Коворкинги – развивающийся тренд на рынке офисной недвижимости

Концепция коворкингов (от англ. co-working – совместная работа) проста, но очень функциональна: заинтересованному лицу (работнику) на условиях аренды предлагают комфортное и полностью оборудованное рабочее место.

Как отдельный сегмент офисного рынка коворкинги начали наиболее активно развиваться в течение последних 10 лет. Растущую популярность этого формата связывают с последствиями мирового финансового кризиса, потребовавшего от работодателей оптимизации, глобальным «бумом» стартапов и формированием новой экономики совместного потребления (sharing economy).

По оценкам компании Knight Frank, за последнее десятилетие число коворкингов, или «гибких офисов», в мире увеличилось на 3 500%, а количество работающих в них людей – на 8 000%. По тем же данным, в мире насчитывается не менее 18 000 таких площадок, которые готовы вместить от 1,7 млн человек.

Как работает коворкинг?

В основе коворкинга лежит принцип открытого пространства (open space), полностью оборудованного офисной техникой и необходимой мебелью. Рабочие места в коворкингах сдают отдельным работникам на разные сроки – от одного часа до нескольких лет.

Функцию организатора таких площадок обычно берут на себя операторы, заключающие договоры с собственниками зданий. При этом собственники и операторы могут выбирать для себя различные варианты сотрудничества:

• Арендная модель. Оператор и собственник подписывают договор аренды (обычно на срок от 10 до 20 лет). При этом оператор обязуется вносить регулярные арендные платежи, а также берёт на себя расходы по ремонту и оснащению помещения.
• Модель «совместного предприятия». Оператор и собственник заключают соглашение, согласно которому владелец недвижимости, как инвестор, вносит бóльшую часть стартового капитала. За это он приобретает право на первоочередное получение прибыли от деятельности коворкинга (её размер оговаривается соглашением). Оператор коворкинга становится управляющим партнёром и осуществляет оперативный контроль за деятельностью коворкинга.
• Управленческая модель. В этом случае все эксплуатационные издержки берёт на себя владелец здания. Оператор, в свою очередь, отвечает за оформление площадки, поиски клиентов и продвижение коворкинга.

• Модель франшизы. Собственник недвижимости несёт ответственность за все капитальные вложения и управляет рабочим пространством самостоятельно. Как франчайзи, он выплачивает компании-оператору коворкинга определённую комиссию и ежегодные лицензионные отчисления. Оператор обеспечивает соответствие нового коворкинга стандартам своего бренда.
• Владелец-оператор. Такая модель начинает функционировать в том случае, если оператор коворкинга решается приобрести объект недвижимости, где расположена его площадка, или же собственник здания решает самостоятельно развивать «гибкие офисы».

Форматы коворкингов могут быть самыми разнообразными.

Самый простой – это смешанный тип «гибкого офиса». В этом случае в одном помещении могут соседствовать представители различных сфер деятельности и компаний. Коворкинги могут быть и специализированными. Тогда под одной крышей собираются работники одной отрасли (например, IT-индустрии) или молодые стартаперы. Развивая бизнес в схожих областях, компании быстрее обмениваются идеями и информацией, формируя общую деловую среду.

Кроме того, коворкинг может быть организован по принципу lifestyle-проекта. Ставка при этом будет сделана на баланс работы и личной жизни (оператор уделит большее внимание эргономике помещения, предусмотрев в нём, например, зоны отдыха). Члены таких коворкингов могут получать различные льготы, включая скидки в спортзалы, рестораны и т.д.

Существуют и более нестандартные форматы, например, коворкинги для спортсменов, геймеров, родителей с маленькими детьми и даже любителей тишины.

По данным опроса Global Coworking Survey, классический «гибкий офис» обычно занимает площадь около 800 м, на которых обустраивают 70 рабочих мест. Средний возраст работников чуть старше 36 лет, почти 41% членов коворкинг-пространства – внештатные сотрудники (фрилансеры), 36% работают по найму. Самой многочисленной группой «ковокеров» являются представители IT-индустрии, второе место принадлежит специалистам в области PR и маркетинга.

Несмотря на то, что большинство резидентов коворкингов по-прежнему составляют фрилансеры, в последние годы на подобные площадки стали приходить и крупные работодатели. В «гибкие офисы» уже перевели часть своих сотрудников такие IT-гиганты как Microsoft, IBM, Amazon и Google, а банк HSBC устроил на работу в коворкинг в Гонконге несколько сотен человек.

Чем хороши коворкинги?

Ключевым преимуществом коворкингов по сравнению с традиционными офисами считается их «гибкость». Именно этот фактор выделили 55% участников глобального опроса, проводившегося Knight Frank среди игроков рынка недвижимости. Так, например, молодой стартап с численностью персонала до пяти человек, арендуя места в коворкинге, получает возможность корректировать объёмы занимаемых площадей в соответствии с текущими потребностями. В случае успешного развития бизнеса компания-арендатор может быстро увеличить число рабочих мест, тем самым избавив себя от необходимости резервировать площади про запас. При обратном сценарии компания вправе покинуть коворкинг, избежав при этом уплаты штрафных санкций, которые может предусматривать договор аренды стандартного офиса.

В числе преимуществ коворкингов перед традиционными офисами участники рынка отмечают нестандартный дизайн и удобную организацию рабочего пространства, а также возможность формирования единого сообщества.

Важнейшим положительным фактором является и цена. Как показало исследование Knight Frank, стартапу аренда мест в коворкинге обходится в среднем на 50% дешевле, чем аренда классического офиса (эксперты проанализировали расходы на аренду и отделку офисного помещения площадью 56 м² в технологических и креативных кластерах 21 мирового центра).

Наибольшую экономию при аренде четырёх рабочих мест в коворкинге арендаторы могут получить в лондонском районе Шордиче - $28 933 в год, или 57% по сравнению с арендой отдельного офиса площадью 56 м. На втором месте - Мид-Маркет в Сан-Франциско, где ежегодная экономия может составить $37 680, на третьем - Бостон, где коворкинг обеспечивает $36 150 экономии.

Основные рынки и прогнозы

По итогам 2018 года самым быстрорастущим стал рынок «гибкого рабочего пространства» в Азиатско-Тихоокеанском регионе (AТР) – согласно исследованиям Instant Group, предложение коворкингов в ключевых городах здесь выросло более чем на 15%. По оценкам экспертов, в регионе насчитывается более 8600 центров, предоставляющих услуги «гибкого офиса».

Лидирующие позиции среди стран АТР занимает Гонконг, где только в черте города расположено более 340 коворкингов. Предложение на этом рынке за 2018 год увеличилось на 19% (для сравнения, в Лондоне этот показатель был вдвое меньшим). Также на 19% выросло предложение в Бангалоре, Сингапуре и Мельбурне.

С 2014 по 2017 год развитие рынка «гибких офисов» в государствах АТР составило 35%, что превысило соответствующие показатели США (25,7%) и Европы (21,6%) за тот же период.

В Северной Америке первенство в данной сфере сохраняют США, считающиеся «колыбелью» коворкингов. Здесь «лидируют» штаты Нью-Йорк, Калифорния и Техас, где предложение увеличивается на 12% в год. В других штатах эта цифра значительно ниже - 4%. Основная масса «гибких офисов» сконцентрирована в Сан-Франциско, Лос-Анджелесе и Нью-Йорке, где только на Манхэттене коворкинги составляют 2% от всех существующих офисов. По оценкам CBRE, в настоящее время рынок «гибких офисов» - самая быстро развивающаяся отрасль экономики этого района Нью-Йорка.

На европейском континенте ведущие позиции по числу коворкингов занимают Лондон, Амстердам, Париж и Берлин. По данным Cushman & Wakefield, операторы гибкого рабочего пространства уже завоевали до 4% от всего рынка офисной недвижимости в центральной части Лондона.

В общемировом масштабе доля коворкингов на офисном рынке пока невелика – не превышает 10%, но это не делает данный сегмент менее привлекательным для инвестиций. К примеру, одному из ключевых игроков – американскому стартапу WeWork –с 2017 года удалось привлечь не менее $10 млрд, и в ходе последнего раунда инвестиций компания оценивалась в $47 млрд. По прогнозу SoftBank, в ближайшие годы стоимость WeWork может достичь $100 млрд, что поставит её в один ряд с такими стартапами, как Uber и Airbnb.

К началу 2019 года WeWork управляла «гибкими офисами» в более чем 100 городах в 27 странах мира, в том числе в России (сеть вышла на наш рынок в 2018 году). Примечательно, что немалую долю клиентов WeWork (до 30%) составляют корпоративные клиенты со штатом, превышающим 1 000 сотрудников. Главным конкурентом WeWork в настоящее время считается сеть Knotel, в активе которой более 1 млн квадратных метров офисных площадей. 

По прогнозам GCUC (Global Coworking Unconference Conference), к 2022 году количество работающих в коворкингах людей увеличится до 5,1 млн, а самым крупным рынком в этой сфере станет Азиатский регион. Эксперты JLL при этом отмечают, что в течение следующих пяти лет рынок «гибких офисов» будет расти в среднем на 25–30% в год, увеличиваясь примерно на 7 млн квадратных метров.

В числе главных драйверов развития рынка выделяются растущая потребность крупных корпораций в бóльшей гибкости и рост числа самозанятых работников. Последний фактор обычно связывают со сменой поколений, приходом так называемых миллениалов. Помимо прочего, способствовать развитию коворкингов будет растущее число стартапов в условии ограниченности офисных площадей. Так, в отличие от классических офисов, которые обычно «привязаны» к бизнес-центрам, коворкинги могут развиваться на площадках стрит-ритейла и других торговых объектов. Так, если с 2010 по 2017 год среднегодовой темп роста занимаемых коворкингами торговых площадей составлял всего 0,9%, то к 2023 году, по прогнозу JLL, площади «гибких офисов» в торговых центрах и других ритейл-объектах будут расти с ежегодной скоростью до 25%.

Темпы роста “гибкого пространства” и их влияние на офисный рынок игнорировать нельзя. Сегодняшним работникам нужны рабочие места, которые лучше отвечают их потребностям; того же будет ожидать и будущее поколение. Обеспечение гибкости и создание условий, которые вдохновляют, стимулируют и реагируют на изменения, в настоящее время не подлежит обсуждению. Все это необходимо, чтобы привлечь новое поколение талантов, которое необходимо компаниям для завоевания успеха на быстро меняющемся глобальном рынке.

Материал подготовлен для New-Retail.ru