Европейцы наращивают инвестиции в недвижимость Таиланда вслед за россиянами и китайцами

Покупки квартир в Таиланде иностранцами за I полугодие 2023 года выросли на 66%, следует из свежих данных Government Housing Bank (GHB) of Thailand. В пятёрку лидеров по количеству сделок вошли граждане Китая, России, США, Франции и Великобритании. Если в прошлые периоды активность на этом рынке наращивали в первую очередь китайцы и россияне, то сейчас стал заметен рост сделок французов, британцев и немцев, а также покупателей из Тайваня.

Покупки квартир в кондоминиумах Таиланда: 1 пол. 2023 к 1 пол. 2022

За I полугодие 2023 года россияне остаются на 2-м месте среди иностранцев по покупке квартир в Таиланде. За полугодие у россиян было зарегистрировано в 2,5 раза больше покупок, чем годом ранее: 702 квартиры против 263. При этом в статистике учитывается только переход прав собственности на жильё (фрихолд), а лизхолд и инвестирование в стройку не фиксируется.

Рост сделок в I полугодии 2023 г. наблюдается также у покупателей из других стран. Так, число покупок у французов выросло на 78%, у китайцев — на 66%, у англичан и немцев — на 56 и 53% соответственно, а у американцев — немного скромнее, на 29%. Прирост сделок у россиян самый значительный — на 167%, но от них почти не отстают граждане Тайваня, которые приобрели в Таиланде на 152% больше квартир.

Предпочтения выходцев из разных стран по типам квартир различаются. Клиенты из Великобритании и Германии выбирали просторные квартиры: в среднем по 56–59 м², тогда как средние метражи у китайцев и россиян составили 39 и 43 м² соответственно. Самые просторные квартиры выбирают индусы — по 90 м², а самые дорогостоящие — граждане Мьянмы, чей средний бюджет сделки превышает 204 тысячи долларов.

При этом китайцы готовы больше платить за метр: средний бюджет у них составил 143 тыс. $, а россияне оказались самыми экономными в рейтинге — в среднем они тратили 105 тыс. $ на квартиру. Отмечу, что при инвестировании на ранних стадиях, которое популярно у российских клиентов, итоговая рыночная цена объекта будет выше.

Параметры сделок иностранцев за I полугодие 2023 года

Показатели по турпотоку на Пхукете восстанавливаются. Прогнозы по туристическим прибытиям из-за рубежа на 2023 год — 25–30 млн человек (80% от пиковых значений 2018–2019 годов). Некоторые потоки, впрочем, уже превзошли доковидные показатели. К примеру, прибытия из России на Пхукет уже сейчас выше, чем в 2019 году.

По отчёту консалтинговой компании C9 Hotelworks, потенциал дальнейшего роста связан с возобновлением групповых туров из Китая, для поддержки туризма в Таиланде недавно ввели безвизовый въезд для граждан Китая и Казахстана. По оценкам Туристического управления Таиланда (ТАТ), за весь пятимесячный период безвиза с 25 сентября по 29 февраля страна примет 1,9–2,9 миллиона китайских туристов и 129,5 тысяч туристов из Казахстана. Прогнозы по выручке от туризма: 2,6–3,9 миллиарда долларов за счёт Китая и 220 миллионов долларов за счёт Казахстана.

Заполняемость номеров уже поднялась примерно с 47% в 2022 году до 70% в 2023 году. В некоторые моменты отельеры фиксировали и больше. При этом самостоятельных отдыхающих и «зимовщиков» на Пхукете становится больше, C9 отмечают рост клиентуры для отельеров и арендодателей вилл и кондо.

По данным Tranio, в 2023 году среди популярных у россиян направлений активнее всего растёт спрос именно в Таиланде и Индонезии. За 8 месяцев число заявок на покупку недвижимости в Таиланде выросло на 121%, страна вошла в топ-5 стран, популярных у российских клиентов. В Индонезии заявки увеличились на 75%. Также в топ входят ОАЭ, Турция, Испания, Греция. При этом год назад ОАЭ и Турция лидировали с заметным отрывом (каждая >15% заявок), а сейчас — доли 5 лидеров почти равные, по 8–10%.

Топ-10 стран по спросу россиян на недвижимость

В целом за 8 месяцев 2023 года спрос россиян на недвижимость за рубежом немного снизился в сравнении с пиковыми показателями прошлого года. Число заявок на покупку за 8 месяцев текущего года оказалось на 6% ниже, чем за тот же период 2022 года, но в долгосрочной перспективе наблюдается рост активности — на 31 и 30% в сравнении с показателями 2021 и 2020 годов соответственно. 

Природа интереса россиян к Таиланду такая же, как к Дубаю — до 90% спроса создают клиенты с инвестиционными целями, которые хотят разместить капитал в стабильных активах за рубежом. Для россиян диверсификация активов весьма актуальна в связи с возросшим валютным риском и падением курса рубля. В то же время курс дирхама ОАЭ привязан к доллару, а волатильность тайского бата в этом году достигала 6%, что не так существенно в сравнении с колебаниями рубля. В долгосрочной же перспективе валюта Таиланда вполне стабильна: в сентябре курс держится на уровне 35-36 батов за доллар, а 10 лет назад — находился на уровне 32-33 бата за доллар.

Развитый туризм и быстрое восстановление рынков Таиланда и ОАЭ после пандемии позволяет получать от местной недвижимости стабильный и достаточно высокий доход. Средняя арендная доходность апартаментов на Пхукете составляет 7–8% годовых, в Дубае — около 5–6%, тогда как во многих странах Европы проекты в туристических локациях позволяют рассчитывать лишь на 3–4%.

Михаил Буланов исполнительный директор Tranio

В Эмиратах спрос россиян продолжает расти: по статистике Tranio, заявки на покупку недвижимости в этой стране за 8 месяцев выросли на 30%. При этом на фоне падения рубля наблюдается снижение по медианному бюджету сделки: в Дубае в I полугодии 2023 года он составил порядка 505 тысяч долларов, что на 25% меньше, чем в аналогичный период прошлого года. Активность россиян на дубайском рынке недвижимости отмечают и местные девелоперы. По данным компании Emaar, крупнейшего государственного застройщика Дубая, доля российских клиентов на рынке составляет 12%.

В прошлом году у клиентов из России часто был запрос на перевод части капитала на рынок недвижимости ОАЭ в качестве защитного актива. Сейчас многие инвесторы уже владеют портфолио проектов в Дубае и подходят к выбору новой недвижимости более взвешенно, делают вложения в отдельные проекты с лучшими перспективами по арендной доходности и росту стоимости метра. Снижение бюджетов летом 2023 отчасти продиктовано и ослаблением рубля. По нашему опыту, в моменты падения рубля часть клиентов отказывается от покупки: иногда в надежде на «отскок» курса, а иногда из-за того, что отложенной суммы в долларе не хватает на закрытие сделки или оплату очередного платежа по рассрочке. Во втором случае сделка расторгается и объект может вновь выйти на рынок с дисконтом. При этом общий поток заявок не снижается, клиенты продолжают выходить на сделки, хотя увеличилась средняя продолжительность выбора объекта.

Михаил Буланов исполнительный директор Tranio

Стремление к оптимизации бюджета сделки способствовало взлёту спроса на рынке Греции: число запросов россиян на покупку недвижимости в этой стране за 8 месяцев 2023 года выросло на 25%. Тренд связан с введением новых условий по «золотой визе» — минимальный порог вложений во многих востребованных локациях, включая центр Афин, повышен с 250 до 500 тысяч евро. При этом покупатели недвижимости, заключившие сделки до установленного срока, смогут претендовать на ВНЖ по старым правилам. Схожая динамика отражена и в отчёте греческих властей, согласно которому к июлю 2023 года общее число заявок на «золотые визы» выросло на 27% к прошлому году.

К осени 2023 года Испания остаётся одной из немногих стран ЕС, которая продолжает выдачу инвестиционных ВНЖ для россиян, что обеспечивает сохранение её позиций в топ-5 стран. «Золотую визу» Испании можно получить за покупку недвижимости на сумму от 300 тысяч евро, и большинство заявок в статистике Tranio связаны с запросами на эту программу. При этом популярность арендной недвижимости на курортах Испании среди российских инвесторов снижается из-за сложностей с оформлением и содержанием в условиях санкций — с этим связано падение общего числа заявок на 22%. 

Автор: Диана Имамгаязова