Коммерческая недвижимость Великобритании: где и во что лучше инвестировать

Главная цель, ради которой россияне покупают недвижимость в Великобритании, — инвестиции. Так считают 66,7% риелторов, опрошенных в ходе исследования, проведенного Tranio.Ru. Согласно информации правительства Великобритании, с III квартала 2008 по III квартал 2013 россияне получили 433 инвесторские визы в страну. По этому показателю наши соотечественники занимают первое место среди иностранцев, опережая китайцев и американцев. Одна из причин повышенного интереса в том, что спрос на недвижимость превышает предложение, и цены растут, не переставая.

50% британских риелторов отмечают, что русские составляют заметную долю среди покупателей коммерческой недвижимости. Наибольшей популярностью пользуются офисы, отели, доходные дома, в меньшей степени — магазины. Россияне рассчитывают на доходность 5–10 % годовых. Покупатели коммерческой недвижимости чаще предпочитают приобретать объект с готовым бизнесом (83,3% респондентов), нежели самостоятельно налаживать дело (16,7%).

Повышенный интерес к коммерческой недвижимости объясняется тем, что она приносит больший доход по сравнению с другими типами инвестиционных объектов. Средняя совокупная доходность такой недвижимости — 12,7%. Для сравнения, жилье в центре Лондона с учетом прироста капитала приносит 10,6%.

При выборе инвестиционной недвижимости следуют обращать внимание не только на ставку начальной доходности, но и на прирост капитала. Среди разных типов коммерческих объектов наибольшую совокупную доходность имеют офисы: в 2013 году именно они подорожали больше всего и продемонстрировали самое значительное повышение арендных ставок. На втором месте — промышленно-складские объекты.

Лондон и Юго-Восточная Англия традиционно более развиты экономически, чем другие регионы Великобритании, поэтому инвестиции в недвижимость этих рынков считаются менее рискованными.

«Главное при покупке коммерческой недвижимости — чтобы договор с арендатором был заключен на срок не менее 10 лет, хорошее состояние здания, оборот бизнеса арендатора, а также популярность района (самый популярный — Лондон и его пригороды)»,— говорит Оксана Салфали, исполнительный директор London Relocation Consultancy.

Офисы: самая высокая совокупная доходность и низкие риски

В 2013 году офисы были самым доходным типом коммерческой недвижимости в Великобритании. Это заметили зарубежные инвесторы: их доля на рынке выросла с 23% в 2012 году до 48% в 2013. Интерес к офисам растет из-за того, что открывается всё больше новых компаний. Это вызвано повышением спроса на широкий спектр услуг, что обусловлено подъемом экономики страны.

Британские офисы пользуются спросом и среди российских покупателей. Рекомендации по аренде офисов нашим соотечественникам дает Оксана Салфали: «Крупный арендатор должен обладать известным именем, арендный договор должен заключаться минимум на 7–10 лет, здание должно быть в отличном состоянии и в проходном месте, то есть в центре города».

Рекомендуется инвестировать в объекты класса «А+» (высотные здания в деловом центре города, известные достопримечательности) и класса «А» (здания высотой не менее пяти этажей, построенные из бетона и стали не ранее 1980 года, имеющие вспомогательные помещения, занимаемые, например, кафе и банками).

Большой Манчестер — крупнейший офисный рынок за пределами Лондона

При выборе офисного рынка следует обращать внимание на то, насколько хорошо развита экономика региона и как обстоят дела на рынке труда. Именно от экономических показателей зависит спрос на офисы, их заполненность и, следовательно, доход от инвестиций. По данным Oxford Economics, в тройку самых перспективных рынков 2014 года входят Лондон, Юго-Восточная Англия, а также Йоркшир и Хамберсайд вместе с Восточной Англией. Хуже экономическая ситуация (следовательно, и ситуация на офисных рынках) в Восточном Мидленде и Северной Ирландии.

Главные офисные рынки Великобритании — долина Темзы (Лондон, окрестности магистрали M25, опоясывающей столицу, и Оксфорд), а также крупные региональные города (Абердин, Бирмингем, Бристоль, Глазго, Ливерпуль, Лидс, Манчестер и Эдинбург). Средние ставки начальной доходности в крупных региональных городах Великобритании составляют 6–7%.

По данным Jones Lang LaSalle, арендные ставки имеют тенденцию к росту в Лондоне (Сити и Вест-Энд), в меньшей степени — в Белфасте, Эдинбурге, Манчестере, Ноттингеме и Глазго. По прогнозам, аренда в Лондоне в ближайшие пять лет ежегодно будет дорожать в среднем на 4,5% в год, в региональных городах — на 2,5%. Повышение арендных ставок будет обусловлено нехваткой офисов класса «А». По сравнению с пиком 2009 года предложение таких помещений в региональных городах сократилось почти наполовину.

Инвестиции в лондонские офисы менее рискованны, чем в региональные. Лучшие столичные районы для инвестиций в офисную недвижимость — Сити, Вест-Энд и Доклендс. По данным Savills, спрос на аренду офисов в британской столице в 2013 году вырос на 45%. Это самый высокий уровень с 2010 года. Объем инвестиций в Сити и Вест-Энде в 2013 году составил 20 млрд фунтов стерлингов — это тоже рекорд. Объем пустующих площадей сократился до 6%, а аренда офисов в Сити и Вест-Энде подорожала на 20%. По прогнозам, в течение ближайших пяти лет арендные ставки будут повышаться на 3–6 % ежегодно. В течение 2013 года ставка доходности в Сити оставалась стабильной — 4,75%.

Торговая недвижимость: цель — продуктовые магазины

По данным Knight Frank, в 2013 году в британские торговые объекты было вложено 10,3 млрд фунтов стерлингов, что на 51% больше, чем в 2012. Интерес вызывают как небольшие магазины на центральных улицах городов, так и торговые центры. Инвестировать в торговую недвижимость выгодно, потому что стоимость строительства высока — такие проекты оцениваются в сотни тысяч и даже миллионы фунтов стерлингов, что служит хорошей защитой от конкуренции. Спрос на такую недвижимость обычно превышает предложение, и многие торговые центры продаются off-market.

Оксана Салфали советует приобретать продуктовые магазины в жилых районах: «Всем нужно покупать продукты, поэтому магазины всегда будут иметь клиентов, следовательно, арендатор будет получать прибыль и вовремя платить за аренду владельцу коммерческого объекта».

Лондонская Бонд-стрит — одна из самых дорогих торговых улиц мира

Большинство торговых центров в Великобритании приобретаются REIT, также активны различные фонды, но частные инвесторы составляют малую долю. Как правило, суммы сделок исчисляются миллионами. Например, в I квартале 2014 среди сделок с участием Knight Frank самой дешевой была продажа торгового центра стоимостью 9,5 млн фунтов стерлингов в Уэльсе (доходность — 10,5%), самой дорогой — сделка в Бирмингеме стоимостью 407,7 млн (доходность — 5,25%).

Торговые центры приносят от 5,00 до 8,75% годовых в зависимости от посещаемости и популярности объекта. Чем больше спрос и чем лучше наполняемость, тем ниже доходность и риски, и наоборот. Например, помещения во вторичных и третичных торговых зонах Великобритании приносят 10–13 % годовых. (Такими зонами считаются места, куда потребители редко заходят за покупками). На престижных улицах с оживленной торговлей (первичные торговые зоны) доходность составляет около 5%. Например, в Лондоне одной из лучших и дорогих торговых улиц считается Бонд-стрит, где магазины приносят лишь 2,5% годовых. Аренда здесь стоит дорого и постоянно повышается. По прогнозам Savills, с февраля 2014 по февраль 2015 помещения на Бонд-стрит подорожают на 15% до 16 140 фунтов стерлингов/м².

Промышленно-складские помещения: идеальное решение для инвесторов-новичков

Промышленно-складские помещения разнообразны по типам и размерам, и потому годятся для любых инвесторов, в том числе для начинающих. Среди таких объектов есть и огромные склады площадью более 50 тыс. м², и небольшие строения площадью 250 м².

По информации Jones Lang LaSalle, в 2013 году спрос на промышленно-складские помещения в Великобритании вырос на 28%, а количество доступных предложений сократилось на 17%. В 2013 году в этот сектор было инвестировано 4,4 млрд фунтов стерлингов.

Ставки начальной доходности промышленно-складской недвижимости традиционно выше, чем ставки доходности торговых и офисных объектов

Для инвестиций в этот сектор следует выбирать рынки, где хорошо развита торговля и промышленность. Это, например, Юго-Восточная и Юго-Западная Англия, а также Мидленд.

Для инвестиций подходят современные склады, построенные менее 10 лет назад, хорошо оборудованные и расположенные рядом с основными объектами инфраструктуры. При сроках аренды 5 лет такие объекты приносят в среднем 8% годовых, 10 лет — 6,75%, 20 лет — 5,75%.

Отели: в центре внимания туристические регионы

Как правило, рынок гостиничной недвижимости сильно зависит от состояния экономики. Во время рецессии деловые и туристические поездки совершаются реже, а заполненность отелей и их рентабельность падает. Сейчас в Великобритании спрос и предложение на отели сбалансированы, поэтому инвестировать в них выгодно.

В 2013 году за пределами Лондона в гостиничную недвижимость было вложено 1,7 млрд фунтов стерлингов, что на 138% больше, чем в 2012 году. Это самый высокий показатель с 2007 года. Всего в стране этот класс недвижимости получил 3,9 млрд, и это тоже рекорд. Особенно активными были иностранные инвесторы и небольшие частные компании.

Цены на отели начинаются от 600 тыс. фунтов стерлингов

Отели стоит покупать там, где много туристов. В Великобритании это такие города и регионы как Лондон, Озерный край, Эдинбург, Котсуолдс и Уэст-Кантри (Юго-Западная Англия). Оксана Салфали рекомендует инвестировать в гостиницы крупных городов, недалеко от станций метро и центральных достопримечательностей.

Наименее рискованными считаются инвестиции в гостиницы Лондона и Эдинбурга. Во время кризиса 2009 года именно эти рынки лучше всего пережили экономический спад. Ежегодно Лондон посещают более 15 млн туристов. В 2013 году вырос и спрос на бронирование отелей, и стоимость гостиничных номеров. По данным BNP Paribas, 70% инвестиций в лондонские отели приходятся на иностранцев.

Предложение качественных объектов настолько мало, что некоторые покупатели тратят по полтора года или больше, чтобы найти подходящий отель. Перед покупкой стоит узнать, почему гостиница выставлена на продажу (ошибки в распределении финансов, неудачное управление, нерентабельность объекта) и извлечь для себя урок. Нужно изучить финансовую отчетность за последние три года. Если как минимум за последние девять месяцев объект приносил прибыль, то он подходит для инвестиций. Стоит также посмотреть градостроительный план и убедиться, что в ближайшие годы не появятся новые проекты, которые могут навредить бизнесу. Будьте готовы тратить на содержание отеля минимум 4% годового оборота.

Резиденции для пенсионеров и медицинские комплексы: выбор инвесторов, боящихся кризиса

Преимущества инвестиций в резиденции для пенсионеров, медицинские комплексы и учреждения здравоохранения в том, что экономические спады оказывают на этот сектор незначительное влияние.

Иностранцы активно вкладывают средства в британские комплексы для пенсионеров. Этот тип недвижимости востребован среди американских REIT, а также корпоративных инвесторов из стран Ближнего Востока и Азиатско-Тихоокеанского региона. Комплексы для пенсионеров имеют хорошие перспективы. По прогнозам Experian, к 2013 году число британцев старше 85 лет увеличится на 85%.

Многие британские пенсионеры переезжают из просторных домов и квартир в комплексы для престарелых

Комплексы для пенсионеров и медицинские комплексы отличаются высокой доходностью (около 5,5 – 6,0%) по сравнению с другими типами недвижимости. По данным Knight Frank, в Лондоне и Юго-Восточной Англии аренда в специализированных комплексах стоит в среднем 9 400 и 9 850 фунтов стерлингов соответственно. Наименее рискованно инвестировать в такие объекты в британской столице.

При покупке апартаментов в комплексе для пожилых инвестору гарантируется рентный доход в течение 10 лет, если он сдает комплекс в аренду с помощью управляющей компании. При этом инвестор освобождается от уплаты НДС (20%), а застройщик выкупает недвижимость через 3–10 лет, и доход при перепродаже составляет около 10%.

Студенческое жилье: инвестиции с потенциалом

Студенческая недвижимость — альтернативный класс инвестиционных активов, занимающий промежуточное положение между коммерческими и жилыми объектами.

Для инвестиций рекомендуется выбирать провинциальные города, общая особенность которых — относительно низкая стоимость жилья при высокой доходности. Эксперты Savills советуют вкладывать капитал в студенческую недвижимость Бата, Брайтона, Бристоля, Кардиффа, Кембриджа, Оксфорда, Сент-Эндрюса и Эдинбурга. Самым крупным и востребованным рынком Великобритании остается Лондон: в центральных районах города учатся более 300 тыс. студентов-очников. В вышеперечисленных городах спрос на студенческое жилье наиболее силен среди всех рынков Великобритании.

Британское образование считается самым престижным в мире

По информации Savills, средняя ставка доходности студенческой недвижимости — 6,3%. Однако в отдельных случаях она достигает 12% годовых. Такой высокий показатель объясняется популярностью британского образования среди иностранцев и недостатком общежитий. Жилье можно сдавать образовательным учреждениям или непосредственно учащимся. В последнем случае недвижимость приносит больший доход.

Аренда дороже всего стоит в Лондоне — в среднем 900 фунтов стерлингов в месяц за одно спальное место. Для сравнения, студенческое жилье в Брайтоне, Бристоле и Оксфорде сдается примерно за 400 фунтов стерлингов.

«При инвестициях в студенческую недвижимость главное — проверить надежность застройщика, удостовериться, что предыдущие проекты застройщика приносят стабильный доход при сдаче в аренду. Лучшие рынки — пригороды Лондона и крупные студенческие города, где недостает студенческого жилья»,— говорит Оксана Салфали.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru