Недвижимость за рубежом
Статьи
Article snippet
Tranio logo

Инвестиционная привлекательность Малайзии: выгоды и подводные камни

· 174 просмотра
Malaysia
Ishan @seefromthesky / unsplash

Малайзия привлекает всё больше внимания со стороны иностранных инвесторов. Экономика страны постоянно растёт, как и рынок недвижимости, поэтому Малайзия становится привлекательным направлением для бизнеса со всего мира. Аналитики компании Tranio рассказывают, почему стоит обратить внимание на это направление и какие инвестиции востребованы там в 2019 году. 

Обзор экономической ситуации в Малайзии

Малайзия показывает стабильный рост ВВП. С 2012 года ежегодный прирост составляет в среднем 5,2 %. В 2015 году в стране был экономический спад и ВВП уменьшился относительно предыдущего года на 12 %, однако за предыдущие 18 лет он увеличился почти в 3,8 раза. По оценкам международного агентства Fitch Ratings, в 2019 году рост ВВП должен составить 4,6 %. Уровень инфляции в стране низкий: в 2018 году он составил всего 1 %, в 2019 году аналитики прогнозируют 1,6–2 %. 

По показателю ВВП экономика Малайзии составляет 0,57 % от мировой. Объективно оценить ВВП страны на душу населения помогает сопоставление национальной валюты с валютами других стран по покупательной способности — так называемый паритет покупательной способности. По этому показателю Малайзия занимает 45-е место в мире и 5-е в Азии, уступая Гонконгу, Тайваню, Японии и Южной Корее. Важно отметить, что Тайвань и Гонконг по факту не являются независимыми государствами, а входят в состав Китайской Народной Республики.

Иностранные инвестиции в Малайзию за первый квартал 2019 года достигли исторического максимума — 21,7 млрд юаней, то есть 3 млрд долларов. Это на 94,8 % выше, чем в первом квартале 2018 года. В основном, зарубежные инвесторы представляют азиатские страны. Так, на Китай и Индонезию в 2018 году пришлась почти треть от общего объёма поступлений. За весь 2018 год он составил 8,09 млрд долларов.

Демографическая ситуация в стране

Численность населения в Малайзии стабильно растёт — за последние пять лет она увеличилась с 29,9 млн до 31,6 млн человек. При этом количество мигрантов с 2015 года резко снижается — с 671,5 тыс. в 2010 году до 250 тыс. в 2015.

Анализ туристической сферы в Малайзии

Согласно данным Туристической службы Малайзии, за первую половину 2019 года количество туристов, посетивших страну, увеличилось на 3,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, до 13,35 млн человек. При этом турпоток из Швеции вырос на 12,4%, из Нидерландов — на 93,7%. 

В топ-10 стран, представители которых чаще всего посещали Малайзию, вошли Сингапур, Индонезия, Таиланд, Китай, Гонконг, Макау, Бруней, Австралия, Индия, Великобритания, Филиппины и Япония.

Доход от туристической деятельности в Малайзии ежегодно растёт и в 2018 году он составил порядка 60 млрд $.

При этом в гостиничном секторе Малайзии наблюдается падение. По информации STR, в начале 2019 года отели Куала-Лумпура просели по трём ключевым показателям эффективности: заполняемость (-7,4 %, до 63,4%), ADR (-3,9%, до 80 $) и RevPAR (-11,1 %, до 50 $). В 2018 году RevPAR также снизился на 6,6 % до 55 $).

Обзор финансового сектора Малайзии

Столица Малайзии, Куала-Лумпур, обладает высоким финансовым потенциалом и занимает 22-е место в мире по индексу глобальных финансовых центров. В стране действуют 27 коммерческих банков (8 национальных и 19 иностранных), 16 исламских (10 национальных и 6 иностранных) и 15 инвестиционных (все национальные).

Крупнейшими поставщиками средств в банковской системе являются коммерческие банки, включая Maybank, CIMB, Public Bank Berhad, RHB Bank и AmBank.

Малайзия — главный мировой центр исламских финансов. В стране работают 16 полноценных исламских банков, в том числе пять зарубежных. Суммарная стоимость активов исламских банков оценивается в 168,4 млрд $ — это 25 % совокупных банковских активов в стране и свыше 10 % от общего объема исламских банковских активов в мире. 

