Как заработать на краткосрочной аренде в Афинах: руководство инвестора

Греческая недвижимость возвращает интерес иностранных инвесторов. По данным Банка Греции, общая стоимость сделок, которые иностранцы заключили на греческом рынке недвижимости в 2017 году, на 87% превышает показатель 2016 года. 70% из них, как пишет греческое издание Ekathimerini, граждане неевропейских стран заключают в Афинах и его пригородах. Согласно статистике банка Греции, в первые два месяца 2018 в Афинах было заключено в полтора раза больше сделок с недвижимостью, чем в январе и феврале 2017.

Рост интереса инвесторов объясняется двумя причинами. Во-первых, покупка недвижимости в Греции стоимостью от 250 тыс. евро даёт иностранным гражданам возможность получить греческую «золотую визу» — ВНЖ в Греции, который можно продлять каждые пять лет. с момента запуска программы в 2013 до конца 2017 года греческую «золотую визу» получили 5 699 инвесторов и членов их семей. Во-вторых, у рынка недвижимости Афин есть большой потенциал роста цен: сейчас квадратный метр в столице стоит на 44% дешевле, чем до кризиса. В квартальном исчислении падение цен уже прекратилось: согласно статистике Банка Греции, цены на недвижимость в Афинах со II по IV кварталы 2017 держались на одном уровне.

Недвижимость в центре Афин уже начинает дорожать, и тем, кто хочет купить дёшево, нужно покупать прямо сейчас. Мы прогнозируем рост цен на 30% в течение следующих 2–3 лет.

Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio

Интерес инвесторов подогревает растущий туристический поток. По оценкам исследовательской компании Euromonitor International, современные Афины — второй город в Европе по темпу роста числа туристов: количество прибытий из-за рубежа в 2017 году составило 4,8 млн, на 10% больше, чем в 2016. По данным сайта AirDNA (сервиса, который обрабатывает данные, опубликованные на Airbnb), в 2017 году число объявлений о сдаче недвижимости в посуточную аренду в этом городе выросло на 66%.

Доходность

По данным AirDNA на май 2018 года, квартиры в Афинах сдаются в среднем за 50 евро в сутки: зимой стоимость посуточной аренды снижается до 44 евро, а летом вырастает до 53. В апреле 2018 средняя месячная выручка владельца недвижимости в Афинах составила 848 евро — на 5% больше, чем год назад, и в полтора раза больше, чем в 2016.

По данным AirDNA, более 80% предложений на Airbnb в греческой столице — квартиры с одной и двумя спальнями. Такое жильё пользуется самым большим спросом среди арендаторов. По статистике, в среднем в одной квартире останавливаются четыре человека.

По данным Tranio, чистая доходность от краткосрочной аренды в Афинах составляет 5% годовых для готовых апартаментов и 7% — для объектов, купленных на этапе реновации. Таким образом, Афины предлагают инвесторам доходность выше, чем большинство крупных городов Европы, где краткосрочная аренда приносит не больше 3–4% годовых.

Расходы

Затраты инвестора на содержание недвижимости складываются главным образом из оплаты налогов, жилищно-коммунальных услуг и сервиса управляющей компании.

Все собственники недвижимости в Греции, включая иностранцев, платят ежегодный налог, который состоит из двух частей: основной и дополнительной. Размер основной части варьируется от 0,001 до 13 евро/м² и определяется рядом коэффициентов: площадью, условной стоимостью, установленной в конкретном муниципалитете, датой постройки. Дополнительная часть для физических и юридических лиц рассчитывается по-разному: первые платят эту часть налога только для объектов с кадастровой стоимостью более 200 тыс. евро по ставке от 0,1 до 1,15% в зависимости от стоимости недвижимости, а для компаний ставка дополнительной части фиксирована и составляет 0,55% от кадастровой стоимости недвижимости. Помимо этого, существует ежегодный муниципальный налог на недвижимость, размер которого зависит от локации объекта и составляет 0,025–0,035%.

Налог на доход от сдачи в аренду варьируется от 15 до 45% для физических лиц и составляет 29% для компаний. Из налогооблагаемой базы вычитаются амортизационные отчисления (износ мебели и недвижимости) и расходы на ремонт. Для физических лиц первые 12 тыс. дохода облагаются по ставке 15%, а всё, что выше этой суммы — по ставкам 35–45%. То есть если заработок владельца квартиры составил 20 тыс. евро, то 12 тыс. евро облагаются налогом по ставке 15%, а оставшиеся 8 тыс. — по ставке 35%.

Расходы на жилищно-коммунальные услуги в среднем составляют 60–150 евро в месяц. Они включают в себя счета за электроэнергию (25–30 евро в месяц в тёплое время года и 70–100 евро зимой), водоснабжение (60–250 евро в год), газ (140–400 евро в год), телефон и интернет (180–600 евро в год в зависимости от тарифа). Собственники квартир делят между собой расходы на содержание общей территории: освещение, уборку, обслуживание лифтов, уход за зелёными насаждениями, охрану и текущий ремонт — в сумме каждый собственник вносит 200–400 евро в год.

Инвестор может сдавать недвижимость в краткосрочную аренду с помощью управляющей компании, которая возьмёт на себя заботы по поиску арендаторов и содержанию жилья. Её услуги обходятся владельцу в 20–25% от арендного дохода в месяц.

Лучшие районы для сдачи в аренду

Главная туристическая зона Афин — «треугольник», образованный площадями Монастираки, Омония и Синтагма. Жильё в Старом городе Афин (к нему относятся районы Анафиотика, Монастираки, Плака, Псири и Тисио) почти недоступно для местных жителей, так как в большинстве случаев сдаётся в краткосрочную аренду иностранцам. Квартиры с ремонтом и видом на Акрополь продаются здесь за 3–6 тыс. евро/м².

Автор: Юлия Кожевникова