Как повысить доходность от недвижимости в Чехии

Инвестор всегда должен стремиться, чтобы наличные поступления превышали коммунальные и прочие платежи или хотя бы уравновешивали их. Иначе, при отрицательном «кэш-флоу», бизнес будет обречен. Сотни или даже тысячи становились банкротами, покупая в 2007–2008 годах недвижимость в кредит со 100% финансированием и отрицательным потоком наличности.

Как известно, копейка рубль бережет. Поэтому, экономя на мелочах, можно значительно повысить доходность. Сделать это можно несколькими способами.

1. Минимизировать или свести на нет банковские сборы

Экономия: 200–500 чешских крон в месяц

Размеры банковских сборов в Чехии порой выходят за пределы разумного и могут стать тяжким бременем для многих самоуправляющихся организаций. Типичный владелец недвижимости в Чехии, зарегистрированной на имя компании, имеет банковский счет фирмы и счет для внесения платежей по ипотечному кредиту. При совершении денежных операций взимаются банковские сборы, общая сумма которых может достигать нескольких тысяч чешских крон в год.

Сегодня как юридические, так и физические лица могут воспользоваться услугами банков, в которых можно открывать счета без необходимости ежемесячно платить комиссионные. Один из таких банков — Fio banka.

2. Удостовериться, что недвижимость не застрахована дважды

Экономия: 100–500 чешских крон в месяц

Часто инвесторы покупают дополнительную страховку, не осознавая, что уже ежемесячно платят за нее ассоциации собственников недвижимости. Сборы взимаются за всё здание целиком и включают расходы за отдельные квартиры. При наступлении страхового случая дважды возмещать ущерб не будут, поэтому лучше отказаться от индивидуальной страховки.

3. Брать с арендатора плату за воду

Экономия: 100–250 чешских крон в месяц

В Чехии принято просить съемщика оплачивать счета не только за электричество и отопление, но и за воду.

4. Перевести счета за коммунальные услуги на имя арендатора или брать с него больший страховой депозит

Экономия: от 200 чешских крон в месяц

Лучше всего, если арендатор сам получает счета и сам их оплачивает. В этом случае ответственность за сбор долгов по коммунальным услугам будет лежать на управляющей компании, а не на инвесторе.

Если нет возможности так поступить, для коммунальных платежей рекомендуется ежемесячно брать залог, на 15–25% превышающий предполагаемые затраты. Обычно показания счетчиков снимаются раз в год, и фактически арендатор может потреблять больше энергии, чем предусмотрено. Предоплата «с запасом» поможет избежать ситуаций, когда съемщики оставляют огромные счета за коммунальные услуги и исчезают.

5. Сократить периоды простоя

Экономия: размер месячной арендной платы в год

Уменьшить время, когда недвижимость пустует, можно двумя способами: увеличить срок для уведомления, предшествующий расторжению договора аренды, и повысить плату за возмещение убытков. Типичные контракты предусматривают, что съемщик должен уведомить собственника за три месяца до того, как съедет. Это дает владельцу возможность подыскать нового жильца до того, как квартиру покинет прежний.

Однако многие арендаторы не соблюдают условия договора и разрывают его, когда им заблагорассудится. Если собственник получил залог возмещения убытков лишь за месяц или за две недели, ему будет трудно быстро найти новых арендаторов и избежать периода простоя.

Важно помнить, что при прямом договоре аренды владелец недвижимости должен просить согласие съемщиков, чтобы использовать залог для возмещения убытков, если не было предварительного уведомления с их стороны. Если нельзя достигнуть соглашения, можно обратиться в суд для разрешения конфликта. Не стоит просить слишком большой залог возмещения убытков — это может отпугнуть потенциальных арендаторов.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

По материалам Prague Connect