Мезонинный кредит и долевое партнёрство: плюсы и минусы

Инвесторы могут вложить средства в проекты добавленной стоимости (строительство или реновацию объектов недвижимости) двумя способами:

— Предоставление мезонинного кредита (mezzanine financing): инвестор даёт девелоперу заём в обмен на процент за пользование кредитом, а иногда, в качестве дополнительного поощрения, и в обмен на часть прибыли проекта (equity kicker).

— Долевое партнёрство (equity financing): инвестор предоставляет девелоперу собственный капитал, участвует в проекте и получает прибыль от его реализации.

У каждой из двух стратегий есть плюсы и минусы, о которых следует знать инвестору в проект девелопмента за рубежом.

Подробнее о проектах добавленной стоимости Tranio.

Доходность

При мезонинном финансировании инвестор получает проценты от предоставления займа. Помимо этого кредитор может претендовать на дополнительное вознаграждение из чистой прибыли проекта в виде ценных бумаг: варрантов или опционов. В среднем мезонинный кредит приносит инвестору доход в 5-10% годовых на вложенный капитал.

Долевой партнёр получает часть прибыли от реализации проекта. Её размер определяет ряд факторов: стоимость капитала на рынке, величина вложений девелопера, качество и локация проекта. В среднем инвестор может рассчитывать на 10–20% годовых на вложенный капитал.

Риски

Оценка рискованности двух стратегий связана с тем, в какой очереди участники проекта получают прибыль. Мезонинный инвестор получает прибыль вторым после банка, что удаляет его от риска потери вложенного капитала. Для него важно, какой объем капитала даёт девелопер, так как средства последнего защищают мезонин в случае негативного сценария.

Долевой партнёр защищён хуже: он получает прибыль после мезонинного инвестора и, если проект окажется нерентабельным, первым после девелопера понесёт убытки. Однако при долевом партнёрстве потенциал прироста прибыли больше, и эта схема будет более выгодной, если проект окажется успешным.

Гибкость

Для инвестора менее гибкий мезонинный кредит — более надёжен: он получает фиксированные выплаты в заранее определённые сроки. Прибыль долевого партнёра полностью зависит от успешности реализации проекта, поэтому такие гибкие условия могут сыграть не в его пользу.

В то же время, мезонинный кредит отличается большей гибкостью условий финансирования (регулярность выплат, погашение долга, процентные ставки, срок кредитования) по сравнению с банковским займом и не всегда подкрепляется залогом.

Контроль

Вопрос участия инвестора в проекте решается в процессе переговоров. Как правило, долевой партнёр имеет бо́льшее влияние на принятие ключевых решений, чем мезонинный инвестор, поскольку он менее защищён от риска потери капитала. Мезонинный инвестор, в свою очередь, может обзавестись представителем с правом голоса в совете директоров.

Автор: Георгий Качмазов

Материал подготовлен для Invest-Rating.ru