Как подготовиться к покупке недвижимости за рубежом: универсальная пошаговая инструкция

Чтобы подготовиться к заключению сделки, рекомендуем пройти 10 основных этапов. Это поможет вам избежать ошибок, обезопасить себя от мошенничества и сделать осознанный выбор.

1. Определитесь с целями покупки

Четко сформулировав цели покупки, вы сможете лучше определить, какая недвижимость вам подойдет.

«Мы всегда начинаем разговор с выяснения мотивации. Часто люди приходят к нам с уже сформулированными целями. Например, один из популярных мотивов — это покупка курортной недвижимости, чтобы отправлять детей за границу на летний отдых. Важно понимать, что для этого подойдут далеко не все пляжные курорты. Например, в некоторых регионах слишком холодное море или скалистые пляжи с неудобным спуском в воду — всё это не подходит маленьким детям»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.

Некоторые покупатели обзаводятся курортным жильем, чтобы в будущем сдавать его в аренду во время своего отсутствия. Однако даже если дом пользуется спросом среди арендаторов, помните, что критерии подбора недвижимости для собственного проживания и для инвестиций различаются: в первом случае при поиске нужно ориентироваться на ваши личные потребности, во втором — на высокий рентный потенциал объекта.

2. Выделите параметры поиска

Составьте список своих требований и разделите их на приоритетные и те, которыми вы могли бы поступиться. Как правило, особое значение имеют местоположение, бюджет, наличие инфраструктуры и транспортная доступность.

«Если сразу определить несколько наиболее важных требований, можно значительно увеличить эффективность поиска»,— говорит Георгий Качмазов.

3. Отправьте заявки 3–4 риелторам

Быстро реагируйте на информацию о предлагаемых объектах и открыто говорите, что нравится, а что нет. Зарубежные риелторы охотнее будут искать для вас предложения, если вы предъявляете конкретные запросы и быстро выходите на связь.

Мы не рекомендуем покупать недвижимость без агента, с помощью знакомых непрофессионалов, потому что без опытного специалиста меньше шансов найти нужный объект по адекватной цене, а также защититься от «подводных камней» и недобросовестных продавцов. Найти квалифицированных риелторов вы можете с помощью Tranio.Ru.

4. Узнайте порядок оформления сделки

В большинстве стран процедура оформления сделки включает такие действия:

• проверить юридическую чистоту (риелторы или нотариусы дают гарантии чистоты сделки, например, проверяют наличие обременений);
• подать заявку в банк (если требуется ипотечный кредит);
• заключить письменное или устное соглашение о покупке и внесение задатка (в большинстве случаев — 10% от цены продажи);
• зарегистрировать юридическое лицо (если покупка оформляется на компанию);
• получить разрешение на покупку (только в некоторых странах, например, в Австрии и Польше);
• подписать окончательный договор купли-продажи и внести оставшуюся сумму;
• зарегистрировать объект в земельном кадастре.

5. Рассчитайте дополнительные расходы на покупку

Дополнительные расходы на оформление сделки (комиссии риелтора, юриста и нотариуса, налог на передачу прав собственности, сбор за регистрацию) составляют около 10%. Например, если вы покупаете дом за 500 тыс. евро, то приготовьтесь заплатить еще около 50 тыс. В некоторых странах комиссию риелтору платит продавец, а не покупатель.

6. Уточните стоимость содержания недвижимости

Расходы на содержание недвижимости тоже важно учесть, чтобы понять, не ударит ли по карману зарубежное жилье. К таким расходам относятся коммунальные услуги, налог на недвижимость, страховка и ремонт. Содержание недвижимости в Болгарии стоит в среднем 500–700 евро в год, в Германии —1 200 – 3 500 евро, в Великобритании — примерно 11 тыс. евро. Информацию о затратах на содержание объекта вы можете получить у риелторов.

7. Определите формат финансирования

В этом вам помогут специалисты — риелторы, ипотечные брокеры и налоговые консультанты.

Если у вас недостаточно собственных средств, воспользуйтесь ипотекой. Кредиты нерезидентам выдаются не во всех странах: например, они недоступны нерезидентам в ОАЭ и Таиланде. Если есть возможность взять ипотеку, ознакомьтесь с условиями банковского финансирования. При покупке в кредит нужно также узнать, есть ли возможность погасить кредит досрочно и на каких условиях.

«Стоит задуматься о стоимости ипотеки и скрытых расходах, связанных с получением кредита. Например, бывает так, что банк обязывает открыть счет у себя и страховать недвижимость в дочерней страховой компании, а стоимость этих услуг выше рынка, и „недорогой“ кредит может сильно увеличить стоимость недвижимости»,— отмечает Георгий Качмазов.

Кроме того, следует заранее продумать, как вы будете переводить деньги за рубеж, а также стоит изучить схемы структурирования сделки и возможности оптимизации налогов.

8. Определитесь с 1–2 риелторами

Это могут быть представители одной или двух компаний, которые вызвали у вас наибольшее доверие. Большинство предлагаемых объектов доступны на открытом рынке, и их могут предложить почти все агентства. Поэтому важно выбрать надежного риелтора с хорошей репутацией, покупка с помощью которого снизит возможные риски. Будьте открытыми и сразу сообщайте всем агентствам, с которыми работаете, о том, с кем вы будете заключать сделку. Лучше выбрать сразу несколько риелторов, а именно двух. После можно решить какому из них вы отдадите предпочтение для заключения сделки.

9. Изучите рынок

Отправьтесь в конкретный регион той страны, где вы собираетесь совершить покупку, и сформируйте окончательные требования к недвижимости. Эксперты Tranio.Ru отмечают, что более половины покупателей меняют свои требования на месте, поэтому важно съездить и увидеть всё своими глазами. Чтобы понять, на что обращать внимание, используйте наш «чек-лист».

10. Выберите объект для покупки

Определите время для покупки и начните искать объект по согласованным параметрам за месяц до поездки. Выберите примерно 10–15 объектов для просмотра и выделите на поездку 5–7 дней, из которых 3–4 полностью посвятите просмотрам как минимум с двумя компаниями.

«Не сворачивайте с намеченного пути: если на месте таксист или швейцар в гостинице будут предлагать вам дешевые объекты „от собственников“, знайте, что на самом деле вы рискуете стать владельцем неликвидного объекта по завышенной цене»,— говорит Георгий Качмазов.

Tranio.Ru предлагает недвижимость только от проверенных партнеров — зарубежных компаний с большим опытом и хорошей репутацией. Наш сайт дает возможность быстро и удобно работать с самыми надежными агентствами недвижимости и застройщиками по всему миру.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru