Калькулятор доходности в Афинах: сравниваем краткосрочную и долгосрочную аренду на примере

На рынке Афин сложилась необычная ситуация, когда инвестиционные квартиры выгоднее сдавать в долгосрочную аренду, чем в краткосрочную. 

В период кризиса в Греции до 2020 года многие греки стали сдавать жильё в краткосрочную аренду, стремясь заработать на туристах. Возник дефицит недвижимости для долгосрочной аренды. Спрос усиливает восстановление экономики Греции: в Афины приезжает больше студентов и иностранцев по срочным трудовым контрактам, доходы горожан растут и молодые семьи стремятся снимать жильё. Реальные доходы греческих домохозяйств выросли почти на 5% за 2021 год. Такой рост в шесть раз превышает среднеевропейские темпы. По данным ELSTAT на конец 2021 года уровень безработицы составил 13,3%, хотя еще 2015 году он достигал 27%.

Давайте сравним арендную доходность недвижимости, если её сдавать в краткосрочную и в долгосрочную аренду. Чтобы быть точнее, возьмём 3 квартиры из нашего проекта реновации. Мы уже сдаём эти квартиры в долгосрочную аренду и знаем их доходность. Инвестор из России купил эти квартиры, чтобы заработать на аренде и получить греческий ВНЖ по программе «Золотая виза». Все квартиры новые с одной спальней, ванной и балконом, площадь каждой 40–45 м². Общая сумма покупки составила 280 тыс. евро. 

Сравниваем доход от краткосрочной и долгосрочной аренды

Чтобы оценить ставки аренды и заполняемость квартир при краткосрочной аренде, воспользуемся статистикой AirDNA. Этот сервис позволяет выбрать район, подобрать похожие квартиры и оценить реальные данные от их сдачи в краткосрочную аренду через сервис Airbnb.

Ставки аренды

Наши квартиры сдаются в долгосрочную аренду по ставке 400–450 евро в месяц. В расчётах будем использовать среднее значение 420 евро в месяц. Район, в котором расположены квартиры, туристическим не назовёшь, а вот для жителей города место удобное из-за шаговой доступности двух станций метро и близости к центру. Получается, что спрос на долгосрочную аренду здесь выше, чем спрос на краткосрочную. Поэтому для чистоты эксперимента возьмём средние ставки посуточной аренды других, более туристических районов. Похожие квартиры там будут сдаваться по среднегодовой ставке 54 евро в день.

Ставки аренды

Заполняемость

Как правило, арендаторы на длительный срок находятся в течение месяца после размещения объявления, хотя часто люди заселяются уже через неделю поисков или даже в первый день. В наши три квартиры поселились ИТ-специалисты из международных компаний: Google, Netflix и Teleperformance, крупнейшей в Европе аутсорсинговой компании. Штат сотрудников Teleperformance в Афинах насчитывает более 11 тыс. человек, почти все они иностранцы, работают удалённо и живут в съёмном жилье, усиливая спрос на долгосрочную аренду небольших квартир.

Со всеми арендаторами мы заключили договор на год: если за это время с ними не возникнет проблем, договор можно продлить на 2–3 года, если их трудовые контракты будут продлеваться. Поскольку большинство арендаторов остаются в квартирах на несколько лет, заполняемость квартир в долгосрочной аренде стремится к 100%.

Чтобы рассчитать заполняемость квартир в краткосрочную аренду, снова обратимся к статистике AirDNA. Похожие квартиры в соседних, более популярных у туристов районах, заняты в среднем 63% времени или 20 дней в месяц. Заполняемость неравномерна в течение года: от 35% в марте до 83% в июле. Можно понизить ставки аренды и увеличить заполняемость, но на доходности это существенно не отразится, а вот ремонтировать квартиры придётся чаще.

Доход и валовая доходность квартир

Даже с учётом простоя валовая доходность от краткосрочной аренды 13% выглядит внушительно. Посмотрим, как будет трансформироваться доходность, когда мы начнём учитывать расходы.

Сравниваем расходы

Амортизация

Точные расходы на амортизацию подсчитать сложно: это очень индивидуально. Для нового жилья принято закладывать расходы на износ 5% от арендного дохода. На практике квартиры изнашиваются быстрее, если сдаются в краткосрочную аренду, но в нашем калькуляторе мы этого учитывать не будем.

В краткосрочной аренде без сюрпризов не обходится: то арендаторы курили в квартире, то заехали с животными и испортили мебель. Контролировать это почти невозможно. 

Практика показывает, что долгосрочные арендаторы бережнее относятся к мебели и технике, заботятся о чистоте и внешнем виде квартиры. Кроме того, многим семьям удобнее арендовать пустые квартиры — у них всё своё.

Мария Реутова Менеджер по работе с клиентами (Афины)

Booking и Airbnb

Сервисы бронирования берут комиссию 15% от суммы аренды. У собственников, которые сдают квартиры посуточно, практически нет альтернативных источников арендаторов. А вот найти арендатора на длительный срок можно самостоятельно, достаточно разместить предложение на местных бесплатных досках объявлений, которыми пользуются горожане. 

Управление

Если вы не живёте в Афинах и не готовы заниматься сдачей в аренду ваших квартир, можно поручить это менеджерам. По договору управления долгосрочной арендой комиссия составит 10% от стоимости аренды. Управляющий найдёт арендатора, проверит его надежность и платёжеспособность, заселит и проследит за состоянием квартиры во время эксплуатации, будет участвовать в собраниях жильцов дома. Услуги управляющего при краткосрочной аренде обойдутся в 25% от аренды. 

В этом случае управляющая компания следит за графиком заселения, передаёт ключи и следит за сохранностью имущества. Услуги уборки и стирки тарифицируются отдельно и стоят 35 евро за один цикл заселения, в среднем арендаторы останавливаются на 2 ночи, поэтому эти расходы можно разделить пополам.

Коммунальные платежи

Сдавая недвижимость в краткосрочную аренду, собственник оплачивает все коммунальные платежи: счета за воду, тепло, свет, интернет, жилищно-коммунальное хозяйство. С долгосрочной арендой ситуация обратная: при заселении арендатор заключает договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями на весь срок аренды. Даже если арендатор съедет, не оплатив коммунальные расходы, собственник не несёт ответственности за эти счета. Суммарно коммунальные услуги за одну небольшую квартиру обходятся 100–120 евро в месяц.

Доход и доходность с учётом прямых расходов

Краткосрочная аренда всё ещё выглядит выгоднее долгосрочной. Однако мы ещё не считали налоги. В Афинах собственники платят налог на арендный доход и единый налог на недвижимость (ENFIA). Подробнее об этих налогах мы писали в этой статье.

Налог на доход от аренды

Арендный доход облагается налогом по прогрессивной шкале. Доход до 12 тыс. евро в год облагается налогом по ставке 15%. Ставка 35% применяется на доход от 12 до 35 тыс. евро в год. Всё, что выше 35 тыс. евро в год, облагается налогом 45%. Из налогооблагаемой базы по умолчанию вычитаются 5% расходов на амортизацию. 

Налог на недвижимость (ENFIA)

Размер налога на недвижимость определяется набором коэффициентов. Налоговая учитывает кадастровую стоимость, район, площадь, дату постройки и с десяток других параметров. При этом правила расчёта могут меняться от года к году. В нашем примере в среднем ENFIA выходит 300 евро в год на каждую квартиру.

Как мы видим, валовая доходность от краткосрочной аренды 13% годовых после вычета основных расходов и налогов превратилась в 1,8%. А ведь мы ещё не учли расходы на уборку и стирку после каждого постояльца. В то же время чистая доходность долгосрочной аренды составила 3,2%, валовая — 5,4% годовых. Такую доходность можно считать высокой на европейском рынке. Для сравнения нормальная валовая доходность от долгосрочной аренды квартир в берлинских новостройках до вычета налогов и расходов на управление составляет 4%.

Ставки аренды растут вместе с ценами на жильё: в центре Афин ставки аренды за 2021 год выросли на 11,5%. С учётом повышенного спроса можно рассчитывать на сохранение высокой доходности в ближайшие несколько лет, если прописывать в договоре долгосрочной аренды возможность повышения ставки или перезаключать договор с арендаторами каждый год.

Рекомендуем покупать небольшие объекты. Найти арендатора на большую квартиру с арендой 1000 евро в месяц сложно, таких арендаторов в Греции немного. 

На 250–280 тыс. евро лучше купить 2–3 квартиры и сдать их за 400–500 евро. Во-первых, суммарный доход выйдет больше, во-вторых, маловероятно, что они будут простаивать.

Ростислав Веретёхин Финансовый директор

У краткосрочной аренды в Афинах есть и другие подводные камни

Нельзя принять решение о сдаче квартиры в краткосрочную аренду самостоятельно.  Такая возможность должна быть прописана в уставе дома. Если вы собираетесь сдавать квартиру посуточно, вам придётся получить согласие жильцов дома. Кроме этого, вашу идею должен одобрить муниципалитет: в некоторых туристических районах правительство запрещает сдавать квартиры в краткосрочную аренду более 90 дней в году.

Посуточная аренда выгодна грекам, которые живут в Афинах и самостоятельно занимаются заселением и уборкой без привлечения управляющих и клининга. 

С квартирами под краткосрочную аренду у собственников много хлопот. Приезжая раз в год на две недели в отпуск в Афины, вместо отдыха собственники заняты ремонтом. 

Лучше сдавать квартиру надолго и на вырученные деньги отдыхать там, где хочется, ведь в Греции так много островов и замечательных мест, которые стоит увидеть.

Дмитрий Романиди руководитель офиса Tranio в Греции

Автор: Алеся Разинкевич