Исследование: Русскоязычные покупатели зарубежной недвижимости – 2023

К началу 2023 года активность русскоязычных покупателей недвижимости в некоторых зарубежных странах выросла в 2 раза и более по сравнению с началом 2022-го. В странах, где активны выходцы из России и других стран СНГ, риелторы дают более оптимистичные прогнозы развития рынка, чем в странах, где наши соотечественники не так заметны.

Таковы некоторые итоги 11-го ежегодного опроса Tranio среди риелторов, застройщиков и других специалистов международного рынка недвижимости. В опросе, проведённом в начале 2023 года, приняли участие 189 респондентов из 32 стран.

Русскоязычные покупатели остаются активными на международном рынке недвижимости

Почти половина респондентов (49 %) считают, что в стране, которую они представляют, в 2022 году русскоязычные покупатели составляли самую активную часть зарубежной аудитории. При этом такое же количество участников опроса отдают приоритет покупателям из стран Европы.

Некоторые респонденты отмечали, что в их странах также активны покупатели из Израиля, Китая, стран Ближнего Востока и США.

Результаты опроса позволяют предположить, что в 2022 году русскоязычные покупатели были активнее на международном рынке недвижимости, чем в 2021: эту аудиторию указало на 7 п. п. больше респондентов, чем годом ранее. При этом активность покупателей из стран Европы ощутимо уменьшилась: их упомянули на 13 п. п. меньше участников опроса, чем в 2021 году.

Сопоставляя итоги опроса с результатами предыдущих исследований Tranio, можно сделать вывод, что в 2022 году на международном рынке недвижимости отмечалась максимальная активность русскоязычных покупателей за всю историю наблюдений (с 2012 года).

В 2022 году сохранялась тенденция, ранее выявленная в исследовании Tranio 2021 года: чем активнее в той или иной стране русскоязычные покупатели, тем менее активны выходцы из европейских стран и наоборот. В Грузии все 100 % респондентов указали наших соотечественников как основную категорию покупателей и ни один респондент не упомянул про европейцев.

В некоторых других странах русскоязычных покупателей указывали в несколько раз чаще, чем представителей Европы: Турция (94 % респондентов отметили активность русскоязычных покупателей), Кипр (73 %), Черногория (71 %). (Участники опроса могли выбрать больше одного варианта ответа, поэтому сумма голосов, отданных за русскоязычных и европейских покупателей, может превышать 100 %.)

Наоборот, в Чехии все респонденты отметили активность покупателей из Европы и никто не упомянул выходцев из России и стран СНГ. Европейцы также более заметны в Германии (так считают 89 % респондентов), Болгарии (83 %), Испании (82 %) и Италии (77 %).

В Греции представители европейских стран оказались на первом месте, набрав всего 39 % голосов, но при этом русскоязычные покупатели не сильно отстают: их указали 26 % участников опроса.

С инвестиционной точки зрения Греция — одно из самых интересных направлений в Европе. Недвижимость в Афинах растёт в цене: за четыре года цены на жильё в Аттике выросли на 32 %.

При этом цены всё ещё на 20–25 % дешевле пиковых значений 2007 года. Сейчас есть время купить недвижимость относительно недорого, а прогнозируемая доходность от сдачи в долгосрочную аренду квартиры в Афинах составляет 4–4,5 %.

Елена Милишенкова коммерческий директор Tranio

Активность русскоязычных покупателей особенно выросла в Турции и ОАЭ

По оценкам участников опроса, в 2022 году русскоязычные покупатели наращивали активность в основном в тех странах, где и до этого играли доминирующую роль на рынке недвижимости, и наоборот, совершали ещё меньше покупок в непопулярных странах. В начале 2023 года наши соотечественники в ОАЭ покупали в 1,3 раза больше недвижимости, чем в начале 2022; в Турции — в 1,9 раза больше.

По данным Статистического института Турции, в феврале 2023 года граждане России заключили в 2,3 раза больше сделок по покупке недвижимости, чем в феврале предыдущего года. Это согласуется с результатами опроса Tranio; небольшая разница может объясняться тем, что исследование Tranio охватывало не только граждан России, но и другие категории русскоязычных покупателей.

Наоборот, в некогда популярной Болгарии респонденты отмечают снижение активности русскоязычных покупателей в 5,8 раза за тот же период. В Чехии активность снизилась в 5,3 раза, в Италии — в 5,0 раза.

«Золотые визы» остаются главным мотивом русскоязычных покупателей недвижимости

В 2022 году главным мотивом покупателей недвижимости из России и других стран бывшего СССР оставалось получение ВНЖ или гражданства за инвестиции: так считают 52 % респондентов. Несмотря на санкции и другие ограничения, популярность «золотых виз» и «золотых паспортов» практически не изменилась по сравнению с результатами опроса по итогам 2020 года, когда эта цель тоже лидировала с 56 % голосов.

Некоторые клиенты из России весной 2022 года рассматривали комплексные сделки: например, покупку недвижимости в Турции с оформлением «золотого паспорта» и дальнейшее инвестирование в западных странах.

В частности, гражданам Турции доступны ВНЖ Греции и виза E-2 в США, которую не могут оформлять россияне.

Елена Милишенкова коммерческий директор Tranio

Мотив инвестиционного резидентства остаётся популярным в большинстве тех же стран, что в 2020 году: в Турции его указали 89 % респондентов, в Греции — 85 %. Как и два года назад, этот вариант ответа получил больше 50 % голосов в Испании, на Кипре и в Черногории. В 2022 году в лидерах впервые оказалась Грузия, где 60 % участников опроса отметили интерес русскоязычных покупателей к ВНЖ за покупку недвижимости.

По оценкам респондентов, количество русскоязычных покупателей, интересующихся резидентством за инвестиции, за 2022 год в среднем выросло в 1,7 раза, хотя в разных странах ситуация существенно различается. Больше всего интерес к инвестиционному резидентству вырос в ОАЭ (4,8 раза), на Кипре (4,4) и в Турции (4,3). Антилидеры — Болгария и Латвия, где популярность резидентства в 2022 году упала в 2,25 и 4,75 раза соответственно.

На втором месте среди мотивов покупки недвижимости — цель обезопасить себя от политических, экономических и других рисков на родине: её указали 29 % респондентов. В Испании этот мотив назвали 55 % участников опроса, а в Болгарии и Черногории — по 50 %.

Цель сохранения капитала менее важна: её назвали 21 % респондентов, что в 1,6 раза меньше, чем в 2020 году. Эта цель вышла на первое место только в Германии, где её указали 78 % участников опроса.

Наконец, приумножение капитала оказалось на последнем месте: этот мотив отметили всего 8 % участников опроса по сравнению с 26 % в 2020 году. Впрочем, в Таиланде этот мотив лидирует с 67 % голосов.

Средний бюджет сделки — 290 тыс. евро

Результаты опроса позволяют оценить средний бюджет сделок с русскоязычными покупателями жилой недвижимости в 2022 году в 290 тыс. евро. Это на 18 % меньше, чем в 2021 году, и более чем вдвое меньше, чем в 2020-м.

В большинстве стран «средний чек» в 2022 году остался примерно на том же уровне, что в 2021-м. На 27 % дороже стали покупки в Италии: в среднем 800 тыс. евро в 2022 году против 630 тыс. евро в 2021-м. В Германии рост составил 18 %: с 510 тыс. евро в 2021 году до 600 тыс. евро в 2022-м.

Самые «дешёвые» страны — Болгария и Грузия: по оценкам респондентов, в 2022 году средний бюджет сделок с выходцами из России и СНГ в этих странах составлял всего 90 и 94 тыс. евро соответственно.

Покупатели ожидают арендной доходности на уровне 5,25 % годовых

Русскоязычные покупатели, приобретавшие жилую недвижимость в 2022 году, в среднем рассчитывали на доходность 5,25 % годовых. Это выше результатов 2020 года: тогда, по оценкам участников опроса Tranio, средняя ожидаемая доходность составляла 5,0 %.

За два года ожидаемая доходность выросла во многих странах, где раньше была выше среднего уровня, и снизилась там, где и прежде была ниже среднего. Так, в Турции в 2022 году русскоязычные покупатели жилой недвижимости рассчитывали на арендную доходность около 5,75 % годовых, в то время как в 2020 году — на 4,90 %. В Таиланде разрыв ещё больше: в 2020 году ожидаемая доходность составляла 6,0 % годовых, а в 2022-м — уже 8,0 %.

