Какую страну выбрать для инвестиций в студенческое жильё

Значение высшего образования в современном мире растёт, а вместе с этим повышается как мобильность молодых людей, которые стремятся получить нужные знания и навыки в крупнейших образовательных центрах мира (по прогнозу ОЭСР, к 2025 году число студентов, обучающихся за рубежом, достигнет 8 млн человек), так и инвестиционная привлекательность студенческого жилья в этих локациях для участников рынка недвижимости.

Особенно развитым в этом плане является рынок студенческой недвижимости Великобритании, который стал популярен у иностранных инвесторов благодаря хорошей репутации британского образования.

В последние годы не меньше студентов из-за рубежа привлекают и вузы Германии, рынок студжилья которой характеризуется низкой конкуренцией, относительным дефицитом объектов и большими перспективами.

Tranio рассказывает об особенностях владения и управления такими объектами в обеих странах и о том, почему стоит задуматься об инвестициях в студенческую недвижимость уже сегодня.

Ситуация на рынке: Великобритания

В 2015 году в британское студенческое жильё было инвестировано 6,5 млрд долл., тогда как, к примеру, в США — только 3 млрд долл.

При этом интерес покупателей к студжилью Великобритании крайне высок: большинство апартаментов распродаются ещё до завершения строительства. В ближайшие 10 лет число студентов в Англии вырастет в два раза. Это значит, что арендный спрос с их стороны нельзя назвать краткосрочным явлением. Доходность студжилья в Великобритании, по данным Savills, составляет около 5%.

Высокий интерес зарубежных участников рынка недвижимости к студжилью Великобритании можно объяснить ещё и тем, что покупка студенческих апартаментов лишь с недавнего времени стала доступна частным инвесторам: до этого объекты продавались блоками пенсионным фондам Соединённого Королевства. Помимо этого, инвесторов привлекают более выгодные и привлекательные условия, которые предлагают британские застройщики.

При умеренных рисках доходность студенческих апартаментов в Великобритании в составляет 5-6%. Если продавец обещает более высокую доходность, нужно понимать, что при этом повысится вероятность возникновения таких рисков, как неэффективное управление, непривлекательное местоположение, некачественное здание (например, изношенность отдельных апартаментов или коммуникаций), снижение ликвидности актива при выходе из проекта и т.д. Также не стоит забывать о сложности перепрофилирования такого рода объектов: в случае снижения спроса на апартаменты в не самой популярной локации владельцу будет трудно изменить назначение использования здания. Вместе с этим под вопросом окажется и сохранение его экономической эффективности.

Юлия Морозова Менеджер проектов отдела инвестиций и рынков капитала Tranio

Самыми крупными инвесторами в 2015 году стали американцы, которые вложили в студжильё Великобритании 80% от общей суммы заграничных инвестиций. Среди других заметных источников вложений в этот сегмент рынка — участники рынка с Ближнего Востока и из России. Так, инвестиционный фонд LetterOne Treasury Services, председателем которого является российских олигарх Михаил Фридман, в 2015 году инвестировал в компанию Pure Student Living, занимающуюся управлением студенческими апартаментами, 770 млн долл.

Студенческое население Великобритании значительно меньше, чем в США — 2,3 млн человек. При этом 388 тыс. из них (или 17%) — иностранцы, а это значит, что спрос на жильё для приезжих студентов достаточно высок.

Пример из практики: Студенческие апартаменты в Шеффилде, Великобритания

Стоимость: 5 580 долл./м²

Студенческие апартаменты расположены в центре города, недалеко от университетов Шеффилда. Все апартаменты включают индивидуальные кухни и ванные комнаты. Также в комплексе есть кинотеатр, комната отдыха, тренажёрный зал, прачечная и место для хранения велосипедов. Сдача объекта намечена на конец 2015 года.

Шеффилд, расположенный в графстве Саут-Йоркшир, является четвёртым по величине городом Великобритании, здесь проживает более 500 тыс. человек. В городе два университета: четвёртый по величине в Великобритании Шеффилдский университет Хэллэма (Sheffield Hallam University) и Шеффилдский университет (University of Sheffield). Общая численность учащихся этих вузов составляет 63 тыс. человек.

Ситуация на рынке: Германия

Немецкое образование только начинает завоёвывать популярность у студентов со всего мира, поэтому численность обучающихся здесь не столь велика, как в Великобритании. Тем не менее она быстро растёт: так, число студентов в Германии с 2005 года возросло на 36%. Общее количество учащихся составляет примерно 2,7 млн человек, 301 тыс. из них (11%) — иностранцы.

Студенческая недвижимость в Германии — более выигрышная инвестиция по сравнению, к примеру, с квартирой с доходностью около 2,5%: при качественном управлении, доходность студжилья может составлять около 5%.

По сравнению с офисной недвижимостью апартаменты для студентов менее рискованны: на арендаторов офисов сильно влияет экономическая ситуация, а поток студентов остаётся сравнительно стабильным. Помимо этого, Германия является более дешёвой страной для студента. Обучение и проживание в Берлине и Мюнхене обходится в 1,0‑1,2 тыс. долл. в месяц соответственно. К примеру, в Лондоне студенту нужно тратить почти 4 тыс. долл. ежемесячно.

Система высшего образования в Германии децентрализована: важные университетские центры расположены не только в Мюнхене и Берлине, но и в городах с населением меньше 100 тыс. человек, в отличие от Великобритании, где студенческое население сконцентрировано в столице.

В 2014 году Германия привлекла 220 млн евро инвестиций в студенческое жильё — почти в два раза больше чем в 2013. По прогнозам Savills, к 2020 году этот показатель увеличится на 22%.

Пример из практики: Студенческое общежитие в Нюрнберге, Германия

Стоимость: 4 096 долл./м²

Студенческое общежитие расположено в Нюрнберге, где проживает более 490 тыс. человек. Общежитие состоит из 101 меблированного апартамента для студентов. Комплекс находится в 10 минутах ходьбы от центра города, в районе с развитой инфраструктурой. На первом этаже предусмотрены торговые помещения.

В местном Университете Эрлангена-Нюрнберга (Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg) обучается более 25 тыс. студентов.

Взвесив все «за» и «против»

По сравнению с другими видами доходной недвижимости, студенческое жильё имеет ряд преимуществ:

• относительно невысокий порог вхождения: можно приобрести всё здание или ограничиться покупкой только одних или нескольких апартаментов, а стоимость строительства таких объектов ниже, чем многоквартирных домов;
• относительная стабильность клиентского потока: спрос на студенческое жильё мало зависит от экономических кризисов, в отличие, к примеру, от арендаторов офисов.

Вместе с тем важно не забывать о рисках, которые скрывает в себе такой специфичный объект инвестиций, как студжильё.

Студенческое жильё сложнее продать, чем обычные квартиры, потому что оно рассчитано на определённую аудиторию и строится вблизи крупных образовательных центров. Также инвестор не может использовать такие апартаменты в качестве собственного жилья.

В то же время образовательные системы Великобритании и Германии очень развиты, поэтому в ближайшие годы студенческая недвижимость будет пользоваться стабильным спросом, а значит — приносить доход.

Марина Филичкина Руководитель отдела продаж Tranio Таиланд, Европа

Иван Чепижко, Tranio