Как оптимизировать налоги: советы для инвесторов в зарубежную недвижимость

При инвестициях в зарубежную недвижимость — будь то простой арендный бизнес или комплексный редевелопмент — налоговое структурирование играет ключевую роль. По моим оценкам, инвесторы теряют до 25% прибыли, если плохо продумывают вопросы налогообложения.

В операциях с недвижимостью фигурируют четыре ключевых вида налогов:

• на покупку и владение недвижимостью,
• на доход от аренды,
• на дивиденды,
• на перепродажу с прибылью.

Налогообложение существенно зависит от формы собственности: зарегистрирована ли недвижимость на физическое лицо или на компанию, причём во втором случае возможны разные схемы владения. Оформив покупку на компанию, можно добиться большей оптимизации налогов, но придётся нести расходы на содержание юридического лица (или нескольких юридических лиц).

Я рекомендую выбирать форму собственности, опираясь на два решающих фактора: объём инвестиций и планируемая стратегия выхода из проекта. В этой статье я дам конкретные советы для распространённых случаев.

Налоги на доходы от недвижимости платятся в той стране, где находится недвижимость, и рассчитываются на основании местных законов.

Налог на покупку недвижимости — это налог на переход права собственности, который платит покупатель. В разных странах ставка налога обычно составляет от 3 до 5% стоимости объекта. В специальных случаях этого налога можно избежать. Например, в Германии (по состоянию на 2018 год), если недвижимость оформлена на компанию и покупатель приобретает не более 95% акций этой компании (Share Deal), то к этой сделке не применяется налог на переход права собственности. На практике на оставшиеся акции (5% или более), как правило, оформляется опцион, по которому покупатель выкупает их ещё через несколько лет.

Доход от аренды обычно облагается налогом по прогрессивной шкале для физических лиц и по плоской шкале для компаний. В первом случае, если годовой доход достигает порядка 50 тыс. евро или выше, то ставка налога стремится к 50% от прибыли. Поэтому оформлять на физическое лицо выгодно только небольшие объекты — как правило, стоимостью до 1 млн евро. Более дорогую недвижимость практически всегда лучше оформлять на юридическое лицо, несмотря на расходы на его содержание.

Ставка налога для компаний составляет примерно 30% от прибыли и не зависит от величины дохода. В некоторых юрисдикциях предусмотрены льготы для компаний, которые занимаются только пассивным бизнесом. Например, в Германии налог составляет 16%, если компания только сдаёт недвижимость в аренду.

Кроме того, юридическим лицам доступно больше возможностей, чем физическим, для уменьшения налогооблагаемой базы, списывая различные расходы с балансовой прибыли. Наиболее классические сценарии списания:

• проценты по банковскому финансированию, привлечённому для покупки недвижимости,
• амортизация объекта,
• другие накладные и административные расходы,
• займ учредителя в компанию при покупке недвижимости.

Последний инструмент важен тем, что позволяет свести прибыль юридического лица к нулю — другими словами, сделать так, чтобы налога на доход от аренды не было.

Налог на дивиденды применяется, если недвижимость оформлена на юридическое лицо. Он составляет в среднем 15% от суммы дивидендов и платится, когда капитал переводится владельцу компании уже после уплаты налога на прибыль.

Юрисдикция уплаты налога на дивиденды, как и его величина, зависит от многих факторов: является ли получатель дивидендов физическим или юридическим лицом, чей он налоговый резидент, заключён ли договор об избежании двойного налогообложения между его страной и страной, где находится недвижимость. Например:

• Пусть недвижимость в Греции принадлежит компании, которая тоже зарегистрирована в Греции и получает прибыль только от сдачи недвижимости в аренду. Эта компания — дочерняя по отношению к другой компании, которая зарегистрирована на Кипре и не менее 2 последних лет владеет более 10% доли греческой компании. В этом случае в Греции платится налог на прибыль (в 2018 году он составляет 29% от прибыли), после чего дивиденды, поступающие кипрской компании, не облагаются никаким дополнительным налогом. В Греции налог на дивиденды не платится в соответствии с директивой Council Directive 2011/96/EU, а на Кипре описанная ситуация подпадает под местные законы, тоже освобождающие от налога на дивиденды. Далее, в соответствии с кипрским законодательством, дивиденды могут быть выплачены физическому лицу – бенефициару структуры тоже без налога: на Кипре нет налога на дивиденды для иностранцев. Наконец, платит ли бенефициар (физическое лицо) налог на дивиденды в той стране, чьим налоговым резидентом он является,— зависит от законов этой страны. 
• Пусть теперь недвижимость в Германии принадлежит проектной компании, которая тоже зарегистрирована в Германии, но владелец компании — физическое лицо, налоговый резидент России. Тогда в Германии уплачивается 16-процентный налог на прибыль, а затем владелец компании, получая дивиденды, платит также в Германии ещё 15% от их величины. При этом в России дополнительный налог не взимается по соглашению об избежании двойного налогообложения между Германией и Россией.

Налог на перепродажу с прибылью обычно равняется налогу на доход (то есть около 30% от дохода). Если продаётся не сам объект недвижимости, а компания, на которую он оформлен, то доход от продажи облагается налогом в той стране, чьим налоговым резидентом является владелец компании, будь то физическое лицо или другая компания.

Есть легальные способы избежать налога на прирост капитала — например, так называемая холдинговая структура. В этом случае вы как физическое лицо владеете холдинговой компанией, зарегистрированной в юрисдикции, где нет налога на прирост капитала (например, на Кипре или в Люксембурге). В свою очередь, эта компания владеет дочерней компанией, в чьей собственности находится недвижимость. Тогда при продаже дочерней (проектной) компании вместе с недвижимостью вы не платите налог на перепродажу.

Впрочем, международная практика движется к тому, чтобы доходы от такой косвенной продажи недвижимости всё-таки облагались налогом. Например, в России действует закон о том, что налогом в России облагаются доходы от продажи акций или долей иностранных компаний, активы которых более чем на 50% состоят из российской недвижимости. Похожие условия есть в соглашении между Кипром и Россией: если российский налоговый резидент продаёт кипрскую компанию, активы которой более чем на 50% состоят из недвижимости на Кипре, то эта продажа может облагаться налогом.

В последние годы государства активно объединяют усилия, чтобы противодействовать классическим сценариям оптимизации налогов. Главным изменением стала отмена банковской тайны: теперь любой надёжный банк тщательно проверяет происхождение денег и добропорядочность вкладчика, а также информирует о вкладе налоговые органы страны, чьим налоговым резидентом является основной собственник капитала или компаний.

Холдинги в офшорных юрисдикциях, которые раньше использовались сплошь и рядом, сегодня практически не работают. Даже если ваш холдинг оформлен в надёжной юрисдикции (например, на Кипре), всё равно налоговые органы страны, где находится дочерняя компания, заинтересуются, насколько реален ваш кипрский бизнес. Они могут запросить подтверждения того, что холдинговая компания не фиктивна: например, счета на оплату аренды офиса и коммунальных услуг. Также налоговики могут проверить, не является ли директор компании номинальным лицом, занимающим эту должность одновременно во множестве подобных фирм. Если налоговые органы сочтут, что ваша фирма фиктивна и создана только для оптимизации налогообложения, то вместо экономии вы понесёте лишние расходы и, возможно, штрафы.

Таким образом, я считаю, что современному инвестору стóит заботиться не о том, как «не платить налоги», а о том, как легально заплатить меньше, применяя такие схемы налоговой оптимизации, которые отвечают требованиям законодательства. Правда, наиболее эффективные механизмы доступны скорее крупным инвесторам. Например, содержание реального офиса на Кипре или в Люксембурге обходится примерно в 50–100 тыс. евро в год, что имеет смысл, только если эти издержки невелики по сравнению с вашими доходами от инвестиций в недвижимость. Обычно такие сложные структуры с холдинговыми компаниями актуальны для инвесторов с бюджетом от 10 млн евро. 

Поэтому я рекомендую:

• Если вы покупаете объекты дешевле 1 млн евро и не планируете расширять инвестиционный портфель — оформляйте владение как физическое лицо и платите соответствующий подоходный налог (определённые вычеты тут тоже возможны).
• Если вы разовый инвестор с бюджетом более 1 млн евро и ещё не знаете, когда будете продавать недвижимость,— оформляйте покупку на компанию, которой вы владеете напрямую (если только у вас уже нет действующего холдинга).
• Если вы активный системный инвестор с объёмом инвестиций более 10 млн евро — полноценный холдинг на Кипре или в Люксембурге будет для вас кошельком, агрегирующим доходы от ваших проектных компаний. Холдинговая структура особенно подходит инвесторам в проекты добавленной стоимости, где продажа объекта запланирована на перспективу 3–5 лет.

Законы и межгосударственные соглашения о налогообложении операций с недвижимостью часто меняются, обычно в сторону ужесточения. Чтобы эффективно обращаться с налогами, я рекомендую советоваться с грамотными налоговыми консультантами, которые разработают наилучшее решение для вашей конкретной ситуации.

Опыт компании Tranio показывает, что если инвестиция кажется выгодной только при условии оптимизации налогов, то это скорее не проблема высоких налогов, а плохая инвестиция. Разрабатывая финансовую модель, мы начинаем с того, что закладываем оплату всех налогов «в лоб», без оптимизации. Если при таком подходе проектная доходность нас устраивает, мы продолжаем рассматривать эту инвестицию. Мы продумываем механизмы легального и эффективного уменьшения налоговой нагрузки не для того, чтобы превратить убыточный проект в прибыльный, а чтобы из прибыльного проекта извлечь ещё больше прибыли для инвесторов.

Автор: Георгий Качмазов

Материал подготовлен для Vedomosti