Итоги 2016 года: как изменилось поведение российских покупателей на зарубежных рынках недвижимости

Девальвация рубля 2014–2015 годов и экономическая нестабильность на родине побудили российских покупателей зарубежной недвижимости задуматься о сохранении средств: в 2016 году наши соотечественники чаще обращались к рынку недвижимости как к инвестиционному инструменту, помогающему уберечь капитал от страновых рисков.

Меньше сделок, больше бюджет

С 2014 года россияне покупают меньше недвижимости за рубежом. По данным Центрального банка РФ, в 2015 году объём денежных переводов граждан России с целью приобретения объектов за границей сократился почти в два раза по отношению к 2014-му. В 2016 году он может составить около 800 млн долл. и таким образом обновить рекорд самого низкого значения с 2009 года.

Вопреки статистике ЦБ, количество обращений в Tranio с целью подобрать недвижимость за рубежом растёт: за 11 месяцев 2016 года брокер получил на 60% больше запросов от потенциальных инвесторов, чем за аналогичный период 2015-го. По прогнозам Tranio, в 2016 году россияне заключат на зарубежных рынках недвижимости на 30% меньше сделок, чем в 2015-м.

С января по ноябрь 2016-го более чем в два раза вырос и средний бюджет российских покупателей — со 165 тыс. до 365 тыс. долл. За год он увеличился с 295 тыс. до 415 тыс. долл. для жилой недвижимости и с 860 тыс. до 2,1 млн долл. для коммерческих объектов.

О растущем интересе россиян к более дорогой недвижимости свидетельствует и статистика поисковых запросов в Интернете. Tranio проанализировал данные сервиса «Подбор слов Яндекса» (Wordstat.yandex.ru) и установил, что наши соотечественники стали чаще искать недвижимость в странах, традиционно считающихся дорогими (Великобритания, США, Монако, Швейцария). Так, с января по ноябрь 2016-го российские пользователи искали информацию о британских домах и квартирах на 56% чаще, чем в первые 11 месяцев 2015 года. Скорее всего, это связано со всплеском интереса инвесторов к Великобритании в целом после июньского референдума о выходе страны из ЕС.

Рост спроса со стороны россиян на недвижимость в США (такие запросы с января по ноябрь 2016 пользователи сервиса отправляли на 37% чаще, чем за аналогичный период 2015-го) подтверждает и статистика компании Knight Frank: за ноябрь 2016 количество обращений россиян с просьбой подобрать элитное жильё в Нью-Йорке и Майами выросло на 35% по сравнению с ноябрём 2015-го. Аналитики Knight Frank связывают это с итогами президентских выборов в США, на которых победил Дональд Трамп.

При этом россияне охладели к недвижимости в Турции (с января по ноябрь спрос соотечественников на объекты в этой стране, согласно статистике «Яндекса», упал на 60%) — виной тому стали как ухудшившиеся в начале года российско-турецкие отношения, так и июльская попытка военного переворота в Турции. Помимо этого, эксперты отметили спад спроса россиян на недвижимость в Греции, Венгрии, Латвии и Черногории.

Инвестиции вместо дач

Эксперты Tranio отмечают, что, начиная с 2015 года, всё меньше россиян покупают жильё на морских курортах (с этим связано попадание в пятёрку «антирейтинга» Турции, Греции и Черногории) и всё больше инвестируют в доходные объекты в городах Центральной и Западной Европы. Предварительные результаты исследования Tranio за 2016 год показали: если в 2015 году тот факт, что инвесторы составляют заметную долю среди клиентов, отмечал 71% опрошенных игроков рынка, то в 2016-м этот тренд стал заметен уже для 85% респондентов. Доля тех, кто считает, что инвесторы — одна из основных категорий на рынке, выросла с 17 до 26%. Также существенно увеличился интерес инвесторов к коммерческой недвижимости: по данным докризисного опроса 2013 года, только 43% респондентов считали количество русскоязычных покупателей коммерческой недвижимости заметным, а в 2016 году доля таких ответов в опросе Tranio достигла 78%.

При этом российские инвесторы умерили аппетиты в отношении доходности, несмотря на то, что раньше для них были характерны завышенные ожидания по этому показателю, особенно в жилом сегменте. Обычно русские покупатели квартир для сдачи в аренду ожидают среднюю доходность в 5–7%, что далеко от реальных 2–4%. По данным Tranio, в 2016 году 20% игроков рынка отметили, что клиенты ожидают доходность до 4%, а ещё 20% респондентов считают, что покупатели нацелены на 8% годовых и более.

В сегменте коммерческой недвижимости (торговые помещения, офисы, гостиницы и складские объекты) россияне ожидают доходность в 6–8%, что также ближе к реальности (5–7%). Для сравнения: в 2013 году большинство из них ожидали доход в 8–9%.

Как российские инвесторы поведут себя в 2017 году

Поведение российских инвесторов в 2017 году во многом будет определяться тем, что в странах ЕС уже несколько лет снижается доходность. Например, если в 2009-м торговая недвижимость в Европе приносила владельцу в среднем 6% годовых, то в 2015-м — 4 – 4,5%. Аналогичная ситуация наблюдается и в других сегментах, поэтому инвесторы стремятся повысить доходность всеми возможными способами.

В 2017 году на рынке закрепятся и станут ещё более выраженными две тенденции. Во-первых, россияне будут больше вкладывать капитал в краткосрочные (2–3 года) проекты редевелопмента на растущих европейских рынках. Такие инвестиции приносят 12–15% годовых против 4–6% при простом арендной бизнесе. Проекты редевелопмента будут особенно популярны в Испании, где цены с 2007 года упали на 40% и с 2016 по 2020 год могут вырасти на 20%. Во-вторых, инвесторы продолжат активно брать займы в европейских банках, чтобы создать эффект кредитного рычага и тем самым увеличить доходность на 2–3% годовых. Таким образом, в следующем году россияне будут заключать ещё меньше сделок с курортным жильём и больше инвестировать в доходные объекты.

Юлия Кожевникова, Tranio

Материал подготовлен для «РБК-Недвижимость»