Недвижимость за рубежом
Статьи

Растущие ставки по ипотеке и снижение доступности жилья: глобальные вызовы на зарубежных рынках недвижимости в 2024 году

103 просмотра · Обновлено
Город

В 2024 году на многих зарубежных рынках недвижимости складывается ситуация, когда цены достигают пиковых значений прошлых лет, происходит удорожание строительства, растут ставки ипотечного кредитования вместе со стоимостью жилья.

Разбираемся с экспертами Tranio, как ужесточение условий в 2024 году формирует новый ландшафт и задаёт обновлённый курс инвестициям в недвижимость за рубежом.

Идеальный шторм на рынках Европы

В Европе доступность жилья явно падает, а главной причиной здесь, безусловно, является ужесточение условий ипотеки.

Если раньше можно было получить кредит под 1% с LTV (отношение суммы кредита к стоимости имущества) 90%, то сейчас ставки выросли до 2–4%, а первоначальный взнос доходит до 20–30%. В результате местный спрос снижается, потому что доступная ипотека является основным его драйвером.

Михаил Буланов Михаил Буланов Сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Один из примеров — ситуация на Кипре: с 2018 года по середину 2022-го ставки по ипотечным кредитам держались в диапазоне 2–2,5%, пока к началу 2023-го показатель не поднялся до 3,3%, а к январю 2024-го и вовсе достиг 5,19%.

На этом фоне ЦБ Кипра в 1-м кв. 2024-го отчитывался о снижении объёмов ипотечного кредитования на 11,76% по отношению к 4-му кв. 2023 года и называл высокие процентные ставки одной из причин охлаждения местного спроса на недвижимость. К июлю 2024-го ситуация несколько стабилизировалась, ипотеку на Кипре теперь выдают в среднем под 4,59%, а объём кредитования постепенно растёт, однако назвать условия комфортными и доступными пока не представляется возможным.

С другой стороны, глобально на зарубежных рынках увеличивается стоимость самого строительства.

По данным Федерального статистического агентства Германии, индекс цен на строительные материалы показывает рост на протяжении 15 кварталов подряд. Пик роста пришёлся на 2022 год, однако и в 2024 году издержки на строительство продолжают демонстрировать восходящий тренд.

До 1-го кв. 2023 года похожую динамику демонстрировал Кипр, тем не менее в начале прошлого года стоимость стройматериалов впервые за долгое время показала незначительное снижение. В 2024 году показатель вновь начал рост, который прервался в сентябре 2024-го, в результате чего стоимость материалов снизилась на 0,02% год к году.

Недвижимость на Кипре 10 668 объявлений на Tranio
Квартиры в новой закрытой резиденции рядом с полем для гольфа, Лимассол, Кипр за От 229 000 € От 229 000 €
Квартиры в новой закрытой резиденции рядом с полем для гольфа, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2026.III Всего 105 квартир

Квартиры в современной резиденции с бассейном в живописном районе, Лимассол, Кипр за От 232 000 € От 232 000 €
Квартиры в современной резиденции с бассейном в живописном районе, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2025.II Всего 43 квартиры

Комплекс вилл с бассейнами и садами рядом с пляжами, Пафос, Кипр за От 395 000 € От 395 000 €
Комплекс вилл с бассейнами и садами рядом с пляжами, Пафос, Кипр

Всего 64 предложения

Новый комплекс вилл на первой линии у моря, Пафос, Кипр за От 700 000 € От 700 000 €
Новый комплекс вилл на первой линии у моря, Пафос, Кипр

Всего 67 предложений

Квартиры в новой резиденции с бассейнами в 200 метрах от пляжа, Кисонерга, Кипр за От 235 000 € От 235 000 €
Квартиры в новой резиденции с бассейнами в 200 метрах от пляжа, Кисонерга, Кипр

Всего 36 квартир

Квартиры в новой малоэтажной резиденции с двумя бассейнами и спа-зоной в 500 метрах от моря, Пафос, Кипр за От 390 000 € От 390 000 €
Квартиры в новой малоэтажной резиденции с двумя бассейнами и спа-зоной в 500 метрах от моря, Пафос, Кипр

Всего 88 квартир

Квартиры в высотной резиденции на берегу моря с бассейнами и спа-центром, Лимассол, Кипр за От 748 000 € От 748 000 €
Квартиры в высотной резиденции на берегу моря с бассейнами и спа-центром, Лимассол, Кипр

Всего 330 квартир

Квартиры в премиальном бутик-проекте от ведущего застройщика с низким порогом входа, Лимассол, Кипр за От 315 000 € От 315 000 €
Квартиры в премиальном бутик-проекте от ведущего застройщика с низким порогом входа, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2026.III Всего 24 квартиры

Рост процентных ставок и удорожание строительства перекладываются на девелоперов. Вынужденные брать кредиты по более высоким ставкам, они включают увеличившиеся проценты в конечную цену недвижимости, а метры, как следствие, становятся дороже.

