Купи, почини, продай: как заработать на редевелопменте в Европе

Ставки доходности арендного бизнеса в Европе снижаются последние несколько лет. По данным исследования PwC «Emerging Trends in Real Estate», в еврозоне они опустились в среднем с 6% в 2009 году до менее 4% в 2017-м. Многие инвесторы переключились на проекты редевелопмента (ещё их называют проектами добавленной стоимости), с помощью которых можно заработать 10–20% в год на вложенный капитал.

Суть таких проектов заключается в том, что инвестор или группа инвесторов приобретают недвижимость в плохом состоянии ниже рыночной стоимости, ремонтируют или перестраивают объект и сдают его в аренду или перепродают конечным покупателям по повышенной цене.

По данным Европейской ассоциации инвесторов в некотируемые фонды недвижимости (INREV), после кризиса 2008 года доля инвесторов, готовых вкладывать в стратегию добавленной стоимости, сократилась с 59% до всего 26%, но к 2017 году снова выросла почти в два раза — до 49%.

В какой сегмент вкладывать деньги

Для стратегий добавленной стоимости подходит недвижимость любого типа. Сектор, связанный с краткосрочной арендой, привлекает все больше инвесторов: по данным опроса PwC, более половины инвесторов рассматривают для вложений в 2018 году нишевые сегменты, в пятёрке самых популярных — отели (28% ответов) и обслуживаемые апартаменты (17%).

Главная причина, почему востребованность этих типов недвижимости растёт, — увеличение потока туристов. По данным Всемирной туристской организации (UNWTO), число прибытий туристов из-за рубежа в мире в 2017 году выросло на 7% и достигло 1,3 млрд. UNWTO прогнозирует рост в 2018 ещё на 4–5%. Больше всего путешественников в Европе: в 2017 году число международных туристских прибытий в этот регион составило 671 млн — на 8% больше, чем в 2016-м.

Тем, кто хочет зарабатывать в сегменте туристического жилья и получать пассивный доход, Tranio рекомендует вкладывать деньги в обслуживаемые апартаменты для сдачи в краткосрочную аренду туристам. Почему не в отели? В большинстве случаев инвестор хочет купить небольшой отель на 10–30 номеров, но при этом не планирует переезжать и участвовать в управлении. Тогда он столкнётся с тем, что, с одной стороны, крупные гостиничные операторы берут в управление отели с фондом от 100 номеров, с другой — наём управляющего окажется слишком затратным решением для мини-отеля. Задуматься о его привлечении есть смысл, только если в отеле больше 50 номеров.

Обслуживаемые апартаменты — промежуточное звено между обычным съёмным жильем и гостиницами. Как правило, это студии или квартиры с одной спальней, площадь которых на 15–30% больше гостиничных номеров. Главные отличия такого вида жилья от отелей — наличие кухни и ограниченный набор услуг (например, не всегда организовано питание). Минимальный бюджет инвестиций в апартаменты в Европе — 100 тыс. евро. Такие квартиры продаются поштучно или пакетом, а менеджмент и все заботы, связанные с арендаторами, обычно берёт на себя управляющая компания. Средняя доходность от такого бизнеса для инвестора составляет 5–7% годовых после вычета расходов и налогов — примерно в два раза выше, чем при сдаче в долгосрочную аренду.

Пример проекта

По мнению экспертов Tranio, самые интересные возможности для инвесторов в проекты редевелопмента предлагает Греция. Это один из последних рынков в Европе, где цены ещё не восстановились после кризиса и существует большой потенциал роста: недвижимость стоит примерно на 40% дешевле уровня 2008 года. Tranio прогнозирует увеличение стоимости квадратного метра уже в ближайшие 2–3 года по двум причинам. Во-первых, Греция переживает туристический бум: по информации Банка Греции, количество иностранных туристов, которые обеспечивают спрос на краткосрочную аренду, выросло с 15 млн в 2009 году до 30 млн в 2017-м. Во-вторых, греческая экономика начинает восстанавливаться: ВВП Греции в 2017-м увеличивался четыре квартала подряд, и Европейская комиссия прогнозирует рост экономики в 2018 и 2019 годах на 2,5% в год.

В Греции Tranio предлагает инвестировать в собственный проект — редевелопмент здания площадью 500 м², расположенного в центре Афин на улице Кодрату, в двух минутах от станции метро и в получасе ходьбы от Акрополя. Объект будет разделён на 7–11 квартир, которые будут сдаваться в краткосрочную аренду туристам с помощью профессиональной управляющей компании. В качестве «бонуса» инвестор и его семья получат вид на жительство в Греции на весь период владения объектом.

Стоимость здания вместе с расходами на покупку и редевелопмент — 750 тыс. евро. По оценкам экспертов Tranio, в ближайшие два года инвестор может рассчитывать на прирост стоимости до 50% от цены покупки. Такую высокую доходность можно получить только в 2018 году, пока квадратный метр стоит дёшево.

Чистая доходность, которую получит инвестор от сдачи объекта в краткосрочную аренду после вычета всех расходов и налогов, — 7%. То есть абсолютный чистый доход составит порядка 50 тыс. евро в год. Сегодня Афины предлагают, пожалуй, самое выгодное соотношение цены и доходности. Для сравнения: в Барселоне и Лиссабоне проекты редевелопмента стоят в среднем на 30% дороже, и чистая доходность при этом не превышает 4% годовых.

Автор: Юлия Кожевникова

Материал подготовлен для Forbes Russia