В Германии ожидаемая арендная доходность в 2022 году снизилась на 0,32 п. п. по сравнению с результатами 2020 года и составила 4,5 % годовых.

Наблюдается умеренная тенденция: покупатели рассчитывают на бóльшую доходность в тех странах, где сильнее выражена цель покупки «Вывести капитал из России или других стран бывшего СССР». Наоборот, меньшая ожидаемая доходность — в тех странах, где существенная доля респондентов отметила цель «Переселиться на постоянное место жительства».

Главные трудности при заключении сделок — усложнённые процедуры перевода денег и заниженные ценовые ожидания

Участники опроса Tranio выделили две главные причины, по которым срывались сделки с русскоязычными покупателями в 2022 году:

• Покупатели рассчитывали на нереалистично низкую цену (37 % респондентов).
• Не удалось перевести деньги в страну покупки (38 % респондентов).

В большинстве стран одна из этих причин заметно преобладает над другой. Проблему заниженных ценовых ожиданий в основном отмечают респонденты из стран, где русскоязычные покупатели наиболее активны. Анализ результатов опроса показывает, что эта проблема также коррелирует с интересом к инвестиционному резидентству и более характерна для «дешёвых» стран, чем для «дорогих». Например, в ОАЭ все 100 % участников опроса указали, что в 2022 году наши соотечественники рассчитывали на нереалистично низкую цену. В Таиланде, Грузии и Турции этот фактор срыва сделок набрал 83, 75 и 72 % голосов соответственно.

В предыдущих опросах Tranio проблема заниженных ценовых ожиданий также постоянно занимала первое или второе место среди причин, по которым срываются сделки с русскоязычными покупателями.

Проблема перевода денег в первую очередь актуальна для стран, где русскоязычные покупатели активны меньше, чем покупатели из Европы и/или других регионов мира. В Испании этот фактор указали 56 % респондентов, в Италии — 50 %.

В Болгарии и на Кипре обе рассмотренные проблемы оказались на первом месте, набрав одинаковое количество голосов: по 40 и 38 % соответственно.

В Германии сделки срывались в первую очередь из-за того, что банк отказал в обслуживании по причине связей клиента с Россией: так считает 71 % участников опроса. Эта же проблема на первом месте в Испании (67 % респондентов).

Онлайн-сделки популярны там, где активны русскоязычные покупатели

Среднюю долю сделок, заключённых в 2022 году дистанционно через Интернет, можно оценить в 9 %, хотя в 2021 году эта доля оценивалась в 23 %.

Впрочем, отдельные страны выделяются на общем фоне. Cделки через Интернет популярны прежде всего в странах, где особенно активны русскоязычные покупатели. Респонденты из ОАЭ оценивают долю онлайн-сделок в 50 %, из Таиланда — в 44 %. Дистанционная покупка недвижимости также практикуется в Греции (доля таких сделок — 17 %), Грузии (15 %), на Кипре и в Турции (по 13 %).

Эксперты прогнозируют рост рынка в 2023 году

Участники опроса Tranio смотрят в будущее с оптимизмом: 73 % респондентов считают, что в 2023 году рынок недвижимости будет расти, и всего 3 % опасаются резкого обвала.

Как и в 2022 году, на основе результатов опроса рассчитан «индекс оптимизма», который принимает значения от 0 (если все респонденты дают самый пессимистичный прогноз) до 1 (если все респонденты настроены наиболее оптимистично). В среднем по всем странам этот индекс, как и в предыдущем году, составил 0,8, что говорит в целом о позитивных ожиданиях деятелей рынка. Наибольший оптимизм демонстрируют участники опроса в Грузии (индекс составил 0,96), а также в Таиланде (0,94), в Черногории (0,94) и на Кипре (0,93).

Наоборот, пессимистичные прогнозы на 2023 год дают респонденты в Австрии (индекс составил 0,38) и Болгарии (0,50).

Позитивные прогнозы на 2023 год дают в основном в тех странах, где русскоязычные покупатели недвижимости особенно активны и где их активность выросла в течение 2022 года. И наоборот: в странах, где наши соотечественники играют второстепенную роль на рынке недвижимости, респонденты склонны предполагать негативные сценарии на 2023 год.

Автор: Ростислав Чебыкин