Краткое руководство по продаже недвижимости во Франции

Вторичная недвижимость во Франции не только пользуется популярностью среди покупателей, но и наращивает ее. По данным Нотариата страны (Notaires de France), в 2018 году на рынке вторичной недвижимости было заключено рекордное число сделок – 970 тыс. против 968 тыс. годом ранее. 

При этом к концу 2018 года цены на жилье в среднем выросли на 3,5%. По расчетам Национальной федерации французских риелторов (FNAIM), число сделок за 2019 год может увеличиться до 990 тыс. Читайте, как устроена продажа недвижимости во Франции на вторичном рынке и какие юридические требования предъявляются к продавцу и покупателю.

Девять главных критериев выбора риелтора

При поиске и выборе подходящего риелтора полезно учесть следующие факторы:

• стоимость услуг агента;
• уровень, на котором покупатель владеет французским языком;
• близость офиса агентства от объекта недвижимости;
• доступность агента для информационных запросов;
• опыт и репутацию агента;
• маркетинговую стратегию агента;
• оценочную стоимость недвижимости, которую определяет агентство;
• репутацию агентства;
• охват аудитории на сайте агентства;
• экспертизу и дополнительные услуги, которые предлагает агентство.

Продажа недвижимости во Франции в частном порядке 

Часть сделок по продаже недвижимости во Франции на вторичном рынке заключаются без привлечения агента. Но самостоятельная продажа подходит не каждому собственнику. Как правило, это сделки с небольшими объектами или с квартирами в городах, которые пользуются спросом.

Прежде чем принять окончательное решение о продаже объекта в частном порядке, необходимо взвесить все достоинства и недостатки такого шага. Отказываясь от услуг агентства, собственник должен быть готов со своей стороны предоставить покупателю гарантии, связанные с заключением сделки выбранного типа  (при несамостоятельной продаже эти обязательства, согласно французскому законодательству, несёт  риелтор).

Одним из преимуществ продажи объектов недвижимости  между частными лицами можно назвать возможность непосредственного контакта между продавцом и покупателем, что более привлекательно для последнего. Продавец же, в свою очередь, может установить цену выше рыночной. Также отсутствует необходимость платить комиссию посреднику. 

Однако, придётся отдельно заложить в бюджет продажи расходы на рекламу объекта и потратить личное время на поиск покупателей. Стоит учесть, что  график посещения объекта владельцу нужно будет согласовывать с потенциальными покупателями самому. Существует риск потратить слишком времени на поиски идеального кандидата или не продать недвижимость вовсе. Наконец, отметим, что составление договора купли-продажи  в таком случае является обязанностью продавца.

В стране существует ещё один способ продажи недвижимости в частном порядке — публичная продажа на аукционе. Чаще всего объект выставляется на торги по инициативе владельца. К аукционам прибегают в том числе при разделе собственности (например, в результате расторжения брака). Это эффективный способ выхода из  совместного владения недвижимостью в срочном порядке.

Перед проведением торгов должна быть выполнена нотариальная оценка недвижимого имущества. По соглашению с владельцем нотариус определяет начальную цену, к которой применяется минимальная скидка в размере 30% с целью привлечь повышенное внимание потенциальных покупателей. Далее он составляет полный список расходов, включающий затраты на оказанные услуги, урегулирование режима совладения и издержки, которые понесет покупатель. С данным списком имеют право ознакомиться все участники аукциона. 

Аукцион обычно проводится в нотариальной палате, мэрии или по месту расположения собственности. Прежде чем информация о мероприятии будет внесена в календарь публичных продаж, о нём объявляют в прессе и через Интернет. Нотариус организует для желающих посещение объекта.

В день торгов участники аукциона передают нотариусу банковский чек на сумму залога, пропорционального начальной цене объекта.

Аукцион выигрывает участник, назвавший самую высокую цену к моменту его окончания.

Решение об окончательной продаже недвижимости принимается с десятидневной отсрочкой, установленной законом.

В течение этого времени участники аукциона имеют право повысить цену продажи на 10%, и она будет установлена в качестве начальной на повторном аукционе.

В случае если за 10 дней после окончания торгов новая цена не установлена, у победителя есть 45 дней, чтобы оплатить покупку.

Заключение контракта с агентом

С агентом заключается письменный контракт (mandat de vente). Без него риелтор  не имеет права на комиссионное вознаграждение. Контракты бывают простыми (mandat de vente simple) и эксклюзивными (mandat de vente exclusif). Эксклюзивный контракт заключают только с одним агентом, который имеет право на комиссионные, даже если недвижимость после заключения контракта продается частным способом. 

Существуют также смешанные контракты (mandat de vente semi-exclusif). В них собственник предоставляет эксклюзивные права единственному риелтору, но оставляет за собой право продавать недвижимость в частном порядке. Тем не менее, если недвижимость продается самостоятельно покупателю, которого представил агент, последний будет иметь право на вознаграждение. 

Что фиксируется в контракте с агентом?

• Персональные данные продавца
• Официальные данные и контакты агентства недвижимости, которое отвечает за продажу
• Подтверждение права собственности на недвижимость
• Цена объекта
• Размер агентского вознаграждения
• Срок действия контракта

В отличие от неэксклюзивных контрактов, которые могут продлеваться автоматически, эксклюзивные контракты должны продлеваться каждые три месяца. Уведомление о расторжении контракта направляется почтой за 15 дней.

Контракт следует отличать от простой записи, которая используется агентом для подтверждения того, что он представил объект потенциальному покупателю (bon de visite). Сама по себе она не дает права агенту на комиссионные.

Если контракт заключен за пределами офиса агента (hors établissement), собственнику дается 14-дневный период, в пределах которого он вправе расторгнуть контракт. Это называется правом отвода (délais de rétractation). Условия отвода определяются в контракте.

В некоторых случаях агент может выступать от лица собственника и покупателя одновременно. При таком двойном контракте комиссию риелтору выплачивают обе стороны.

Требования к квалификации агента

По законам страны, чтобы предоставлять услуги, связанные в том числе с продажей недвижимости во Франции, риелтор должен иметь профессиональную карту (carte professionnelle) или свидетельство о том, что он является представителем зарегистрированного агента. Профессиональные карты удостоверяют квалификацию агента, выдаются на три года и бывают двух типов: для продажи недвижимости и коммерческих комплексов (transactions sur immeubles et fonds de commerce) или для сдачи объектов в аренду (gestion immobilière). 

Самозанятые агенты (mandataire immobilier) не имеют профессиональной карты и действуют от лица риелтора, имеющего такой документ. Они не вправе заключать договоры купли-продажи и открывать депозитные счета. Это делает обладатель профессиональной карты, от имени которого они выступают.

О комиссионном вознаграждении агенту

В контракте с агентом обязательно закрепляется размер комиссионных (honoraires). В нем также устанавливается, какая из сторон – продавец или покупатель – выплачивает гонорар агенту. Если вознаграждение выплачивает покупатель, в объявлении о продаже указываются две цены: одна включает стоимость услуг агента с учетом налогов, другая — нет. Если гонорар агента выплачивает продавец, то в объявлении может быть указана только стоимость объекта. Если же комиссионные выплачиваются совместно, то в объявлении прописываются условия выплаты агентского вознаграждения.

Тем не менее выплата комиссионных покупателем при продаже недвижимости во Франции может быть юридически гарантирована только в случае, если покупатель сам принимает такое условие. Это определяет контракт между продавцом и агентом. Такая ситуация может быть выгодна для покупателя, поскольку тогда выплата агенту вычитается из цены продажи, которая облагается гербовым и нотариальным сбором (платит покупатель).

Размер вознаграждения продавец согласовывает с агентом. Уровень комиссионных колеблется от 4 до 10% от цены продажи. При этом, чем ниже стоимость недвижимости, тем дороже обойдутся услуги риелтора. Cредняя величина комиссионных при продаже недвижимости во Франции в 2018 году составила около 5%.

Агентское вознаграждение выплачивается после закрытия сделки с покупателем, которого представил агент. Если условия контракта выполнены, но сделка не закрывается, агент в зависимости от обстоятельств, из-за которых сделка не состоялась, имеет право на выплату комиссии или на возмещение убытков.

Описание имущества

Французское законодательство не устанавливает точных стандартов описания недвижимости. По правилам продажи имущества в зданиях (Loi Alur), которые находятся в общей собственности, объявление о продаже должно содержать наиболее общие сведения об объекте, такие как тип имущества, состояние, планировка, площадь, класс энергоэффективности. 

Поскольку агентам обычно не предоставляются исключительные права на продажу недвижимости во Франции, им выгодней ограничиться кратким описанием объекта. 

Предпродажное техническое обследование недвижимости

Обязательная часть подготовки недвижимости к продаже — диагностика технического состояния здания (Dossier de Diagnostic Technique). Результат диагностики прилагают к договору купли-продажи. Расходы на ее проведение оплачивает продавец. Отсутствие диагностики может снизить цену продажи или даже стать поводом для отказа покупателя заключать сделку. 

Продавцу важно иметь в виду, что оценка энергоэффективности должна содержаться в объявлении о продаже. Но полная диагностика на раннем этапе усложняется тем, что срок действия некоторых отчетов составляет не более шести месяцев. Поэтому к моменту продажи они могут быть просрочены. Продавцу также следует убедиться, что оценщик имущества аккредитован Французским комитетом по аккредитации (COFRAC). Эксперты Notaires de France советуют обратиться одновременно к нескольким специалистам. 

Продавец готовит ряд документов.

