Отправить

Наш специалист свяжется
с вами в ближайшее время

Закрыть
Недвижимость за рубежом
Статьи

Кому не стoит инвестировать в мини-отели

В Tranio часто обращаются инвесторы с просьбой подобрать за рубежом отель на 10–30 номеров под управлением крупного гостиничного оператора и с долгосрочным контрактом. При этом они не планируют переезжать и участвовать в управлении отелем, но хотят получать гарантированный доход.

Найти такой объект невозможно по двум причинам:

  • Крупные гостиничные операторы берут в управление отели с фондом от 100 номеров. Чтобы организовать весь комплекс гостиничных услуг (трансферы, круглосуточную стойку регистрации, уборку номеров, завтраки, тренажёрный зал, ресторан, прачечную), требуется команда. Зарплата сотрудников будет забирать значительную часть дохода. В случае с мини-отелем доход в абсолютном выражении будет мал (обычно не более 20 тыс. евро в месяц), поэтому заниматься менеджментом такого объекта крупным операторам невыгодно.
  • Наём управляющего — слишком затратное решение для мини-отеля. В лучшем случае этот человек — профессионал с высокой зарплатой, который заберёт бо́льшую часть прибыли себе, в худшем — окажется мошенником. Задуматься о привлечении управляющего есть смысл, только если в отеле больше 50 номеров.

Случай из практики

В 2013 году один российский предприниматель приобрёл мини-отель на 10 номеров с рестораном на австрийском горнолыжном курорте. Его основной бизнес находился в России. Инвестор полагал, что отель будет работать автономно под управлением менеджера и станет источником пассивного дохода. Однако он столкнулся с рядом трудностей:

  • Оказалось, что сэкономить на зарплате управляющего не получится: у менеджера отеля должно быть разрешение на работу в Австрии, а наличие такого документа значительно удорожает стоимость труда.
  • Нанятая для управления пара из Чехии справлялась с менеджментом отеля, но плохо понимала ресторанный бизнес, у которого есть свои нюансы. Неработающий ресторан при отеле снижал его общую доходность.
  • Отель расположен на зимнем горнолыжном курорте, а летом привлекать гостей сложно: нужно договариваться с туроператорами и организаторами фестивалей, а значит, тратить личное время.
  • При инвестициях 1,5 млн евро и загрузке 65–70 % абсолютный доход составил лишь 120 тыс. евро в год без вычета расходов — меньше, чем ожидал инвестор.

Собственник потратил много времени, денег и сил, сменил трёх управляющих и в результате решил продать отель. Однако спустя год он так и не смог найти покупателя: молодые австрийцы всё меньше интересуются подобным бизнесом, а иностранные инвесторы начинают понимают, что удалённо управлять отелем не получится.

Мы не рекомендуем инвестировать в мини-отели за рубежом тем, кто не планирует переезд. Такой объект может быть доходным бизнесом, только если собственник управляет им на месте и посвящает этому всё своё время: общается с представителями надзорных органов и туроператорами, занимается оптимизацией налогов. Так, управляя отелем из примера выше лично, без менеджера, можно было бы увеличить абсолютный доход примерно в два раза.

Во что инвестировать за рубежом?

Если покупатель хочет зарабатывать именно в сегменте туристического жилья, но не может заниматься управлением лично, мы рекомендуем рассмотреть обслуживаемые апартаменты, которые сдаются помесячно или посуточно. Минимальный бюджет для покупки одного апартамента — 100 тыс. евро. Их можно приобретать поштучно или пакетом.

Главное преимущество обслуживаемых апартаментов — особенности менеджмента. В апарт-отелях предоставляется ограниченный набор услуг (чаще всего только уборка), поэтому для управления ими требуется меньше людей. Управляющей компании может быть достаточно даже одного апартамента — бизнес всё равно остаётся низкорисковым и рентабельным.

В результате инвестор вкладывает деньги в ту же стратегию и с той же целевой аудиторией, что при покупке мини-отеля, но не погружается в менеджмент и получает хорошую доходность: 5–7 % годовых после вычета налогов и расходов.

Случай из практики

Клиенты Tranio, семейная пара из Прибалтики, рассматривали туристическую недвижимость в австрийских Альпах. Поскольку занятость не позволяла им управлять зарубежной недвижимостью самостоятельно, они остановили выбор на туристических апартаментах для сдачи в краткосрочную аренду с профессиональной управляющей компанией.

В выбранном ими проекте работает система «rental pool»: гонорар управляющей компании (20–30 %) вычитается из суммы доходов от аренды всего жилого комплекса, а чистая прибыль (около 5 % годовых) делится между владельцами апартаментов пропорционально доле их участия. Собственникам остаётся только получать деньги и раз в квартал читать отчёты управляющей компании о доходах и расходах.

Какой тип недвижимости выбрать?

Критерии покупки

Отель с крупным оператором

Мини-отель

Обслуживаемые апартаменты

Бюджет до 5 млн евро

Объект находится в другой стране

Пассивный доход с  управляющей компанией

Не основной бизнес, а  дополнительный источник заработка

Материал подготовлен для Hotelier.pro

Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости за рубежом
Анна Боярчукова
Анна Боярчукова
Менеджер по продаже недвижимости за рубежом
+7 (800) 333-10-85
Оставить заявку
    Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %
    Задайте свой вопрос

    Задайте свой вопрос

    Оставить заявку
      Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение