Как инвестировать в девелоперские проекты Германии

Последние три года мы активно ищем проекты для инвестиций в Германии, но с каждым годом находить их становится всё сложнее, так как их меньше, чем денег тех, кто желает вложить в самую надёжную экономику Европы. В такой ситуации местные девелоперы могут позволить себе выбирать, с кем и на каких условиях работать.

Рыночная ситуация

Немецкие девелоперы оказались в нужное время в нужном месте: сегодняшний рынок Германии наполнен деньгами, и квартиры на первичном рынке находят покупателей ещё до того, как завершится строительство. Это объясняется низкой стоимостью заёмного капитала: проценты по депозитам остаются отрицательными, средняя ставка по ипотеке, по данным Немецкого федерального банка, опустилась с 4,42% в 2009 году до 1,65% в 2018-м, и банки охотно финансируют строительство и покупку недвижимости.

Рынок Германии переполнен ликвидностью, но в перспективе 2–3 лет ситуация может измениться. Европейский центральный банк 14 июня 2018 объявил об окончании программы количественного смягчения, суть которой заключалась в покупке различных активов для вливания денег в европейские экономики. Результатом такой политики стали низкие ставки по ипотеке. Теперь же игроки рынка ожидают, что заёмный капитал подорожает.

Куда инвестировать?

Поскольку рынок готовится к росту ставок и сокращению ликвидности, рекомендуем инвестировать в проекты с низкими рисками, в локациях с положительной демографической ситуацией, сильной экономикой и высоким уровнем покупательной способности.

В общем случае к таким локациям в Германии относится «большая семёрка»: Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт и Штутгарт. Однако рынки этих городов перегреты, и там сложно найти участки по адекватной цене. Например, в Мюнхене, по данным компании LBS, земля под строительство продаётся по цене от 1 300 до 2 400 евро/м². Для сравнения: в других городах Баварии участки стоят от 390 до 1 300 евро/м².

Выгоднее инвестировать в девелопмент в пригородах крупных городов. Например, предместья Берлина, Гамбурга и Штутгарта быстро развиваются благодаря тому, что молодые семьи всё чаще переезжают из городов, где цены на жильё стали слишком высокими. Подойдут также Б-локации с населением от 60 тыс. человек. Например, в Баварии это Аугсбург, Ингольштадт, Регенсбург и Фюрт.

Населённые пункты в восточной части Германии следует выбирать осторожно, так как экономика там слабее, потенциал роста цен меньше, и спрос на жильё не так велик, как в западных землях.

Условия финансирования проектов

Для возведения здания в Германии требуется в среднем от 1 млн до 15 млн евро. Строительство занимает 1,5 – 3 года. Девелоперы редко вкладывают собственные деньги в проект и получают капитал из двух источников — из банков (65–80% капитала) и от инвесторов (20–35%).

При сегодняшней рыночной конъюнктуре инвесторам стоит осторожно подходить к проектам с большой долей банковского финансирования. В таком случае можно получить высокую доходность, однако чувствительность к коррекции цен будет высока, и негативная динамика рынка может привести к потере капитала. Оптимальное соотношение заёмного и собственного капитала — 65/35%.

Участие инвесторов

Существуют проекты, которые создаются под одного человека. Бывает и так, что несколько инвесторов вкладывают средства в рамках клубных сделок. В последнем случае минимальный взнос обычно составляет 100 тыс. евро.

Инвесторы предоставляют капитал разными способами: они либо вкладывают средства в виде займа (мезонинного кредита) под 5–10% годовых, либо становятся акционерами, получая 10–15% в год. Доходность зависит от локации проекта, опыта девелопера, типа недвижимости и объёма инвестируемого капитала. Конечно, как всегда работает парадигма: чем меньше риск, тем меньше доходность, и наоборот.

«Спящий» инвестор в качественном проекте и в хорошей локации может рассчитывать на прибыль в размере 8–12% годовых после вычета всех расходов и проектных налогов (но до уплаты личного подоходного налога).

Почему мезонинные кредиты?

Заём отличается от акционерного участия очередью кредиторов. В случае негативного развития событий тот, кто предоставил долговой капитал, более защищён по сравнению с акционером. Последний имеет право на сверхприбыль, но, с другой стороны, первым потеряет деньги в случае ухудшения экономики.

Многие эксперты говорят о том, что в ближайшем будущем есть риск стагнации или коррекции цен, так как 10-летний цикл находится на пике. Поэтому, по моему мнению, при сегодняшней конъюнктуре участие в девелоперском проекте через мезонинный кредит может быть менее рискованным и более оправданным. При таком варианте инвестору стоит рассчитывать на 7–8% чистой прибыли в год за вычетом расходов и налогов. При этом риски будут низкими. Например, чтобы инвестор потерял деньги, рынок Германии должен обвалиться в цене на 20–25% — думаю, что такой сценарий маловероятен.

Налоги

Те, кто предоставляет заём, по сравнению с акционерами получают ещё одно преимущество: в РФ они платят только 13% в виде налога на ставку по займу. Например, если инвестор – российский резидент одолжил деньги девелоперу в ФРГ под 8% годовых, налог в РФ составит около 1% (13% от 8%), при этом в Германии ничего платить не нужно.

В случае акционерного участия прибыль облагается корпоративным налогом в Германии, после чего инвестор платит налог на дивиденды. Размер налога на дивиденды и место его уплаты зависят от того, кто является собственником акций. Например, если акции немецкой компании принадлежат кипрской компании, то налога на дивиденды на Кипре можно избежать, а если российскому физическому лицу — то налог составит 15%.

Налоговое структурирование — важнейшая часть экономики проекта. При этом для крупных инвесторов и проектов доступны более эффективные инструменты оптимизации, чем для мелких. Поэтому мы предлагаем многим клиентам объединяться в клубные сделки, где они могут вскладчину получить лучшие условия, чем порознь.

Управление проектами

Обычно контроль над проектом получают девелоперы, а инвесторы остаются в стороне от управленческих вопросов. Конечно, крупные инвесторы имеют право на то, чтобы ключевые вопросы согласовывались с ними, но небольшие работают в формате «молчаливого партнёрства». Несмотря на это, расходы обсуждаются заранее, и все инвесторы видят экономику проекта. Если меняются ключевые условия, например, смета расходов или цена продажи, это обычно утверждается большинством голосов инвесторов.

Стоимость услуг девелопера состоит из трех частей:

• комиссия за нахождение проекта (1–2% от его стоимости);
• гонорар за менеджмент (5–10% от стоимости строительных работ);
• гонорар успеха (50% прибыли).

Девелоперы обосновывают свои аппетиты тем, что благодаря своему опыту способны получить альтернативный дешёвый капитал, а также тем, что несут большую ответственность. Как правило, в их обязанности входит:

• покупка объектов (поиск зданий и участков, юридический и технический аудит с привлечением независимых специалистов, оформление сделки);
• управление процессом строительства (выбор подрядчиков, оформление договоров с ними, контроль за их деятельностью);
• привлечение финансирования (получение банковских кредитов, продажа облигаций проектной компании третьим лицам);
• контроль за арендным потоком (поиск управляющей компании, контроль за её деятельностью);
• продажа конечного продукта (поиск потенциальных покупателей, оформление сделок);
• распределение прибыли.

Благодаря тому, что управление берёт на себя девелопер, инвесторы получают возможность вложить средства в проекты добавленной стоимости «без головной боли». При этом доходность остаётся выше, чем при покупке простого арендного бизнеса.

Примеры девелоперских проектов в Германии

Автор: Георгий Качмазов

Материал подготовлен для realty.rbc.ru