• Обследование на наличие асбеста. Оно проводится для любой недвижимости, которая получила разрешение на строительство ранее 1 июля 1997 года. Срок действия отчета не регламентирован.
• Обследование на наличие свинца в лакокрасочном покрытии. Проводится для всех объектов, построенных до 1949 года. Обследование действительно один год.
• Обследование на наличие термитов и других насекомых-вредителей. Проводится по согласованию с местной администрацией только в определенных регионах Франции. Обследование действует шесть месяцев.
• Отчет об энергоэффективности объекта. Имеет только осведомительный характер и не может быть использован покупателем в качестве основания для расторжения договора. Срок действия отчета — десять лет.
• Отчет о природных и техногенных рисках, которым подвержено имущество. Необходим только для имущества тех областей Франции, на которые распространяется действие Плана по предупреждению природных рисков (Plan de Prévention des Risques Naturels). К нему также прилагаются сведения о прошлых страховых случаях, наступивших из-за стихийных бедствий. Продавец обязан отдельно указать, получал ли они ранее страховые компенсации. Отчет действует шесть месяцев.
• Диагностика внутреннего газопровода. Проводится в тех случаях, когда газовое оборудование старше 15 лет. Действительна три года.
• Отчет о состоянии электрооборудования. Необходим, если электропроводка проложена более 15 лет назад. Действует три года.
• Отчет о состоянии септической емкости. Обследование проводится, если объект не подключен к центральной канализации. Если септик не соответствует требованиям, исправить это в течение года. 

С 1 июля 2018 года в отчетность о состоянии выставленной на продажу французской недвижимости также нужно включать информацию о рисках, связанных с наличием радона в помещениях.

Составление договора купли-продажи

Результатом переговоров между покупателем и продавцом недвижимости является подписание предварительного соглашения. Этот этап предшествует тому моменту, когда купчую заверит нотариус, сделка будет объявлена завершенной, и состоится передача ключей новому владельцу.  Существует два типа предварительных соглашений о продаже французской недвижимости: одностороннее обязательство о продаже (Promesse Unilatérale de Vente) и предварительная договоренность о купле-продаже объекта недвижимости (Compromis de Vente). 

Одностороннее обязательство о продаже требует от продавца зарезервировать объект недвижимости для конкретного покупателя, который должен оставить залог в размере от 5 до  10% от стоимости недвижимости, чтобы показать серьезность своих намерений. Этот тип соглашения предоставляет бо́льшую свободу действий покупателю. В течение 10 дней с момента получения обязательства о продаже недвижимости на руки покупатель вправе отказаться от совершения покупки без потери залога. 

В  случае если покупатель решает отказаться от приобретения недвижимости позже чем через 10 дней, продавец получает  сумму залога в качестве компенсации. Залог хранится на эскроу-счете (например, у нотариуса). Одностороннее обязательство о продаже непременно должно быть заверено нотариально. Оно обязательно к подписанию, если сделка заключается без участия посредника. 

Более предпочтительным вариантом для продавца  является предварительная договоренность о купле-продаже объекта недвижимости (Compromis de Vente) , так как её условия обязательны для выполнения обоими участниками соглашения. Последнее обстоятельство позволяет обезопасить проведение сделки с точки зрения продающей стороны. Такой документ наиболее близок к договору купли-продажи.

Как и  финальный договор, предварительная договоренность может содержать одно или несколько отлагательных условий (condition suspensive). Ими могут быть получение ипотечного кредита, разрешение на планирование, покупка прилегающих земель и др. Предварительная договоренность о купле-продаже не может быть аннулирована в связи с отказом покупателя от приобретения недвижимости в десятидневный срок или невыполнением отлагательных условий.

Договор купли-продажи готовится агентом или нотариусом. Если продавец привлекает также своего нотариуса к оформлению сделки, сумма гонорара не удваивается, а делится между обоими нотариусам. 

Требования к раскрытию информации

Закон запрещает скрывать от покупателя важную информацию при продаже недвижимости во Франции. Нарушение этого запрета может стать причиной аннулирования сделки или привести к возмещению потерь покупателю. Перечислим основные требования по раскрытию информации.

• Скрытые дефекты (vice caché). Это понятие не имеет точного юридического определения во французском законодательстве. Согласно судебной практике, скрытыми дефектами признаются значительные неисправности, о которых продавец знал при продаже и которые стали бы поводом для покупателя не заключать сделку или настаивать на снижении цены, если бы продавец сообщил о них до сделки.
• Площадь. Согласно Закону Карреза (loi Carrez), продавец квартиры, которая находится в общей собственности, обязан указать в договоре купли-продажи точную общую площадь. Если будет установлено, что реальная площадь отличается более чем на 5% от заявленной при продаже, то сделка может быть аннулирована. Продавец может провести измерения самостоятельно или нанять специалиста. Продавец также обязан раскрыть любую существенную информацию, которая касается разрешений на планировку.
• Сервитуты (ограничения по использованию). После установления сервитута он применяется в пользу имущества, а не конкретного собственника. Обычно он обязателен для будущих владельцев. Также продавец должен сообщить покупателю о наличии ипотечных кредитов или залогов.
• При продаже земли под застройку продавец обязан сообщить покупателю точные сведения о границах участка и предоставить информацию о градостроительных правилах по этому участку.

Процесс продажи недвижимости во Франции имеет свои особенности.

Международный брокер недвижимости Tranio поможет продать объекты во Франции и предоставит консультации по интересующим вопросам.

__________

Александра Литаврина

Сергей Гагулов