Инвестиции через digital-платформу

В последние годы мы наблюдаем активный рост трансграничных сделок с недвижимостью. Через платформу Tranio ежегодно проходит около 20 000 заявок на покупку недвижимости по всему миру. Инвесторы, с одной стороны, больше не боятся совершать поиск дорогостоящих приобретений через Интернет, а с другой – процесс реализации таких покупок остается неэффективным и даже мучительным. В поисках нужного объекта они пересматривают сотню сайтов, общаются с десятками брокеров, добираются до локации (чаще всего несколько раз), взаимодействуют с юристами, налоговыми специалистами, чтобы получить возможность открыть счёт в банке, перевести деньги, договориться о цене и решить ещё множество организационных вопросов.

Даже, если этот самоотверженный процесс заканчивается удачно, и сделка заключается, то инвестор теряет огромное количество времени. По нашим подсчетам, покупатель, имеющий в активе 500 000 евро и желающий вложить их в покупку квартиры в Германии (Берлине, например) в среднем тратит 200 рабочих часов за полгода, чтобы совершить сделку, а потом еще много времени на вопросы менеджмента купленного объекта. Очевидно, что в период взрывного технологического роста, когда  время приобретает материальную ценность, такой сценарий не слишком эффективен. Кроме того, есть и финансовые потери: транзакционные и управленческие расходы могут составлять до 25% от выручки, генерируемой от объекта.

По моему мнению, в самое ближайшее время процесс трансграничного приобретения доходной недвижимости должен быть оптимизирован. Стремясь сократить время на поиск подходящих объектов, потенциальные покупатели инвестиционной недвижимости переключатся на производные инструменты в digital-формате – покупку паев, акций или облигаций с правом на прибыль через краудфандинговые платформы.

Профессиональные команды крупных digital-платформ обеспечивают постоянный поток качественных сделок, умеют правильно структурировать вложения с точки зрения налогов и способны привлечь проектное финансирование на более выгодных условиях, чем маленький частный клиент. Профессиональные управленцы могут позволить себе провести грамотный аудит объекта и быстро подписать необходимые документы со всеми участниками процесса девелопмента. В итоге, на выходе инвестор экономит время и выигрывает в доходности.

Отличия от фондов и трастов

Возникает вопрос: чем digital-платформы отличаются от паевых инвестиционных фондов (ПИФ, ЗПИФ), инвестиционных трастов (REIT) или от обычных корпоративных облигаций? Главное отличие в том, что такие платформы позволяют инвестировать в отдельные девелоперские проекты при низких транзакционных и административных издержках. Инвестор может сам выбирать объект для инвестиций, профиль риска (развитие земельного участка, девелопмент, объекты с потенциалом увеличения стоимости (Value-Add) или стабилизированные объекты (Core)) и контролировать процесс реализации проекта.

При вложении средств, например, в ПИФы или корпоративные облигации инвестор отдаёт эти права управляющей компании, которая на своё усмотрение вкладывает его средства. Также российские ПИФы концентрируются на рублевых вложениях, взимая с инвестора плату за подписку, управление и отчетность. В то время как digital-платформы работают с более твёрдыми валютами (доллары, евро, фунты) и стараются перекладывать дополнительные расходы на компанию, которая привлекает капитал, предлагая инвестору фиксированный доход. Так делают, например, немецкие краудфандинг-платформы, работающие по кредитной модели. На российском рынке пока работает одна краудфандинговая платформа недвижимости – Aktivo. Она структурирована через ЗПИФы недвижимости и работает по акционерной модели, также беря плату за управление как в классическом ПИФе.

Сколько это стоит

Порог входа на рынок зарубежной недвижимости через покупку ценных бумаг digital-платформ сравнительно низкий. Инвестору вовсе не обязательно владеть миллионами. Начать можно с минимальной суммы. Например, немецкие платформы предлагают инвестиции от 500 евро. Но пока только  гражданам Германии. А, к примеру, входной билет для наших клубных инвесторов начинается от 125 000 евро, но в ближайшее время мы планируем снизить чек до 1 000 евро. Чем меньше порог входа, тем более массовым может стать такой способ инвестиций в недвижимость.

Главный минус – невысокая ликвидность бумаг. Если клиент захочет выйти раньше намеченного срока, у него нет железной гарантии, что он сумеет продать свой актив. Однако и у ПИФов ликвидность также низкая. Поэтому на данном этапе мы предпочитаем срочную стратегию – каждый инвестиционный проект занимает в среднем 2-3 года. За этот период мы успеваем купить участок земли, построить студенческое общежитие, продать его и далее распределить полученную прибыль между инвесторами.

Время – деньги

Сейчас такие бумаги через digital-платформы готов купить 1% наших клиентов. При разработке наших продуктов мы решили начать с кредитной модели, которая представлена проектными облигациями компаний (бонды), владеющими объектами недвижимости с доходностью от 7-10% в евро. Здесь мы первопроходцы – на мировом рынке пока нет платформ, которые бы концентрировались на трансграничных покупателей зарубежной недвижимости. Но мы прогнозируем большой рост интереса к таким инвестициям со стороны частных клиентов. По нашим прогнозам, через пять лет уже 10-20% клиентов будут отдавать предпочтение именно вложениям через digital-платформы. А этого изменения достаточно, чтобы говорить о зарождении нового большого рынка. Ведь на горизонте ближайших пяти лет люди ещё лучше научатся ценить своё время и возможность провести его, не бегая по Берлину в поисках квартиры и решении не всегда понятных менеджерских вопросов, а инвестируя его с большей доходностью в основной бизнес или в близких людей.

Современные технологии уже сейчас создают потребителя, который ожидает мгновенного удовлетворения своих запросов. Покупатели уже не готовы ждать и хотят получать за свои деньги качественный результат в несколько кликов.

Автор: Георгий Качмазов

Материал подготовлен для Vedomosti