Недвижимость за рубежом
Статьи
Какие подводные камни таит в себе высокая доходность?
Article snippet
Tranio logo

Какие подводные камни таит в себе высокая доходность?

· 267 просмотров

Согласно данным Института экономических исследований Германии (Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung), в каждом четвёртом случае недвижимость приносит нулевую доходность, а каждая двенадцатая инвестиция — убыточная. Одна из самых частых причин неудачных вложений — погоня за высокой доходностью. Доходность и риски инвестиций в недвижимость находятся в прямой зависимости: чем выше доходность объекта, тем больше риски, и наоборот.

Низкой считается доходность менее 3 %, средней — от 4 до 6 %, высокой — 7 % и более
Низкой считается доходность менее 3 %, средней — от 4 до 6 %, высокой — 7 % и более peshkova / Depositphotos

Как считает Георгий Качмазов, управляющий партнёр брокера зарубежной недвижимости Tranio, это легко объяснить: большинство инвесторов привлекает качественная недвижимость в перспективных локациях, из-за высокого спроса она дорожает, и её доходность снижается. «Таким образом, низкая доходность свидетельствует о востребованности и высоком качестве объекта. И, наоборот, высокая доходность недвижимости означает риск низкой ликвидности, то есть желающих приобрести такой объект будет немного», — заключает он.

Какие ещё риски таит в себе «высокодоходная» недвижимость?

Низкая заполняемость

Объекты с высокой доходностью часто расположены на городских окраинах или в небольших населённых пунктах, где живёт 15–20 тыс. человек. В Великобритании такие предложения есть в посёлках на севере Англии, вдали от Лондона и других крупных городов, в Германии  — в экономически слабой Рурской области или в регионах на востоке страны, где уровень безработицы выше, чем в среднем по стране. В таких местах спрос на аренду невелик, поэтому помещения нередко частично или полностью пустуют. Даже если объект уже сдаётся в аренду и на момент продажи приносит высокий доход, велика вероятность того, что, в случае потери арендатора, найти нового за те же деньги будет непросто. «Поэтому мы рекомендуем инвесторам выбирать города, где есть крупные работодатели, и численность населения растёт, — комментирует менеджер проектов Tranio в Германии Екатерина Разникова. — В Германии это могут быть небольшие города, например, Аугсбург или Ингольштадт».

Обратите внимание на репутацию компании-арендатора: в случае её банкротства найти другого арендатора может оказаться сложно
Обратите внимание на репутацию компании-арендатора: в случае её банкротства найти другого арендатора может оказаться сложно iamway / Depositphotos

Временная гарантия

Иногда управляющие компании, которые занимаются сдачей объектов в аренду, обещают инвесторам стабильно высокий доход независимо от того, есть в помещении арендаторы или нет — к таким проектам следует относиться с подозрением. Обычно управляющая компания вычитает из арендного дохода расходы на содержание и менеджмент, компенсируя издержки, понесённые в периоды простоя, за счёт выручки в периоды аренды. В итоге инвестор должен получать низкую, но стабильную и гарантированную доходность в течение всего времени действия договора с управляющей компанией. А если она обещает высокий процент, то, скорее всего, условия будут действовать недолго.

Зачастую такие объекты продаются по завышенной цене: парковка или номер в отеле предлагается по цене в 2–3 раза выше реальной, а инвестору гарантируются 10 % годовых на два года
Зачастую такие объекты продаются по завышенной цене: парковка или номер в отеле предлагается по цене в 2–3 раза выше реальной, а инвестору гарантируются 10 % годовых на два года logoboom / Depositphotos

Подобный случай описан на сайте Retirement-planner.co.uk. Инвестор, пожелавший остаться неизвестным, вложил 150 тыс. фунтов стерлингов в складские помещения в Великобритании с гарантированной доходностью 8 % на два года. «Чуть меньше, чем через год управляющая компания перестала выплачивать прибыль, — рассказывает он. — Мне сообщили, что планируемой заполняемости и доходности достичь не удалось, но над этим работают. Что касается обещанного обратного выкупа, то, как оказалось, он был возможен только при условии, если застройщик согласится выкупить объект. Когда я поинтересовался, в каком состоянии вложенные мной средства, и можно ли продать помещения через местного агента коммерческой недвижимости, мне сказали, что объект не стоил и десятой доли заплаченных денег».

Истекающий арендный договор

Недвижимость с высокой доходностью зачастую продаётся при наличии арендных договоров, срок действия которых подходит к концу (2–3 года до завершения срока аренды) или уже истёк. Так, в начале 2017 года недалеко от Ливерпуля предлагался офис со скидкой 16 %: продавец долго не мог найти покупателя и снизил первоначальную цену со 155 тыс. фунтов стерлингов до 130 тыс. Ежегодный доход от аренды составлял 14,5 тыс. фунтов в год. Высокая доходность (больше 11 %) в данном случае была обусловлена высокими рисками: десятилетний договор аренды помещения был заключён с адвокатской фирмой в 2007 году, таким образом, объект продавался с договором, срок действия которого уже почти истёк.

Высокие расходы на ремонт и содержание

Ещё одна распространённая проблема, с которой могут столкнуться покупатели «высокодоходной» недвижимости — плохое состояние объектов, капитальный ремонт которых проводился несколько десятков лет назад. В их высокую доходность не заложены расходы на модернизацию, которые могут «съесть» бо́льшую часть прибыли.

Содержание объектов в плохом состоянии стоит значительно дороже — инвесторам следует иметь это в виду при расчёте доходности проекта
Содержание объектов в плохом состоянии стоит значительно дороже — инвесторам следует иметь это в виду при расчёте доходности проекта Matt Wild Media / Unsplash

О том, что расходы на содержание — частая причина убыточности «высокодоходной» недвижимости, пишет в статье для The Spectator журналист Росс Кларк: «Чуть ли не каждый второй — от водителей такси до парикмахеров — владеет жильём для сдачи в аренду. Но почему мало кто обзаводится офисным зданием или промышленным объектом? Такой была моя первая мысль, когда я увидел, что в городке неподалёку продаётся офисное здание за 330 тыс. фунтов стерлингов с арендаторами, которые в совокупности платят 30 тыс. фунтов в год. Попробуйте найти квартиру, которая бы приносила 9 % годовых. Доходность здания была такой высокой потому, что требовалось целое состояние, чтобы привести его в порядок: бойлерная была завалена асбестом».


Если риски реализуются, зарубежному инвестору невыгодно управлять недвижимостью: придётся привлекать местных менеджеров, платить им за решение проблемы и отвлекаться от своего основного бизнеса на родине. Поэтому мы рекомендуем вкладывать в зарубежные проекты, лишь если вероятность реализации имеющихся рисков крайне мала. Такие проекты всегда находятся в хороших, высоколиквидных локациях и, хотя и приносят не более 4–5 % годовых, однако позволяют инвестору спать спокойно и не беспокоиться за сохранность своего капитала.

Георгий Качмазов Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio

Материал подготовлен для banki.ru

Поделитесь статьей

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio

    Готово!

    Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Германии
    Анна Боярчукова
    Анна Боярчукова
    Руководитель отдела жилой недвижимости
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %