Как зарубежному инвестору заработать на немецком рынке недвижимости в 2023 году?

Экспертная колонка управляющего партнёра Tranio Георгия Качмазова для РБК.Недвижимость, май 2023 года.

По данным портала международной недвижимости Tranio на начало мая 2023 года, заявки на покупку объектов в Германии от русскоязычных пользователей снизились за последний год на 35%, хотя в предыдущие 10 лет немецкий рынок недвижимости входил в число наиболее популярных среди инвесторов из России и СНГ. Схожие показатели и на международном портале: запросы англоязычных пользователей на недвижимость в Германии сократились на 37%.

Вкупе с ситуацией на внутреннем рынке в Германии это значит, что денежный дождь, пролившийся на немецких девелоперов за последние десять лет, закончился. Сильно закредитованные девелоперы могут в ближайшие 6-12 месяцев оказаться в ситуации, когда будут вынуждены продавать свои проекты с дисконтом. Как говорил Уоррен Баффет: «Во время отлива станет понятно, кто купался голым». Далее я расскажу, что привело к нынешней непростой ситуации и как частные инвесторы могут заработать при текущих трендах, а также поделюсь опытом наших клиентов из России по покупке недвижимости в Германии в условиях санкций.

1. Повысилась себестоимость строительства

Стоимость стройки в Западной Европе и в Германии, в частности, выросла более чем на 40%. Бетон, цемент, арматура, другие материалы и электроэнергия стремительно дорожают последние полтора-два года. Сейчас немецким девелоперам даже сложно прогнозировать, во сколько обойдётся строительство. Заранее стоимость работ и материалов для будущих поставок не фиксируют, а платят по факту — по цене, действительной на момент оказания услуг или отгрузки материалов.

2. Выросли ипотечные ставки

Стоимость ипотеки в Германии для конечных клиентов уже выше 3,5%, тогда как год назад она держалась на уровне 1,3–1,4%. Скорее всего, ипотечные ставки продолжат расти, если их не начнут субсидировать. Более того, в прошлом первоначальный взнос для клиентов по ипотеке составлял 10% от цены недвижимости, но недавно некоторые немецкие банки подняли его до 20%.

3. Аренда стала дешевле покупки жилья

Поскольку ипотечные ставки и первоначальные взносы выросли, часть потенциальных местных покупателей отказывается от оформления кредитов в пользу аренды жилья. С точки зрения ежемесячного платежа, сейчас арендовать жильё в Германии снова стало дешевле, чем купить в ипотеку. Например, за квартиру стоимостью 316 тысяч евро нужно ежемесячно платить по ипотеке около 1 500 евро в месяц, а аренда обойдётся примерно в 1 000 евро в месяц (с учётом коммунальных услуг — около 1 350 евро).

4. Стоимость денег для немецких девелоперов выросла

Банки дают проектное финансирование гораздо более консервативно: с меньшим LTC (Loan-to-Cost Ratio — соотношение кредита к стоимости), требованием к большему проценту предпродаж и по более высокой ставке в 5–6%.

Стоимость денег инвесторов тоже увеличится. По отчёту FAP Group, средняя общая процентная ставка по действующим кредитам в этом году составляет 10,33%, что несколько выше показателя 2021 года — 9,75%. Диапазон процентных ставок для мезонинного капитала остается широким, как и в предыдущем году. При этом ставки незначительно повысились: в прошлом году они находились в пределах от 6 до 14%, в этом году — от 7 до 15%. Для инвестиций на стадии проектирования год назад диапазон ставок был от 10 до 14%, а в начале 2023 года — варьируется от 9 до 15%

При этом маржинальность проектов исторически крайне низкая — около 20%, так что немецким девелоперам с уже запущенными крупными проектами будет крайне тяжело. На их сложности указывает и то, что многие компании не запускают новые проекты.

5. Подорожали коммунальные услуги

Себестоимость электроэнергии взлетела, и коммунальные платежи выросли в 2–4 раза. Рынок пока не ощутил этого в полной мере, так как в Германии оплата коммуналки для арендаторов часто отложена. Из-за особенностей платежей реальные счета конечные клиенты увидят на горизонте около полугода, что может лишь усилить пессимистичные настроения местных потребителей.

Как Германия поддерживает жилищный рынок

В силу всех этих факторов темпы продаж новостроек в Берлине уже упали на 40% по отношению к прошлому году. Активность как иностранных, так и местных покупателей сократилась на фоне экономической неопределённости. На данный момент частный и институциональный рынки замерли в ожидании новых мер от регуляторов.

Немецкое правительство планирует потратить 200 млрд евро на то, чтобы поддержать домохозяйства в этом году: снизить цены на газ и электричество, а также налог на топливо. 100 млрд из этих денег выделено на субсидирование оплаты коммунальных услуг для небогатых семей. Девелоперы пока рассчитывают на то, что эти деньги в той или иной форме дойдут до рынка недвижимости и поддержат цены.

Как иностранный инвестор может извлечь выгоду из этой ситуации

Основной вывод из нынешних обстоятельств: в этот момент есть возможность купить недвижимость в Европе с дисконтом. Если у вас есть живые деньги и желание приобрести немецкие метры — можно смело пробовать договориться о скидке. Сейчас на рынке есть девелоперы, которые за капитал сегодня могут отдать будущие метры со скидкой в 15%, ведь так они снизят долговую нагрузку на свои ранее взятые кредиты. Для тех, кто верит в будущее Европы и концептуально хочет инвестировать в Германию, стратегически наступает лучшее время.

Дисконт можно получить в проектах на этапе стройки в секторе жилой недвижимости. Коммерческая недвижимость чувствует себя лучше с точки зрения арендного потока, но тоже, скорее всего, будет продаваться дешевле из-за роста стоимости банковского финансирования — соответственно, инвесторы смогут рассчитывать на более высокую доходность. Если вчера качественная «коммерция» в Германии продавалась с доходностью 3–4%, то сегодня вполне разумно ожидать 4–5%. Но при инвестировании в коммерческие объекты важно оценить стабильность бизнеса арендатора и то, как на нём отразится инфляция. Ставки аренды привязаны к потребительским ценам и будут расти пропорционально: инвестору надо понимать, способен ли арендатор оплатить эту индексацию.

Как инвестиционная группа, мы сейчас сфокусированы на поиске дистресс-активов. Совместно с нашими клиентами мы смотрим, в первую очередь, на доступные площадки в крупных городах, где высокая доходность в сегменте арендного жилья, а также нам интересны проекты домов престарелых в ценовом сегменте выше среднего.

Как россияне могут инвестировать в Германию после 2022

Германия не закрыта для инвестиций из России в пост-санкционный период, но есть сложности с тем, что чаще всего продавец немецкой недвижимости не может принять оплату из российского банка. По Указу Президента резиденты России могут оплачивать покупку с зарубежного счёта, сведения о котором раскрыты в РФ. На практике процесс может выглядеть так: российский резидент открывает банковский счёт, например, в Кыргызстане и подаёт сведения о нём в ФНС России. Далее можно пополнять этот счёт переводами из России по лимиту до 1 млн долл. в месяц и перевести нужную сумму на счёт застройщика в ФРГ. Это основной способ, которым пользуются наши клиенты. Также есть возможность выкупить объект у российского собственника или резидента дружественной страны, если сам продавец приобрёл недвижимость в Германии до 22 февраля 2022 года. Отмечу, что резиденты РФ могут заключать сделки между собой только в рублях.

Автор: Георгий Качмазов