Правовая система и законодательства в сфере бизнеса

В Малайзии действует смешанная правовая система, в основе которой лежит английское общее право и нормы права справедливости, а также статуты общего применения — страна является бывшей британской колонией и членом Содружества. При этом в Малайзии используются и иные правовые системы при регулировании личного статуса отдельных групп населения — малайцев, индусов, китайцев (мусульманское, индусское право и традиционные конфуцианские нормы соответственно).

После провозглашения независимости малайзийское правительство Малайзии держит курс на развитие рыночных отношений, поощрение частного сектора и иностранных инвестиций. В основу экономического законодательства Малайзии входят Закон о промышленной координации, Закон об инвестиционных льготах, Закон о поощрении инвестиций и Закон о развитии нефтяной отрасли.

Обзор рынка недвижимости Малайзии

Несмотря на замедление темпов роста рынка недвижимости Малайзии в два раза (с 6,97 % в 2016 году до 3,31 % в 2018), тенденция к повышению цен сохраняется. По итогам прошлого года средняя цена на жильё в Малайзии составляла 100,7 тыс. $. Таунхаусы подорожали на 6,4 %, до 91,4 тыс. $, а дуплексы — на 2 %, до $159 тыс. $. При этом особняки и высотные жилые здания подешевели на 1,8 % (159 тыс. $) и 1,2 % (81,8 тыс. $) соответственно.

Доступность недвижимости находится на хорошем уровне. По данным Numbeo, жильё площадью в 90 кв. м по среднерыночной цене в Куала-Лумпуре стоит 11,2 годовых семейных дохода местных жителей из расчёта на семью из двух человек. Об этом говорит значение индекса price to income ratio.

Наиболее активно малайзийский рынок недвижимости стал расти после запуска госпрограммы «Малайзия — мой второй дом» (Malaysia My Second Home, MM2H) в 2002 году, которая позволила европейцам купить недвижимость в стране. Действие гостевой визы для участников программы длится десять лет, в течение которых они могут беспрепятственно посещать страну, а для покупателей жилья для проживания виза продлевается автоматически.

В 2019 году власти Малайзии решили снизить минимальный порог для покупки жилья иностранцами с 238 640 до 143 180 $ на архипелаге Лангкави из-за затоваривания рынка. При этом покупатели-иностранцы не смогут автоматически получить гражданство и должны будут использовать недвижимость только как курортное жильё. Стоит отметить, что доля иностранцев среди покупателей жилой недвижимости в Малайзии составляет всего около 10%, россиян и граждан стран СНГ среди них практически нет.

Процедура покупка недвижимости в Малайзии

Стандартная процедура приобретения недвижимости в Малайзии выглядит следующим образом:

  1. покупатель вносит 3 % от стоимости объекта на депозит в качестве гарантии заинтересованности в сделке;
  2. через 14 дней, в момент подписания договора купли-продажи, он оплачивает ещё не менее 30 % от суммы сделки;
  3. в течение трёх месяцев после подписания договора он вносит остаток суммы на счёт продавца.

Юридические сборы, гербовый сбор и агентское вознаграждение оплачиваются отдельно. Важно отметить, что с 1 июля 2019 года гербовый сбор вырос с 3 до 4 % для объектов дороже 1 млн юаней, но не дороже 2,5 млн.

Налогообложение в сфере недвижимости

В Малайзии прогрессивный подоходный налог — ставка варьируется от 1 до 28 %. При продаже недвижимости нужно заплатить налог на прибыль — его ставка колеблется от 5 до 30 % в зависимости от срока владения. 

С 1 января 2019 года физические лица-резиденты освобождаются от этого налога в том случае, если объект находился в собственности шесть лет и более, юридические и иностранцы платят 5−10 % от стоимости. Действие закона не распространяется на дома стоимостью менее 200 тыс. юаней.

Ведение бизнеса в Малайзии

По состоянию на 2019 год Малайзия занимает 15-е место из 190 стран по простоте ведения бизнеса, сообщает Doing Business. Государства, попавшие в рейтинг, оценивались на основании 10 правовых критериев. В частности, эксперты смотрели, насколько просто создать предприятие, каким будет налогообложение, просто ли вести международную торговлю. 

Малайзия оказалась в топ-5 стран по защите миноритарных акционеров. Также там легко получить разрешение на строительство и подключить энергоснабжение. 

Хотя вести бизнес в Малайзии просто, чтобы зарегистрировать там компанию, придётся пройти долгую цепочку обязательных процедур, а до этого потратить время на их изучение. По простоте регистрации компании страна находится на 122-ом месте — даже несмотря на то, при открытии бизнеса не обязательно иметь уставный капитал. 

Проблемой может стать и система налогообложения. В рейтинге Doing Business по этому критерию страна занимает 72-е место. Общая ставка налогов и взносов относительно прибыли составляет 39,2 %, что больше среднего показателя по Восточной Азии примерно на 6 процентных пунктов. 

При этом Doing Business фиксирует упрощение процедуры регистрации бизнеса в Малайзии, а также улучшение социального страхования и уменьшение бюрократии.

Международный бизнес в Малайзии

Малайзия является участником соглашения о сотрудничестве в рамках Belt and Road Initiative («Один пояс — один путь») — выдвинутой КНР инициативы объединения проектов «Экономического пояса Шёлкового пути» и «Морского Шёлкового пути XXI века». Благодаря членству в BRI страна привлекла на 7,6 % больше китайских туристов за первые пять месяцев 2019 года, чем за аналогичный период 2018-го. Кроме того, Малайзия упрочила свои позиции торгового и экономического партнёра в Азии. 

Страна будет укреплять экономику с помощью иностранных инвестиций, которые планируется привлекать со стороны Китая в развитие высокотехнологичных компаний. Например, Huawei будет заниматься развитием сетей 5G по всей Малайзии. 

Кроме того, с 2017 года в Малайзии совместно с Джеком Ма, основателем Alibaba Group, запущена система The digital free trade zone (DFTZ) в e-commerce. Товары импортируются беспошлинно для дальнейшей обработки или реэкспорта.  

DFTZ направлена в первую очередь на увеличение экспорта и доли электронной торговли в экономике страны. По плану, в 2020 году доля e-commerce в ВВП должна вырасти с 5 % до 6,4 % за счёт привлечения в электронную торговлю 80 % малых и средних предприятий.

Тогда же, в 2017 году, Alibaba Group объявила о планах создания в Малайзии регионального логистического центра.

Влияние торговой войны США и Китая на экономику Малайзии

Недавнее исследование показало, что на фоне торговой войны США и Китая 24,7 % участников финансового рынка планируют перенести операции из Китая в Юго-Восточную Азию. Малайзия получит возможность заключить новые крупные сделки с Китаем и другими участниками рынка. Небольшим американским компаниям будет выгоднее проводить экспорт в Китай через Малайзию, чем напрямую, если правительства США и Китая не будут препятствовать этому. 

Однако есть и негативное экономическое влияние торговой войны на страну. Экономисты из Yusof Ishak Institute зафиксировали уменьшение экспорта солнечных батарей из Малайзии в США. Наращивание экспорта в Китай не спасает положение.

Хотя многие международные игроки присматриваются к возможности реэкспорта через Малайзию, они опасаются делать что-то до тех пор, как правила торговой войны окончательно сформируются. Да и сама Малайзия сейчас аккуратно подходит к развитию таких взаимоотношений с Китаем. Если страна попадёт под перекрестный огонь в возникшей войны двух титанов, это может негативно сказаться на её экономике. 

Кратко

Малайзия сегодня поступательно развивает все направления экономики. Сектор недвижимости тоже растёт благодаря тому, что в стране просто получить разрешение на строительство. Хотя росту инвестиций в страну препятствуют относительно высокие налоги, сложная процедура регистрации бизнеса и опасения по поводу исхода торговой войны, вкладывать деньги в Малайзию может быть комфортно как для крупных, и так малых предприятий.

Поделитесь статьей

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio

    Готово!

    Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Малайзии
    Анна Боярчукова
    Анна Боярчукова
    Руководитель отдела жилой недвижимости
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %