REIT — инвестиционные фонды недвижимости

REIT (Real Estate Investment Trust, произносится как «риит») — компания, которая за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им или занимается застройкой. REIT получает доходы как от роста стоимости долей, так и от аренды недвижимости, в которую траст вложился. Минимум 90% этих доходов он выплачивает пайщикам в виде дивидендов. Большинство REIT передают 100% налогооблагаемой прибыли пайщикам и таким образом избавляются от необходимости платить налог на корпорации.

Выделяют три основные категории REIT: долевые, ипотечные и гибридные.

1. Долевые (Equity REIT). К ним относится примерно 91% всех фондов недвижимости. Они приобретают объекты недвижимости и выступают управляющей компанией. Главный источник дохода — арендная плата от сдачи внаем принадлежащих им объектов. Основное отличие долевых REIT от обычных застройщиков — в том, что фонды владеют и управляют недвижимостью как частью своего портфеля, а не перепродают ее после завершения строительства.
2. Ипотечные (Mortgage REIT). Они составляют 7% от общего количества фондов недвижимости. Этот вид REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Их доходы складываются из процентов, получаемых в рамках ипотечного кредитования.
3. Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT. Гибридные REIT инвестируют активы как в недвижимость, так и в ипотечное кредитование. К этой группе относятся около 1% фондов недвижимости.

У фондов недвижимости есть преимущества перед другими способами вложения средств:

• Ликвидность. По сравнению с непосредственной покупкой недвижимости, инвестиции в акции REIT обладают неоспоримым преимуществом — ликвидностью. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать принадлежащий ему дом, тогда как акции большинства инвестиционных трастов ежедневно торгуются на основных биржевых площадках США.
• Диверсификация инвестиций. Чтобы при заданном уровне доходности снизить риск по портфелю, нужно прибегнуть к диверсификации — включению в портфель различных финансовых инструментов с целью повышения доходности и уменьшения риска. Так как корреляция фондов недвижимости с другими финансовыми активами довольно низкая, REIT являются прекрасным инструментом для диверсификации.
• Защита от инфляции. REIT обеспечивают неплохую защиту от инфляции: основной источник доходов инвестиционных трастов — арендная плата, которая, как правило, корректируется с учетом роста общего уровня цен.
• Высокая доходность. По доходности фонды недвижимости занимают промежуточное положение между акциями крупных компаний и облигациями. REIT привлекательны для инвесторов высоким уровнем текущего дохода и возможностью умеренного долгосрочного роста капитала в отличие, например, от банковских вкладов, когда вкладчику заранее известен уровень дохода.
• Надежность. Не было ни одного случая банкротства REIT. Они гораздо надежнее, чем услуги брокеров или инвестирование в акции крупных компаний, которые могут обанкротиться при неблагоприятных условиях на рынке. «По надежности трасты сопоставимы с американскими гособлигациями,— говорит Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.— Но облигации выгодно покупать при высоких учетных ставках Федерального Резерва, а бумаги трастов — при низких. Лучшим доказательством надежности REIT служит то, что их основными инвесторами являются страховые компании и пенсионные фонды».

Особенности инвестиционных фондов в некоторых странах

США

США стали первым государством, правительство которого задумалось над превращением имущественных прав на недвижимость в ценные бумаги. После Второй мировой войны резко возрос спрос на фонды недвижимости, и в сентябре 1960 года президент Эйзенхауэр подписал «Положение о налогообложении инвестиционных трастов». Оно вводило специальный налоговый режим для REIT, устраняя двойное налогообложение.

Сегодня, чтобы американская компания могла квалифицироваться как REIT и получить освобождение от налогообложения на корпоративном уровне, она должна удовлетворять следующим требованиям Кодекса внутренних доходов (Internal Revenue Code):

• форма организации — корпорация, траст или ассоциация;
• управление должно осуществляться Советом директоров или доверительных собственников;
• акции должны находиться в свободном обращении;
• организация не должна представлять собой финансовое учреждение или страховую компанию;
• минимальное число акционеров — 100;
• не менее 90% налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
• в собственности 5 лиц может быть не более 50% акций компании в течение последних 6 месяцев каждого налогового года;
• в объекты недвижимости должно быть вложено не менее 75% совокупных инвестиционных активов;
• не менее 75% общего дохода компании должно извлекаться из арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования;
• не более 20% активов может состоять из долей налогооблагаемых дочерних структур.

Среди крупнейших фондов недвижимости США следует отметить Simon Property Group, рыночная капитализация которой достигает 19 миллиардов долларов, а также General Growth Properties с капиталом в 12 миллиардов долларов и Kimco Realty с капитализацией свыше 9 миллиардов долларов. Все эти компании активно работают на рынке коммерческой недвижимости, а Simon Property является лидером не только данной индустрии, но и рынка коллективных инвестиций в целом.

Германия

Сегодня в Германии существует три фонда недвижимости (G-REIT): Alstria Office, зарегистрированный в октябре 2007, Fair Value, появившийся в ноябре того же года, и Hamborner, существующий с февраля 2010. В немецких REIT, как и в американских, действует правило: минимум 90% налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов, не облагаясь при этом корпоративным налогом. Согласно законодательству, для получения статуса G-REIT капитал организации должен быть не менее 15 миллионов евро.

Коммерческая недвижимость в Германии

Великобритания

В январе 2007 статус REIT получили девять британских компаний, среди которых — Workspace Group, British Land и Hammerson. В Великобритании существуют такие условия для получения статуса REIT:

• не менее 90% налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
• REIT может быть только закрытого типа;
• компания должна быть зарегистрирована в Великобритании;
• капитал компании должен быть не менее 50 000 фунтов стерлингов.

Россия

В России с 2003 года существует аналог REIT — паевые инвестиционные фонды (ПИФы). В отличие от зарубежных REIT, ПИФы не могут быть зарегистрированы напрямую. В роли поручителя обязательно должна выступать другая фирма, а пайщики платят двойной налог (и корпоративный, и налог на прибыль). Максимальная продолжительность существования инвестиционного фонда в России — 15 лет.

Старший вице-президент и управляющий директор Hines в России Ли Тимминс считает, что в ближайшие годы будет разработано новое, более эффективное законодательство для ПИФов.

«Существуют довольно жесткие правила, но это хорошо для инвестора,— говорит генеральный директор компании «РВМ Капитал» Вадим Корсаков.— В России был проведен ряд исследований, чтобы понять, готова ли она к переходу к западной модели REIT. Страна полностью отвечает всем требованиям. Вопрос только в том, как и когда это произойдет».