Отправить

Наш специалист свяжется
с вами в ближайшее время

Закрыть
Мировой рынок недвижимости
Покупка и оформление

Управление зарубежной недвижимостью

Эксперты рекомендуют не сдавать недвижимость самостоятельно, а доверить это специализированной фирме. Чтобы обезопасить себя, главное — заключить договор и прописать в нем штрафные санкции.

Многие владельцы зарубежной недвижимости отдыхают в своих вторых домах только во время отпусков, а в остальное сдают жильё в аренду. Удалённо сдавать недвижимость почти нереально: нужно искать арендаторов, передавать ключи, обмениваться документами, принимать квартиру после проживания. Для всего этого требуется компетентный представитель.

«Обращение в управляющую компанию — это хороший выход для тех, кто хочет сэкономить время и не иметь проблем с арендаторами. Это особенно актуально для тех, кто, живя в одной стране, сдаёт недвижимость за рубежом»,— считает Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».

Кто управляет недвижимостью за рубежом

Если собственник не планирует сдавать жилье в аренду, то управляющие не требуются: достаточно просто регулярно зачислять средства для оплаты коммунальных платежей и налогов — с этим большинство владельцев справляются без помощи профессионалов. Однако если собственник собирается сдавать зарубежную недвижимость, проводя при этом бóльшую часть времени на родине, ему стоит задуматься о поиске управляющего. Если у владельца нет родственников или знакомых за рубежом, заботу о собственности можно доверить агентству недвижимости или застройщику.

Агентства недвижимости предлагают услуги управления клиентам, купившим у них недвижимость. Например, такая практика распространена в Германии: иностранные инвесторы покупают квартиры в доходных домах у риелторской фирмы и сразу же заключают с ней договор управления. Дальше всеми вопросами, связанными с арендой и содержанием жилья, занимаются представители этой фирмы. В этом случае агентства недвижимости удобны тем, что они предоставляют все необходимые виды услуг в одном месте, и покупателям не приходится искать две разные компании для оформления сделки и последующего обслуживания жилья.

Застройщики (точнее, отделы строительных компаний, специализирующиеся на менеджменте недвижимости) часто занимаются управлением возведёнными объектами — как правило, апартаментами в курортных комплексах. Договор управления заключается с собственниками одновременно при подписании договора купли-продажи. Такая практика особенно распространена в Болгарии, Испании, Черногории и некоторых других курортных странах и касается тех собственников, которые пользуются жильём один или два раза в год, а всё остальное время сдают недвижимость в аренду.

Даже если недвижимость не сдаётся в аренду, она может быть объектом управления ТСЖ или специализированной управляющей компании.

ТСЖ (товарищество собственников жилья), в отличие от агентств недвижимости и застройщиков, не помогает собственникам сдавать жильё в аренду, но занимается всеми административными вопросами, связанными с содержанием, ремонтом и оплатой коммунальных услуг. В Испании ТСЖ называют comunidad. Это форма самоуправления, которая действует во всех испанских многоквартирных домах и жилых комплексах (урбанизациях) и формируется из всех собственников жилья в комплексе или из их официальных представителей.

Управляющие компании — это организации, специализирующиеся исключительно на управлении, то есть на обслуживании жилья и консалтинговых услугах. Они заключают договоры с поставщиками услуг, нанимают обслуживающий персонал и следят за тем, чтобы собственникам жилья оказывался качественный сервис. Агентства недвижимости, застройщики и ТСЖ, не занимающиеся управлением непосредственно, могут нанять управляющую компанию для обслуживания своих объектов. Арендой жилья управляющее компании, как правило, не занимаются.

В управление недвижимостью вовлечены специалисты самых разных отраслей. Помимо менеджеров, это юристы, налоговые консультанты, бухгалтеры, страховые агенты, работники сферы информационных технологий, специалисты по рекламе и маркетингу и другие.

Чем занимаются управляющие

Компании, вовлечённые в управление, оказывают разнообразный сервис. Самые распространённые услуги при сдаче недвижимости в аренду:

Арендный менеджмент — публикация объявлений и поиск арендаторов;
— составление и заключение договоров аренды;
— управление арендными платежами.
Контроль за расходами — оплата коммунальных услуг и налогов;
— страхование и фиксирование нанесённого ущерба;
— составление регулярных отчётов для владельца.
Уборка и содержание — уборка в доме перед и после приезда арендаторов;
— уход за прилегающей территорией и садом.
Ремонт и строительство — контроль за ходом строительных и ремонтных работ;
— проектирование и модернизация недвижимости.
Дополнительные услуги — получение почты;
— покупка продуктов перед приездом хозяев.

Сколько стоят услуги

При сдаче жилья услуги управляющих компаний стоят около 10–20 % от месячной арендной платы.

Например, при сдаче квартиры в Германии пакет основных услуг (открытие трастового счета, оплата текущих расходов, выплата дохода владельцу) стоит 50 евро в месяц, стоимость вместе с дополнительными услугами (подключение коммунальных услуг, заключение договоров с арендаторами, страхование, организация ремонта) может достигать 100 евро в месяц. Отдельно услуги управляющей компании по поиску арендаторов стоят два месяца холодной аренды (без учёта коммунальных услуг), а организация ремонтных работ обходится в 50 евро в час.

В Болгарии, Испании и Черногории плата за услуги управляющей компании при сдаче апартаментов в курортных комплексах составляет от 5 до 20 евро за кв. м в сезон. Так, в Болгарии апартаменты площадью 60 кв. м в жилом комплексе можно сдавать за 1 500–1 800 евро в течение лета. Из них примерно 300 евро уйдут на услуги управляющей компании.

Слово экспертам

При выборе управляющей компании эксперты рекомендуют обращать внимание на её репутацию и опыт. Главное, что нужно сделать, чтобы обезопасить себя,— заключить договор и прописать в нем штрафные санкции.

Чтобы максимально обезопасить себя, необходимо заключить договор с управляющей фирмой, внимательно ознакомиться с ним и, если необходимо, добавить свои комментарии, например попросить высылать вам все квитанции по оплате счетов, предоставлять график сдачи квартиры в аренду. Читайте договор внимательно, и если по какой-либо причине управляющая фирма настаивает на определённом пункте, который вас смущает или не устраивает,— обратитесь к юристу. Пропишите в договоре штрафные санкции — в случае мошенничества со стороны управляющей компании у вас будет надёжная защита. Также вы можете заверить такой договор нотариально.

София Буланова София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Перед тем как заключать договор с управляющей компанией, наведите о ней справки. Конечно, продать недвижимость без ведома владельца невозможно, но есть риск недобросовестного управления: например, компания будет сдавать квартиру или дом весь сезон, а потом скажет, что сезон был слабый и из трёх месяцев недвижимость удалось сдавать в течение только одного. Такие моменты сложно контролировать, поэтому лучше предупредить возможность появления проблем на первом же этапе.

София Буланова София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Юлия Кожевникова, «Транио»

Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости за рубежом
Анна Боярчукова
Анна Боярчукова
Менеджер по продаже недвижимости за рубежом
+7 (800) 333-10-85
Оставить заявку
    Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %