Глобальные тренды развития рынка недвижимости

Изменения в области новых технологий и демографической ситуации затрагивают все сферы жизни человека, и рынок недвижимости не исключение. По данным исследования «Транио», русскоязычные клиенты всё чаще планируют долгосрочные инвестиции: среднее время владения доходным объектом увеличилось с 2–3 лет в 2013 году до 5–10 лет в 2015-м. При этом 53% покупателей отмечают, что хотели бы передать инвестиционную недвижимость по наследству. «Транио» рассказывает, в какие типы объектов стóит вложиться уже сейчас, чтобы остаться в выигрыше через 10–20 лет.

Перспективы развития рынка недвижимости тесно связаны с тем, как будут меняться потребности, потребительские привычки и поведение людей в ближайшие годы. Исходя из этого, можно выделить восемь основных трендов, которые будут характерны для мирового рынка недвижимости в будущем:

Рост населения и урбанизация

По данным ООН, городское население в мире увеличится с 3,9 млрд в 2014 году до 6,3 млрд в 2050-м и с 54 до 66% от глобального показателя. За урбанизацией последует рост числа мегаполисов (городов с населением более 10 млн человек) — по подсчётам ООН, вместо нынешних 28 к 2030 году их будет уже 41.

Это приведёт к таким последствиям для рынка недвижимости:

• Застройка в центральных городских районах будет более плотной, квадратный метр продолжит дорожать, и, как следствие, будут строиться дома с квартирами меньшей площади. Тенденция к уменьшению жилых помещений уже характерна для некоторых городов, таких как Гонконг и Токио. Постепенно пример с них будут брать и другие мегаполисы. Например, в ноябре 2015 в Нью-Йорке начали сдаваться в аренду студии в ещё не достроенном экспериментальном комплексе Carmel Place. Здание включает 55 студий площадью от 24 до 33 м², в то время как средняя площадь студии в Нью-Йорке — около 50 м².
• Поскольку население городов будет прибывать, жильё будет пользоваться всё бóльшим спросом, и инвестиции в доходные дома будут по-прежнему актуальны. Это также означает хорошие перспективы для рынка городского жилищного строительства. Так, по информации PwC, объём производства в мировом строительном секторе вырастет с 8,7 трлн долл. в 2012 году до 15 трлн долл. в 2025 году.
• Жильё в центральных районах будет становиться всё менее доступным, и люди будут переезжать в пригороды, которые будут становиться частью городов (во многих крупных городах эта тенденция проявляется уже сегодня). Станет ещё больше районов, ориентированных на семьи с детьми, большим спросом будут пользоваться таунхаусы.

Старение населения

По прогнозам ООН, с 2015 до 2030 года доля людей старше 60 лет в мире вырастет на 56% — с 901 млн до 1,4 млрд человек. Количество пожилых людей будет увеличиваться во всех странах, но особенно заметен этот прирост будет в развитых странах. Так, в Германии доля людей старше 60 лет вырастет с 27,6% в 2015 году до 36,1% в 2030-м. К 2050 году продолжительность жизни в Европе превысит 80 лет.

Это приведёт к таким последствиям для рынка недвижимости:

• Европе понадобятся десятки тысяч мест в домах престарелых и комплексах с медицинским обслуживанием. Согласно прогнозам HPS Research, только в Германии с 2007 по 2020 годы этот сектор рынка недвижимости вырастет на 50%, а с 2020 по 2050 — ещё в 2 раза.
• Вырастет спрос на безбарьерное жильё. Всё больше новых домов будет строиться с учётом нужд пожилых, а уже существующие здания будут переоборудованы так, чтобы людям в возрасте и с ограниченными возможностями было удобнее перемещаться: перед входом в дома будут устанавливать пандусы, в коридорах и комнатах — широкие дверные проёмы.

Повышение внимания к экологическим проблемам

Экологические вопросы, в частности проблема глобального потепления и увеличения парниковых газов в атмосфере, а также вопрос потенциального истощения энергоресурсов уже не первый год обсуждаются в обществе. В результате всё больше стран внедряют различные стандарты энергоэффективности в области жилищного строительства.

Это приведёт к таким последствиям для рынка недвижимости:

• Вырастут объёмы «зелёного» строительства. Только в США, по данным исследовательской компании BCC Research, рынок «зелёных» строительных материалов вырастет с 49 млрд долл. в 2014 году до 69 млрд в 2019-м. Согласно прогнозам Совета по экологическому строительству США (US Green Building Council), рынок «зелёного» строительства будет расти в среднем на 15% в год, и к 2018 году более трети проектов в США будут возводиться в соответствии с экологическими стандартами.
• Увеличится доля эко-домов с нулевым потреблением энергии и «активных» домов. К 2020 году все дома в развитых странах будут иметь рейтинг экологичности. Здания, построенные в 1980–90-е годы и не соответствующие требованиям, будут сноситься, прочие — ремонтироваться согласно новыми стандартами энергоэффективности.
• Снизятся затраты на эксплуатацию зданий. «Умные» дома будущего будут мониторить количество углекислого газа в воздухе и регулировать вентиляцию, контролировать освещение, водоснабжение и отопление при помощи специальных встроенных приборов.

Развитие онлайн-торговли

«Один наш клиент отказался от покупки торгового центра, так как считает, что скоро вся бытовая техника будет продаваться в Интернете, а магазины такого типа будут выполнять лишь презентационную функцию, то есть станут просто витринами»,— говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».

Согласно недавнему отчёту Savills, доля европейского населения, ежедневно пользующегося Интернетом, выросла с 31% в 2006 году до 65% в 2014-м. Около 60% интернет-пользователей в ЕС совершают покупки онлайн. Электронная коммерция ежегодно растёт в среднем на 22%. И хотя доля онлайн-торговли в Европе пока относительно низка (в 2015 году она составила в среднем 8,4% по ЕС, 11,6% в Германии и 15,2% в Великобритании), у неё большой потенциал роста. По прогнозам Savills, к 2025 году доля интернет-покупок в общем товарообороте ЕС достигнет 20–25%. Похожая судьба ждёт и США: согласно оценке американской компании FTI Consulting, онлайн-продажи в этой стране вырастут с 380 млрд долл. в 2016 году до 550 млрд в 2020-м; их доля в общем товарообороте Штатов составит 17% в 2020 году и 20% в 2025-м.

Это приведёт к таким последствиям для рынка недвижимости:

• Бóльшая часть торговли всё еще будет совершаться в офлайн-магазинах, но их заметно потеснят онлайн-аналоги. Бытовая техника, мебель, обувь, одежда и туристические путёвки будут продаваться через Интернет. В сегменте street retail останутся продуктовые магазины, рестораны (в том числе формата take away), кофейни и фитнес-центры.
• В сегменте стрит-ритейла сократится количество банков, так как большинство их функций перейдёт к таким интернет-гигантам, как Google. За банками останутся более специализированные задачи, для осуществления которых не будут требоваться офлайн-офисы.
• Всё больше магазинов (и онлайн, и офлайн) будут доставлять товары на дом. При этом время доставки в интернет-магазинах будет сокращаться, а значит, появится необходимость в складских помещениях, расположенных рядом с покупателями.
• Логистические комплексы будут полностью автоматизированы. Так, Amazon планирует начать доставку заказов с помощью дронов, запустив в ближайшем будущем сервис Prime Air.

Удобство шопинга станет для покупателей, дорожащих своим временем, решающим фактором при выборе торгового центра, а для пожилых будут важны доступная среда и комфорт. В то же время большую роль для всех групп покупателей будет играть индивидуальный сервис.

Торговые объекты останутся центрами притяжения населения, так как люди ходят туда не только за покупками, но и чтобы провести время. Выиграют те торговые центры, которые предоставят удобный «шопинг-энтертейнмент». То же самое будет происходить и с торговыми улицами — победят интересные концепты.

Георгий Качмазов Основатель Tranio

Развитие смарт-технологий

Появление смарт-технологий в каждом доме — это вопрос ближайшего будущего. По данным исследования американских риелторов Coldwell Banker, проведённого весной 2015 года, 64% брокеров в США разделяют мнение, что сейчас покупатели больше заинтересованы в «умных» домах, чем 2–5 лет назад, и почти столько же респондентов отметили, что покупатели хотят сами контролировать домашние приборы удалённо с помощью смартфонов.

В будущем технологии разработки интеллектуальных устройств и систем управления «умными» домами будут совершенствоваться. Согласно исследованию консалтинговой компании Gartner, полноценные «умные» дома могут появиться уже после 2022 года, и в каждый из таких домов будет интегрировано до 500 устройств, подключённых к Интернету.

Возможным последствием развития смарт-технологий для рынка недвижимости и в частности сегмента коммерческих объектов может стать сокращение количества супермаркетов, так как холодильники сами будут заказывать еду на основании статистики потребления хозяина, а логистические компании будут заниматься доставкой.

Увеличение доли удалённых работников

Развитие технологий приводит к тому, что всё больше людей работают из дома. Личные встречи можно заменить видеоконференциями, бумажные документы — электронными. В течение следующих 10–20 лет количество удалённых работников будет расти.

По данным британской организации CBI, доля работодателей, предлагающих работу на дому, выросла с 13% в 2006 году до 59% в 2011-м. Количество британцев, работающих удалённо полностью или частично, с 2001 по 2011 годы выросло с 2,1 до 2,8 млн человек, что составляет десятую часть занятого населения Великобритании. В США 24% населения работают из дома, по крайней мере, несколько часов в неделю.

Это приведёт к таким последствиям для рынка недвижимости:

• Офисы станут менее востребованы. Появление большого количества фрилансеров и удалённых сотрудников уже привело к появлению новых типов офисов — коворкингов — разных видов: desk sharing — общие рабочие столы, room sharing — общественные офисы. В результате доля офисного пространства на одного работника начинает сокращаться. Например, в Германии, по информации Банка федеральной земли Бавария (Bayerische Landesbank), мест в офисах меньше, чем работников уже сейчас (пропорция составляет 3:5).
• К офисам будут предъявляться повышенные требования, и рабочие места будут всё больше походить на сегодняшние кампусы технологических компаний Кремниевой долины — помещения открытого плана со спортивными площадками, массажными кабинетами и кафе.

Рост числа студентов, обучающихся дистанционно

Согласно опросу научно-исследовательского центра Pew Research Center, проведённого в 2012 году, 60% респондентов заявили, что уже к 2020 году высшее образование претерпит значительные изменения благодаря тому, что в процессе обучения всё больше будут использоваться телеконференции, а учебные программы станут индивидуальными, из-за чего отпадёт необходимость в групповых занятиях.

По данным опроса, проведённого Международным советом по открытому и дистанционному образованию (International Council for Open and Distance Education) и Институтом непрерывного обучения (Institute for Lifelong Learning) при ЮНЕСКО, в Европе 57% респондентов считают, что с 2015 по 2020 годы количество студентов, обучающихся дистанционно, вырастет, по крайней мере, на 20% (21% опрошенных утверждает, что количество таких студентов удвоится). Только в развитых странах насчитывается более 21 млн студентов, вовлечённых в программы дистанционного обучения.

Из-за того, что всё больше студентов будут обучаться удалённо, в будущем студенческое жильё (комнаты в студенческих общежитиях и специализированных комплексах, а также сдающиеся в аренду квартиры, расположенные рядом с высшими учебными заведениями) с большой вероятностью будет частично или полностью переводиться в доходные дома.

Увеличение доли самостоятельных путешественников

На сайте одного из крупнейших в мире сервисов по сдаче жилья в краткосрочную аренду Airbnb в сентябре 2015 года было опубликовано более 1,5 млн объявлений от владельцев недвижимости из 190 стран. Это значит, что на Airbnb уже сейчас больше предложений, чем на Hilton Worldwide. Всё больше собственников самостоятельно занимаются арендным бизнесом в Интернете, и всё больше людей путешествуют без помощи туристических агентств, минуя отели и останавливаясь в жилье, расположенном в частном секторе.

Перспектива развития событий в этом секторе — дальнейшее расширение рынка аренды частных квартир и домов. Если четырёх- и пятизвёздочные гостиницы крупных международных сетей продолжат быть популярными, поскольку частное арендное жильё не сможет конкурировать с уровнем обслуживания в премиум-отелях, то небольшим семейным гостиницам придётся нелегко. Так, исследование, проведённое Бостонским университетом (Boston University), показало, что из-за присутствия Airbnb доход гостиниц в Остине (Техас) за 2008–2014 годы сократился на 8–10%. Подобная тенденция наблюдается также и на других рынках.

Наши клиенты инвестируют в недвижимость за рубежом, для них это не заработок, а инструмент сохранения капитала. Они хотят минимальных рисков, чтобы инвестиция не отвлекала их от основного бизнеса. Чтобы минимизировать риски, обозначенные текущими тенденциями, мы рекомендуем вкладывать в надёжные и понятные рынки — США, Великобританию и Германию.

Что касается типов недвижимости, то для инвесторов с бюджетом до 1 млн долл. наиболее подходящей будет инвестиция в жильё, а для более крупных — торговая, складская недвижимость и дома престарелых. Объекты следует искать в хороших локациях с потенциалом роста цены на горизонте 10–15 лет.

Георгий Качмазов Основатель Tranio

Юлия Кожевникова, «Транио»