Эти тенденции характерны не только для Европы, но и для Америки — от страны к стране ставки отличаются, однако с уверенностью можно сказать, что условия ужесточились везде, и девелоперы оказались в сложном положении, сама экономика строительства находится под большим давлением.

Михаил Буланов Михаил Буланов Сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Помимо рыночной регуляции, в попытках повлиять на доступность недвижимости на европейских рынках в последние несколько лет активизировались законотворческие процессы.

Принимаются решения, направленные на снижение доли иностранных граждан в совокупном спросе: ужесточаются иммиграционно-инвестиционные программы «золотых виз».

Эльвира Грачева Эльвира Грачева Руководитель отдела продаж Tranio Европа

В Греции минимальный порог входа вырос с 250 тыс. евро в популярных регионах до 400 и 800 тыс. евро, в Испании обсуждается перспектива изменений программы «золотой визы», в результате которых получить карточку за инвестиции в недвижимость будет вовсе невозможно.

Тренды на рынках Азии и на Ближнем Востоке

В азиатских странах ипотечное кредитование только начинает развиваться: появляются первые доступные местному спросу инструменты на фоне общего развития финансового сектора.

Одновременно с ростом благосостояния населения увеличивается объём строек. Средний класс постепенно начинает решать свой квартирный вопрос на фоне роста доходов — на рынках появляется качественный продукт, который одновременно становится доступен местным жителям.

Михаил Буланов Михаил Буланов Сооснователь и управляющий партнёр Tranio

По данным Thai Real Estate Association, в 2024 году рост цен на жильё, вызванный увеличением стоимости строительства в Таиланде, оказал значительно меньшее влияние на потенциальных покупателей. Главная проблема местного спроса — сложности с получением ипотеки: около 35% заявок на кредитование отклоняются, особенно в сегменте жилья стоимостью 2–3 миллиона батов (60–90 тыс. долларов).

С допандемийного июля 2019 года к 2024 году объём выданных ипотечных кредитов в Таиланде вырос с 69,08 млрд до 83,38 млрд долларов.

Китай, в свою очередь, стоит особняком: жильё остаётся дорогим, особенно в мегаполисах, таких как Пекин и Шанхай, где застройщики сталкиваются с системными рисками в девелопменте.

Среди ближневосточных рынков вопрос доступности ипотеки остро стоит в Турции, где регулятор в 2024 году поднял ключевую ставку до 50%, в результате чего ставки по ипотечным кредитам в республике повысились до 44–45% годовых. На этом фоне количество сделок с недвижимостью на рынке Турции в августе 2024 года снизилось на 48% к прошлому году, а стоимость кв. метра в лирах в Стамбуле за год выросла на 27%.

В регионе Персидского залива наиболее ярко себя показывает Саудовская Аравия. Одной из ключевых целей королевства стало увеличение доли собственников жилья среди граждан с 47% в 2016 году до 70% к 2030 году.

Ранее покупатели зависели от Фонда развития недвижимости для получения займов, а процесс одобрения ипотеки мог занимать более 20 лет. Сегодня Саудовская Аравия проводит ряд инициатив: налоговые льготы для покупателей, государственные программы поддержки и укрепление ипотечного рынка через кампанию по рефинансированию.

Несмотря на активное развитие ипотеки, аналитики МВФ отмечают, что перегрева на рынке жилья королевства не происходит. Низкие процентные ставки, субсидии и смягчение регулирования стимулируют спрос, однако он не превышает предложение.

Греция в авангарде европейских рынков

Одна из стран, где тренд на увеличение средней стоимости квадратного метра наиболее заметен, — это Греция. Недвижимость там дорожает не только из-за характерных большинству европейских стран факторов, таких как, например, изменения миграционных программ.

В Греции рост цен на недвижимость обусловлен увеличением турпотока, повышением инвестиционного порога входа по программе «золотой визы» и сокращением предложения на рынке недвижимости в целом.

Эльвира Грачева Эльвира Грачева Руководитель отдела продаж Tranio Европа

Так, по данным Ekathimerini, за несколько лет в популярном регионе Аттика число лотов, экспонируемых на продажу, сократилось почти в 2 раза — со 150 тыс. до 82 тыс. объектов. А предложение малогабаритных квартир, площадь которых не превышает 80 кв. метров, сократилось на 15,8% по сравнению с первой половиной 2023 года.

В Афинах цены на недвижимость выросли с 2015 года на 69%, а в 2024 году достигли докризисного 2007 года. При этом стоимость кв. метра остаётся значительно ниже, чем в других европейских столицах.

Недвижимость в Афинах 795 объявлений на Tranio
Новые квартиры и студии под аренду с доходностью до 6%, в спокойном и чистом районе в центре Афин за От 81 000 € От 81 000 €
Новые квартиры и студии под аренду с доходностью до 6%, в спокойном и чистом районе в центре Афин

Срок сдачи: 2024.IV Всего 11 квартир

Готовые квартиры под аренду в спокойном районе центра Афин — Като Патисия, Греция за От 121 000 € От 121 000 €
Готовые квартиры под аренду в спокойном районе центра Афин — Като Патисия, Греция

Построено в 2024 Всего 6 квартир

Новые квартиры в проекте Gounari в элитном зелёном районе для получения арендного дохода, Афины, Аттика, Греция за От 200 000 € От 200 000 €
Новые квартиры в проекте Gounari в элитном зелёном районе для получения арендного дохода, Афины, Аттика, Греция

Построено в 2024 Всего 17 квартир

Новая резиденция с видом на море рядом со станцией метро, недалеко от центра Пирея, Греция за От 565 000 € От 565 000 €
Новая резиденция с видом на море рядом со станцией метро, недалеко от центра Пирея, Греция

Срок сдачи: 2027.III Всего 17 квартир

Новая резиденция с видом на море рядом со станцией метро и гаванью, Пирей, Греция за От 315 000 € От 315 000 €
Новая резиденция с видом на море рядом со станцией метро и гаванью, Пирей, Греция

Срок сдачи: 2027.III Всего 10 квартир

Новая резиденция с видом на море рядом с парком, Пирей, Греция за От 295 000 € От 295 000 €
Новая резиденция с видом на море рядом с парком, Пирей, Греция

Срок сдачи: 2027.III Всего 48 квартир

Новая резиденция с бассейном и рестораном на крыше недалеко от пляжа, Пирей, Греция за От 250 000 € От 250 000 €
Новая резиденция с бассейном и рестораном на крыше недалеко от пляжа, Пирей, Греция

Доходность 5,0% Срок сдачи: 2026.I

Новая резиденция с бассейном и панорамным видом в престижном районе Афин, Греция за От 725 000 € От 725 000 €
Новая резиденция с бассейном и панорамным видом в престижном районе Афин, Греция

Построено в 2023 Всего 7 квартир

В Испании наибольший годовой рост цен на недвижимость прослеживается в провинции Аликанте (12,6%), в отдельных городах региона наблюдался годовой рост до 46,8%, например, в городе Рельеу. В масштабе 10 лет рост цен в провинции составил 73,04%. Также отмечается рост цен на побережье Коста-дель-Соль — 11,9% год к году и 113,6% в рамках 10 лет; на Канарских островах — 17,5% год к году и 135% в рамках 10 лет; на Балеарских островах — 13,1% год к году и 121,8% в рамках 10 лет.

Стоимость жилья в перечисленных регионах уже превысила рекордные значения 2006–2008 годов и достигла своего исторического максимума во 2-м квартале 2024 года.

Недвижимость в Испании 9 117 объявлений на Tranio
Пятикомнатная отремонтированная квартира всего в 20 м от моря, Виланова-и-ла-Желтру, Барселона, Испания за 540 000 € 540 000 €
Пятикомнатная отремонтированная квартира всего в 20 м от моря, Виланова-и-ла-Желтру, Барселона, Испания

Общая площадь 171 м² 4 спальни

Новый пятикомнатный пентхаус в центре Эшампле, Барселона, Испания за 1 796 000 € 1 796 000 €
Новый пятикомнатный пентхаус в центре Эшампле, Барселона, Испания

Общая площадь 175 м² 4 спальни

Эксклюзивная новая квартира в районе Лес-Кортс, Барселона, Испания за 320 000 € 320 000 €
Эксклюзивная новая квартира в районе Лес-Кортс, Барселона, Испания

Общая площадь 58 м² 2 спальни

Апартаменты с гарантированным доходом 4% в Эшампле, Барселона, Испания за 800 000 € 800 000 €
Апартаменты с гарантированным доходом 4% в Эшампле, Барселона, Испания

Общая площадь 90 м² 3 спальни

Новая квартира с балконом и парковочными местом, Барселона, Испания за 480 000 € 480 000 €
Новая квартира с балконом и парковочными местом, Барселона, Испания

Общая площадь 102 м² 3 спальни

Двухкомнатная квартира с террасой в новом жилом комплексе с бассейном, Барселона, Испания за 397 000 € 397 000 €
Двухкомнатная квартира с террасой в новом жилом комплексе с бассейном, Барселона, Испания

Общая площадь 45 м² 1 спальня

Трехкомнатная квартира в современном жилом комплексе, Барселона, Испания за 575 000 € 575 000 €
Трехкомнатная квартира в современном жилом комплексе, Барселона, Испания

Общая площадь 103 м² 2 спальни

Меблированные апартаменты в резиденции с бассейном, в историческом центре Барселоны, Испания за 595 000 € 595 000 €
Меблированные апартаменты в резиденции с бассейном, в историческом центре Барселоны, Испания

Общая площадь 87 м² 2 спальни

Во Франции наблюдается значительный рост именно в масштабе 10 лет. За этот период цены поднялись на 28,4% на Лазурном Берегу, исторически самой популярной локации для покупки недвижимости среди россиян, на 23,9% в Альпийском регионе Верхняя Савойя и 47,3% в Савойе, а также на 14,4% в регионе Иль-де-Франс и на 16,6% в Париже.

В то же время наблюдается небольшое снижение местного спроса за последние два года во многих туристических регионах Франции, что связано с ростом ключевой ставки и общей экономической нестабильностью, вызванной кризисом энергоресурсов.

Недвижимость во Франции 6 561 объявление на Tranio
Новые квартиры с видом на море в Жуан ле Пен, Антиб, Лазурный Берег, Франция за От 295 000 € От 295 000 €
Новые квартиры с видом на море в Жуан ле Пен, Антиб, Лазурный Берег, Франция

Срок сдачи: 2024.III Всего 35 квартир

Новые квартиры в престижном жилом комплексе в центре Сен-Лоран-дю-Вар, Лазурный Берег, Франция за От 248 000 € От 248 000 €
Новые квартиры в престижном жилом комплексе в центре Сен-Лоран-дю-Вар, Лазурный Берег, Франция

Срок сдачи: 2025.IV Всего 120 квартир

Изысканный жилой комплекс с панорамным видом на море в Ментоне, Лазурный Берег, Франция за От 402 000 € От 402 000 €
Изысканный жилой комплекс с панорамным видом на море в Ментоне, Лазурный Берег, Франция

Срок сдачи: 2025.I Всего 48 квартир

Первоклассные апартаменты в новом жилом комплексе, Сен-Лоран-дю-Вар, Лазурный Берег, Франция за От 258 000 € От 258 000 €
Первоклассные апартаменты в новом жилом комплексе, Сен-Лоран-дю-Вар, Лазурный Берег, Франция

Срок сдачи: 2026.III Всего 30 квартир

Двухкомнатная квартира в новом комплексе, Сен-Лоран-дю-Вар, Лазурный Берег, Франция за 259 000 € 259 000 €
Двухкомнатная квартира в новом комплексе, Сен-Лоран-дю-Вар, Лазурный Берег, Франция

Общая площадь 44 м² 1 спальня

Новая двухкомнатная квартира в Сен-Лоран-дю-Вар, Лазурный Берег, Франция за 317 000 € 317 000 €
Новая двухкомнатная квартира в Сен-Лоран-дю-Вар, Лазурный Берег, Франция

Общая площадь 46 м² 1 спальня

Новый жилой комплекс в окружении леса, Антиб, Лазурный Берег, Франция за От 270 000 € От 270 000 €
Новый жилой комплекс в окружении леса, Антиб, Лазурный Берег, Франция

Срок сдачи: 2024.IV Всего 20 квартир

Великолепные апартаменты в новом жилом комплексе с садом и паркингом, Ментон, Лазурный Берег, Франция за От 340 000 € От 340 000 €
Великолепные апартаменты в новом жилом комплексе с садом и паркингом, Ментон, Лазурный Берег, Франция

Построено в 2024 Всего 36 квартир

Материал подготовлен для kommersant.ru

Поделитесь статьей

Оцените статью

5

Всего голосов: 1

Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.
Получайте свежие статьи по почте

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio
    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости за рубежом
    Марина Филичкина
    Марина Филичкина
    Руководитель отдела продаж Tranio Таиланд, Европа
    8 (800) 333-10-85
    • Помощь с ВНЖ
    • Беспроцентная рассрочка