Как оптимизировать налоги при владении доходной недвижимостью за рубежом

По данным исследования Tranio, 18% инвесторов считают структурирование сделки с целью оптимизирования налогообложения основной трудностью при покупке доходной недвижимости за рубежом. Налоги — одна из самых больших статей расходов при владении инвестиционными объектами, и если не принять меры по уменьшению фискального бремени, больша́я часть доходности может быть потеряна. Более того, в России и других странах ужесточаются налоговое регулирование и требования о раскрытии информации. Банковская система становится всё более прозрачной. Например, с 2018 года налоговые органы РФ будут автоматически получать данные о зарубежных счетах россиян.

В этом материале я расскажу, что нужно знать о налогах в контексте инвестиций в доходную недвижимость за рубежом.

Физическое или юридическое лицо?

Первоочередное решение, которое принимает инвестор, задумывающийся о налоговой оптимизации,— оформить объект на физическое или юридическое лицо. От этого выбора зависит объём налогов, поскольку ставки и условия для компаний и частных лиц различаются.

Универсального решения для каждой из возможных ситуаций нет. Каждую сделку следует рассматривать отдельно, принимая во внимание индивидуальные обстоятельства.

В общем случае для покупателей недвижимости стоимостью примерно до 1,25 млн евро мы рекомендуем оформить объект (или объекты) на физическое лицо, так как это не требует дополнительных издержек. Сложность в том, что во многих странах ставка налога на прибыль у физических лиц выше, чем у юридических, и прогрессивно повышается в зависимости от суммы дохода.

Если сумма сделки более 1,25 млн евро, то её, как правило, выгоднее оформить на юридическое лицо, так как стоимость открытия и управления компанией нивелируется за счёт меньшей ставки налога на прибыль и бóльших возможностей для оптимизации налогообложения. Это объясняется так: если взять за среднюю доходность европейской недвижимости 5%, то примерный доход за год от объекта стоимостью 1,25 млн евро составит 62,5 тыс. евро, что обычно предполагает налоговую ставку выше среднего. Например, в Германии физическое лицо, получающее доход от сдачи в аренду больше 50 тыс. евро в год, платит около 40%, а компания — только 15%. Поэтому если предполагается купить несколько объектов недвижимости, то, скорее всего, выгоднее оформить их на компанию. И даже несмотря на то, что юридическое лицо нужно будет содержать, это всё равно экономичнее, чем платить высокий личный налог. Впрочем, в большинстве случаев это справедливо лишь в ситуации, когда компания и её владелец не являются налоговыми резидентами одной и той же страны, поскольку иначе налоги на получаемые дивиденды могут свести на нет налоговую выгоду от использования юридического лица.

Ещё до заключения сделки специалисты Tranio составляют бесплатную финансовую модель и подсказывают, как правильно структурировать сделку. После этого покупатель может подтвердить расчёты у независимых налоговых консультантов.

Налоги при владении недвижимостью с помощью компании

При владении доходной недвижимостью через компанию существуют следующие налоги:

• налог на доход от недвижимости (от сдачи имущества в аренду, на прирост капитала при продаже недвижимости, при отчуждении долей или акций компании);
• налог на объект недвижимости (обычно компенсируется арендатором);
• налог на землю;
• налог на наследство (часто отсутствует);
• налог на дивиденды (не нужно платить, если владелец не распределяет доход, а реинвестирует его — например, в покупку другой недвижимости);
• налог на прибыль КИК (если инвестор — налоговый резидент РФ).

* Есть налог на недвижимость, который платят арендаторы помещений.

** Бизнес должен функционировать в течение минимум семи лет после приобретения активов, а уровень расходов на зарплаты сотрудников — превышать первоначальный в восемь раз, или количество сотрудников должно превышать 20 человек.

Налог на доход от аренды

Налог на доход от аренды включается в корпоративный налог и платится по месту нахождения недвижимости. Как правило, если компания подлежит налогообложению в стране своего налогового резидентства, этот налог зачитывается согласно соглашению об избежании двойного налогообложения.

Рассмотрим подробнее оптимизацию налога на доход. Стандартный механизм уменьшения налогооблагаемой базы — это вычеты расходов, сопряжённых с покупкой, владением и управлением объектом, самые важные из которых:

• стоимость привлечения займа учредителя;
• стоимость привлечения банковского кредита;
• амортизация здания;
• неотделимые улучшения (расходы на ремонт за счёт арендатора);
• расходы на оформление сделки;
• налог на недвижимость;
• расходы на управление и эксплуатацию объекта;
• прочие издержки во время владения.

Вычеты перечисленных расходов в совокупности могут значительно снизить сумму налога на прибыль на горизонте первых 10 лет владения недвижимостью. Например, при ежегодном доходе от аренды 30 тыс. евро налогооблагаемая база за счёт амортизации, процентов по ипотеке или займа учредителя снижается в четыре раза до 5 тыс. евро.

* Процентную ставку по займу учредителя можно повысить и таким образом свести эффективную ставку налога на прибыль к нулю.

Выводя часть прибыли через заём учредителя, инвестор выводит эту часть капитала ещё и из-под налога на дивиденды.

Доход по процентам по займу учредителя облагается личным налогом инвестора (ставка для российского налогового резидента — 13%), однако всегда следует учитывать возможное налогообложение процентов у источника выплаты.

Налог на прирост капитала

Что касается налога на прирост капитала, то способ его расчёта зависит от структурирования сделки на момент продажи. При этом неважно, как оформлялась недвижимость при покупке, так как ко времени выхода из проекта субъект права собственности может измениться. Существуют два сценария:

1) Продаётся сам объект недвижимости (Asset Deal). В этом случае налог рассчитывается как разница между ценой продажи и балансовой стоимостью объекта. При этом амортизационные списания, учитываемые за весь период владения, уменьшают балансовую стоимость и тем самым увеличивают налог на прирост капитала.

Например, если объект изначально был куплен за 1 млн евро, находился в собственности три года, и каждый год 2% списывались в качестве амортизации (всего 60 тыс. евро за три года), то налог рассчитывается с разницы между 940 тыс. и стоимостью продажи (1,1 млн евро). В этом примере налоговая база составит 160 тыс. евро.

Иногда используется другой способ расчёта, при котором из цены продажи вычитается полная стоимость покупки объекта и расходы на неотделимые улучшения, а амортизация роли не играет.

2) Продаётся владеющая недвижимостью компания (Share Deal). В этом случае балансовая стоимость недвижимости не имеет значения для исчисления налога, и важен только доход от продажи акций, то есть налог на передачу активов уплачивается только с прироста капитала.

Например, изначально на специально зарегистрированную компанию был куплен объект недвижимости стоимостью 1 млн евро, а позже эта компания продаётся за 1,1 млн евро. Для расчёта базы налога на передачу активов из стоимости продажи компании (1,1 млн евро) вычитается стоимость покупки недвижимости (1 млн евро). В этом примере налоговая база составит 100 тыс. евро.

Таким образом, для оптимизации налогообложения покупку недвижимости выгоднее оформить на компанию или изменить структурирование сделки на Share Deal до продажи объекта, за счёт чего уменьшается налоговая база для уплаты налога на передачу активов (в приведённом примере — на 60 тыс. евро).

Такую схему обычно используют инвесторы, которые чётко осознают стратегию выхода на среднесрочном горизонте. Например, те, кто купил объект сегодня, чтобы продать через пять лет с прибылью, сразу структурируют сделку так, чтобы через пять лет можно было продать недвижимость, не уплачивая налог на прирост капитала. Иначе содержание сложной структуры из нескольких юридических лиц в разных юрисдикциях будет накладным.

Если продаются акции или доли компании, а не сам объект, то стоимость недвижимости не учитывается. В расчёт берётся только стоимость акций или взноса в капитал компании. Если продаётся вновь созданная компания, и стоимость её акций равна их номинальной стоимости, определённой при учреждении, то налогом на прирост капитала облагается вся сумма дохода от продажи акций.

Можно структурировать владение недвижимостью так, чтобы прирост капитала от продажи акций был освобожден от налога. Это осуществимо только при детальном анализе налогового законодательства страны, в которой расположена недвижимость, и тщательном структурировании корпоративной структуры владения объектом. Налогообложение также зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения между страной, в которой находится недвижимость, и страной, где зарегистрирована компания. Например, на Кипре налогом не облагается прирост капитала, в том числе доход от продажи российских компаний, стоимость которых формируется из российской недвижимости.

В общем случае, когда недвижимость приобретена иностранной компанией (например, юридическим лицом, зарегистрированным на Кипре), налог на прибыль от аренды, на имущество и прирост капитала при продаже объекта недвижимости платятся в той стране, где находится объект недвижимости. Дальше доходы декларируются в той стране, где зарегистрирована компания, в соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения. Так, немецкие юридические лица платят в Германии налоги со всех источников дохода в мире, а иностранные — только с тех, что находятся в Германии.

На что ещё стóит обратить внимание

Помимо налогов, упомянутых ранее, существуют также налоговые обязательства, возникающие в связи с соглашением об избежании двойного налогообложения. Это соглашение не освобождает от налога на родине, но избавляет от двойной оплаты. То есть гражданину России, получающему доход в другой стране и платящему там же налог, нужно доплатить в РФ, если налог за рубежом меньше российского. Если он больше, то достаточно только задекларировать зарубежные доходы в России.

Важный нюанс: расчёты налоговой зависят от того, владеет ли российский гражданин зарубежной недвижимостью через компанию или в качестве физического лица.

Если недвижимость оформлена на юридическое лицо, и недвижимость находится в стране, с которой Россия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения, то инвестору нужно будет доплатить в РФ:

• при выплате дивидендов: разницу между подоходными налогами на дивиденды в России (13%) и за рубежом (если за границей ставка меньше). Российская компания не платит налог на дивиденды, если не менее года владеет минимум 50% доли в уставном капитале (фонде) организации, которая выплачивает дивиденды, и страна, где находится организация, не включена в список офшоров или государств и территорий, предоставляющих льготный налоговый режим;
• при выплате займа учредителя: разницу между процентными ставками по займам (полученным и выданным) — включается в налогооблагаемую прибыль компании;
• при получении дохода и отсутствии выплат по дивидендам: разницу между российским налогом на прибыль КИК и налогом, уплаченным в стране нахождения КИК. Если уплаченный налог выше, то прибыль компании будет освобождена от налога в РФ.

Если недвижимость оформлена на физическое лицо, то российская налоговая не примет к зачёту оптимизацию налога на прибыль и посчитает налог по ставке 13% (НДФЛ) со всего дохода от аренды. Если эффективная ставка налога за рубежом ниже, чем 13%, то в России нужно заплатить разницу. Это ещё один аргумент в пользу оформления зарубежной недвижимости на компанию.

При владении недвижимостью в Германии зачёту в России подлежат такие налоги:

• на доход от аренды;
• на доход от отчуждения недвижимости;
• с дивидендов (от немецкой компании – владельца недвижимости) в рамках уплаченного подоходного налога (Einkommensteuer).

Налог, уплаченный за рубежом, зачитывается в России, только если это предусмотрено договором об избежании двойного налогообложения. Важно документально подтвердить факт уплаты налогов за рубежом.

Для инвестора наиболее выгоден вариант, при котором сделку удаётся организовать так, чтобы платить налоги только в стране нахождения объекта недвижимости. Это, в свою очередь, зависит от налогового резидентства инвестора, межгосударственных соглашений об избежании двойного налогообложения, формы собственности и других факторов.

•

Выбор схемы структурирования сделки для уменьшения налогового бремени зависит не только от стоимости объекта недвижимости, но и от индивидуальных обстоятельств покупателя. Если инвестор планирует приобрести доходную недвижимость на сумму более 1,25 млн евро в перспективе 10 лет, то с большой долей вероятности проще оформить объект на компанию или на группу компаний. При структурировании важно учитывать и юрисдикцию расположения недвижимости, и юрисдикцию первоначального источника инвестиций.

Перед покупкой недвижимости рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам Tranio, которые совместно с налоговыми советниками представят комплексное решение, учитывающее как законодательство родной страны инвестора, так и страны расположения объекта доходной недвижимости.

Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio

Материал подготовлен специально для banki.ru