Недвижимость за рубежом
Статьи
Article snippet
Tranio logo

Какая недвижимость была самой доходной в 2014 году?

Tranio.com составил рейтинг популярных среди международных инвесторов городов, в которых выгоднее всего было покупать жилые и коммерческие объекты в 2014 году. Мы рассчитывали совокупную доходность объектов недвижимости путем сложения ставки доходности от аренды и годового прироста стоимости.

Офисы: самые прибыльные рынки — американские города

Благодаря двузначному приросту стоимости ряду городов удалось добиться совокупной доходности 20–30 % и более.

Первое место в рейтинге самых доходных офисных рынков занял Сан-Франциско. Здесь, по данным Colliers, не самая высокая доходность от сдачи в аренду — 4,58 %, однако, как свидетельствует исследование JLL, в IV квартале 2014 цены на покупку повысились на 33 % в годовом исчислении. Не отстает и аренда: на полуострове она подорожала на 22,6 %, в самом городе — 8 %, в Кремниевой долине — на 2,2 %. По прогнозам Knight Frank, до 2019 года арендные ставки офисов в Сан-Франциско повысятся еще на 36,2 %. Стремительный рост объясняется высоким спросом на аренду со стороны стартапов и международных компаний. Еще в 2013 году совокупная доходность офисов в Сан-Франциско составляла 9,75 %, а в 2014 году — уже 37,58 %.

Доходность офисов в 2014 годуПо данным CBRE, Colliers, Cushman &amp Wakefield, JLL

Город Доходность,
%
Годовой
прирост
стоимости, %
Совокупная
доходность,
%
1 Сан-Франциско 4,58 33,00 37,58
2 Лос-Анджелес 5,50 22,00 27,50
3 Барселона 5,50 21,60 27,10
4 Нью-Йорк 3,50 22,80 26,30
5 Мадрид 5,50 19,00 24,50
6 Токио 3,30 19,30 22,60
7 Париж 4,00 18,10 22,10
8 Мюнхен 4,20 10,00 14,20
9 Лондон 4,50 9,50 14,00
10 Вашингтон 5,28 8,00 13,28
11 Пекин 5,30 5,00 10,30
12 Дубай 6,75 3,10 9,85
13 Берлин 4,50 4,00 8,50
14 Торонто 5,50 2,00 7,50
15 Шанхай 6,00 1,80 7,80
16 Гонконг 2,90 0,3 3,2
17 Цюрих 3,20 −3,00 0,2
18 Прага 6,00 −7,90 −1,90
19 Москва 8,50 −29,8 −21,3

Немного отстает от Сан-Франциско Лос-Анджелес. В этом городе доходность от сдачи в аренду выше — 5,5 %, но цены выросли не на треть, а на 22 %, что тоже много. Совокупная доходность — 27,5 %. Для сравнения, в 2013 году она составляла 8,40 %. Аренда за год подорожала на 6 %.

Восстанавливается от кризиса рынок Барселоны. По данным JLL, цены на офисы в городе повысились на 21,6 %. Совокупная доходность составила 27,1 %. Через строчку разместился еще один испанский город — Мадрид с совокупной доходностью 24,5 %.

Рост цен на офисы исчислялся двузначными числами еще в нескольких городах, среди которых — Нью-Йорк, Токио, Париж, Мюнхен, Лондон, Вашингтон и Пекин. В них совокупная доходность превысила 10 %.

В Лондоне совокупная доходность составила 14 %. Для сравнения, в 2013 году она превышала 21 %. Рынок постепенно замедляется. Однако офисы в британской столице по-прежнему считаются самыми дорогими в мире. По данным Knight Frank, в III квартале 2014 квадратный метр стоил в среднем 38,6 тыс. евро. Аренда офисов в Вест-Энде, согласно CBRE, приносит 1 445 евро/м² в год — больше только в центре Гонконга (около 2 тыс. евро/м² в год).

Гонконг оказался в конце рейтинга из-за низкой доходности от аренды (2,9 %) и почти нулевого прироста стоимости (0,3 %). Тем не менее, коммерческая недвижимость здесь считается надежной для инвестиций из-за высокого спроса и малых рисков.

В Цюрихе, Праге и Москве цены на офисы упали, поэтому совокупная доходность получилась нулевая либо отрицательная. В Цюрихе иностранных компаний, снимающих офисы в Швейцарии, отпугивает растущий франк. Из-за этого недвижимость в этом городе становится более рискованной. За год офисы подешевели на 3 %. В Москве, по данным JLL, площади подешевели на 29,8 %. При этом доходность от сдачи в аренду в столице России высокая на фоне других городов (8,5 %), что свидетельствует о более выраженных рисках. Аренда в Москве за год подешевела на 4,3 % (данные Knight Frank). По прогнозам JLL, до 2019 года арендные ставки опустятся еще на 5–10 %.

Жилье: в лидерах Стамбул, Берлин и Сан-Франциско

Среди рассмотренных рынков больше всего подорожали квартиры в трех городах — Стамбуле (более 21 %), Берлине и Сан-Франциско (в обоих около 12 %). Совокупная доходность составила 27, 16 и 15 % соответственно.

Совокупная доходность в Берлине повысилась с 14,06 % в 2013 году до 16,02 % в 2014-м, в Сан-Франциско — наоборот, немного понизилась (с 16,39 до 15,36 %).

По данным Reidin, квартиры в Стамбуле в ноябре 2014 подорожали на 21,58 % в годовом исчислении. В городе наблюдается бум на недвижимость: спрос со стороны покупателей необычайно высок, активно возводятся новые здания, привлекаются иностранные инвестиции. Еще один плюс — относительно низкие цены: согласно данным Knight Frank, за 1 млн долл. на элитном рынке Стамбула можно купить жилье площадью 97,1 м², тогда как в Лондоне и Нью-Йорке — 25,2 и 40,2 м² соответственно.

Доходность квартир

Город Ставка
доходности,
%
Годовой
прирост
стоимости, %
Совокупная
доходность,
%
01 Стамбул 5,83 21,58 27,41
02 Берлин 4,02 12,00 16,02
03 Сан-Франциско 3,16 12,20 15,36
04 Токио 5,02 08,10 13,12
05 Лос-Анджелес 5,04 07,80 12,84
06 Торонто 4,70 07,00 11,70
07 Вашингтон 4,50 05,90 10,40
08 Барселона 4,12 03,50 07,62
09 Мюнхен 3,19 04,30 07,49
10 Москва 3,39 03,70 07,09
11 Нью-Йорк 3,62 02,90 06,52
12 Дубай 5,82 00,30 06,12
13 Лондон 3,21 02,60 05,81
14 Рим 3,86 01,50 05,36
15 Прага 4,18 01,00 05,18
16 Гонконг 2,82 01,10 03,92
17 Шанхай 2,92 00,00 02,92
18 Пекин 2,22 −0,50 01,72
19 Париж 2,89 −1,20 01,69
20 Вена 3,54 −3,00 00,54
21 Мадрид 4,32 −7,30 −2,98
22 Цюрих 3,43 −8,00 −4,57

По данным The Canadian Real Estate Association, CBRE, Global Property Guide, Idealista, Knight Frank, Laforêt, Realty Track, Reidin, Savills, WohnungsBoerse.Net, Zillow

Совокупную доходность свыше 10 % в 2014 году также продемонстрировали Токио, Лос-Анджелес, Торонто и Вашингтон.

В нескольких городах квартиры за год подешевели. Среди таких рынков — Пекин, Париж, Вена, Мадрид и Цюрих. В последнем спад составил 8 %. Совокупная доходность в названных городах была нулевой или отрицательной.

Самые низкие ставки доходности от сдачи в аренду в китайских городах (Пекин, Шанхай, Гонконг): годовая рентабельность составляет менее 3 %. Это объясняется высокой плотностью населения, большим спросом на жилье, небольшим процентом пустующих площадей и, как следствие, низкой рискованностью для инвесторов. Цены на жилье в этих городах стагнируют из-за мер, направленных на охлаждение рынка и предотвращение «пузыря».

Комментирует Георгий Качмазов, руководитель Tranio.com: «Моя рекомендация для всех, кто интересуется покупкой доходной недвижимости,— исходить не из дохода, а делать ставку на низкие риски. Покупайте оптимальные по планировке объекты в лучших районах выбранных локаций. Важно, чтобы недвижимость была в хорошем состоянии — новая или после недавнего капитального ремонта. Инвестируйте в наиболее понятные, развитые и грамотно регулируемые рынки, и эта стратегия приведет вас к успеху».

Юлия Кожевникова, Tranio.com

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Подписываясь, вы принимаете пользовательское соглашение

    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости за рубежом
    Анна Боярчукова
    Анна Боярчукова
    Руководитель отдела жилой недвижимости
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %
    Задайте свой вопрос

    Задайте свой вопрос