Международные инвесторы всё чаще выбирают высокодоходные стратегии с повышенными рисками

Объём инвестиций в коммерческую недвижимость Европы увеличивается с 2012 года. В результате высокого спроса цены на доходные объекты росли быстрее, чем арендные ставки, и это привело к снижению доходности недвижимости во всех сегментах. Так, по данным CBRE, доходность стрит-ретейла сократилась с 6% в 2009 году до 4% в 2015-м, офисов — с 6 до 5%.

Этот тренд в большей степени затронул такие ликвидные рынки, как Великобритания и Германия, где в последние годы рост цен на недвижимость выражался в двузначных числах, а доходность в премиальных сегментах и локациях опустилась до 2−3%.

Такая ситуация поставила под сомнение окупаемость проектов на перегретых рынках. Как следствие, инвесторы стали искать возможности для вложения средств в проекты с более высокой доходностью, в частности:

• вкладывать средства в развивающиеся рынки;
• инвестировать в регионы вместо столичных городов;
• повышать ожидания доходности;
• вкладывать средства в проекты Added Value вместо арендного бизнеса.

Рост интереса к развивающимся рынкам

Великобритания, Германия и Франция остаются самыми популярными европейскими странами для инвестиций в коммерческую недвижимость, однако рост объёма инвестиций здесь замедляется. И наоборот, на рынках, менее востребованных для вложений в доходные объекты, рост объёма инвестиций увеличивается.

Например, в то время как в 2015 году в Великобритании и Франции капиталовложения в этот сегмент в годовом исчислении увеличились лишь на 4−5%, в Венгрии и Турции рост составил более 60%, а в Португалии инвестиции повысились более чем в четыре раза.

Это объясняется тем, что развитые рынки (Великобритания, Германия и Франция) уже перегреты по причине высокого спроса, а такие рынки, как Португалия, Венгрия, Турция и Испания, ещё сохранили потенциал роста.

Увеличение инвестиций в периферийные локации

Столичные рынки в подавляющем большинстве стран отличаются наименьшими рисками, но в то же время предлагают меньшую доходность. Например, если стрит-ретейл в Лондоне приносит в среднем 2,25%, то в Манчестере — 4,5%. По этой причине инвесторы, ищущие бóльшую доходность, выбирают периферийные рынки.

Доля инвестиций в рынки регионов растёт во многих странах. С 2014 по 2015 годы в среднем по Европе она увеличилась с 43 до 48%, в Польше — с 59 до 82%, в Швеции — с 17 до 39%. Однако в Италии, Португалии и Франции аналогичный показатель уменьшился.

*В Германии регионы — все, кроме «большой шестёрки» (Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне), в Испании — кроме Мадрида и Барселоны, в Италии — Рима и Милана, в остальных странах — все, кроме столицы.

Инвесторы повышают ожидания доходности

Инвесторы увеличивают ожидания доходности и в целом готовы идти на более высокие риски. Об этой тенденции свидетельствует тот факт, что в 2015 году больше всего вырос объём инвестиций в коммерческую недвижимость на тех рынках, где средняя доходность составляет 6−7%, меньше всего — на низкорисковых рынках с доходностью до 4%.

Также, по данным исследования Colliers, доля инвесторов, нацеленных на IRR (внутренняя ставка доходности) более 11%, увеличилась с 59% в 2015 году до 69% в 2016-м. При этом доля тех, кто ожидает доходности менее 11%, снизилась с 42% до 31%.

Растёт спрос на проекты Added Value

При оппортунистических стратегиях (строительство и покупка объектов с обременениями) можно получить доходность на вложенный капитал в размере 16−20%. Проекты Added Value (редевелопмент и продажа по более высокой цене), отличающиеся средне-высокими рисками, предлагают доходность 11−15%. Низкорисковый арендный бизнес (Core) позволяет получить лишь до 5% без кредита или 5−10% с использованием кредитного рычага.

Согласно опросу Европейской ассоциации инвесторов, вкладывающихся в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), доля инвесторов, предпочитающих стратегии Added Value, выросла с 22% в 2012 году до 47% в 2016-м. При этом доля тех, кто выбирает арендный бизнес, сократилась с 69 до 39%.

•

«Несмотря на то, что доходность простого арендного бизнеса сегодня составляет лишь около 4%, она продолжает снижаться. Это побуждает всё больше инвесторов, желающих хоть что-то заработать, вкладывать деньги в проекты добавленной стоимости. В то же время, тенденция к снижению доходности наблюдается не только в арендном бизнесе, но и в девелоперских проектах. Повышается порог входа в проект, и главная головная боль девелопера на развитом рынке — найти землю под застройку по разумной цене»,— отмечает управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

Если тенденция сокращения ставок доходности на европейских рынках сохранится, можно ожидать, что спрос на высокодоходные проекты с повышенными рисками будет увеличиваться, и это приведет к ещё большему снижению доходности таких проектов на развитых рынках. В 2016−2017 годах инвесторы будут активно вкладывать средства в проекты Added Value на рынках, находящихся в фазе восстановления. К таким странам относятся Испания, Португалия и Польша, что приведёт к удорожанию квадратного метра на развивающихся рынках.

Юлия Кожевникова, Tranio