Как распознать образование пузыря на рынке жилой недвижимости

Рынок недвижимости развивается циклично: периоды подъема и спада постоянно сменяют друг друга, вызывая изменение цен. Инвесторы стараются вкладывать средства в рынки, где ожидается рост, чтобы потом выгодно сдать или перепродать недвижимость.

Но быстрое увеличение стоимости не всегда говорит о благополучном положении на рынке. Если это просто взвинчивание цен без достаточных экономических предпосылок, то появляется «пузырь», который обязательно лопнет — то есть спрос резко упадет, а вместе с ним и цены. Многие люди, поддавшись всеобщему ажиотажу в период образования «пузыря», приобретают недвижимость по заоблачным ценам, а потом не могут ее продать. В самую тяжелую ситуацию попадают те, кто взял кредит. Многие американцы оформили ипотеку до того, как лопнул «пузырь» на рынке недвижимости США. После падения цен долг заемщиков оказался больше, чем рыночная стоимость жилья.

Еще хуже пришлось покупателям недвижимости в Испании. В отличие от американцев, у которых за неуплату ипотеки просто конфискуют приобретенную недвижимость, испанские несостоятельные заемщики даже после изъятия заложенного имущества остаются в долгу перед банком. Они обязаны погасить кредит в полном объеме, а также оплатить штрафы за задержку платежей и судебные издержки.

Чтобы не переплатить за недвижимость и не пожалеть о покупке, стóит внимательно изучить ситуацию на рынке. Есть факторы, которые помогают распознать образование «пузыря»:

Размер арендной платы

На биржевом рынке большое внимание уделяют такому показателю, как отношение цены акции к доходу. Для стабильно развивающейся компании оно колеблется от 9 до 18%. Для организации, находящейся в стадии быстрого роста, оно может достигать 20–30%. Значения, которые не входят в эти пределы, говорят о недооцененности или переоцененности акций.

Примерно то же происходит на рынке жилья. Чтобы понять, насколько цена недвижимости соответствует ее реальной стоимости, нужно узнать ее соотношение с арендной платой (то есть с получаемым доходом).

Когда на рынке образуется «пузырь», цены становятся очень завышенными. Заниженная стоимость — тоже не благополучный показатель, кроме случаев, когда очевидно, что скоро она повысится. Например, так может происходить, если дом находится неподалеку от красивого пляжа, вокруг которого недавно начали развивать инфраструктуру, или если в этой местности планируют улучшить систему коммуникаций.

Стоимость строительства

Когда при продаже готового дома можно выручить намного больше средств, чем в него вложено, девелоперы стараются построить как можно больше новых объектов. В результате появляется избыток предложения, и цены снижаются.

Чтобы избежать этого, государство устанавливает предельное количество новых строек и следит за соблюдением этих требований. В Европе эта система хорошо развита, но иногда она дает сбой. Например, в Испании в середине 2000-х годов построили слишком много недвижимости, создав тем самым переизбыток предложения. Поэтому необходимо помнить, что слишком большая разница между затратами на строительство и ценами на готовое жилье — тревожный признак.

ВВП на душу населения

Если приобрести слишком дорогой дом, то сложно будет его продать. Мало кто из потенциальных покупателей сможет предложить крупную сумму, поэтому придется снижать цену. Следовательно, такая покупка не станет выгодным вложением средств.

Но как определить, что значит «слишком дорогой»?

Для этого можно сравнить цены на жилье с ВВП на душу населения в стране. Чем больше разница между этими показателями, тем выше вероятность, что недвижимость переоценена.

Учитывая объем ВВП в Люксембурге, Бельгии, Норвегии, Дании и Австрии, можно сказать, что для жителей этих стран жилье стóит дешево. Гражданам Великобритании, Италии, Франции и Нидерландов недвижимость обходится дороже.

В бедных государствах отношение стоимости недвижимости к ВВП на душу населения выше, чем в богатых. Поэтому этот фактор можно применять только при сравнении стран с примерно равным ВВП, но различными ценами на жилье.

По материалам Alfarealty Israel