«Новые карибские»

Карибские острова — это что-то далекое и прекрасное, роскошное и мало кому доступное, то есть очень привлекательное и поэтому модное. Насколько далеко — в прямом и переносном смысле — зайдет погоня за модой? Ожидает ли Карибы русский бум?

Московские турагентства замечают, что многие их клиенты готовы повторять вояж на другой конец света снова и снова. Благо островов в Карибском регионе хватает. Правда, на рекламных фото кажется, что все они «на одно лицо». Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что Доминикана, Тёркс и Кайкос, Багамские острова, Ямайка и Барбадос отличаются друг от друга весьма существенно: и природой, и ландшафтом, и культурой. Ведь Карибы — это более 60 островов, принадлежащих 33 различным странам.

Испанский английский

До середины прошлого века большая часть Карибских островов были колониями европейских государств, что сделало их вполне цивилизованными странами с развитыми банковскими системами. На многих островах в качестве основной валюты принят доллар, который, несмотря на кризис, по-прежнему вызывает доверие.

Российские туристы чаще всего летают на безвизовые для нас Доминикану, Ямайку, Барбадос и Тёркс и Кайкос. «Наиболее знакомая россиянам испаноговорящая Доминиканская Республика благодаря разветвленной сети отелей различных категорий давно завоевала пальму первенства по туристическому потоку из России»,— замечает Дмитрий Шарапанюк, партнер и совладелец туристической компании Landmark VIP Service. Направление стало таким популярным, что с недавних пор в Пунта-Кану можно прилететь прямым чартерным рейсом. Это привлекает внимание инвесторов и желающих приобрести домик на доминиканском берегу. «К тому же правительство Доминиканской Республики выделяет десятки миллионов долларов на благоустройство северных пляжей,— замечает Катерина Катопис, руководитель международной инвестиционной компании Dolphin Capital Partners,— что еще больше вдохновляет инвесторов».

Англофилы отдают предпочтение Барбадосу, где многие британские традиции — от послеобеденного чая до любви к гольфу, поло и крикету — соблюдаются столь же ревностно, как и на туманном Альбионе. Основы экономики Барбадоса — туризм и оффшорная деятельность. Правительство делает все возможное для того, чтобы привлечь в страну иностранные инвестиции. И сегодня Барбадос — один из самых развитых Карибских островов с высоким уровнем жизни и разветвленной инфраструктурой.

Если же хочется спокойствия и уединения — добро пожаловать на Тёркс и Кайкос. Пока еще эти острова, лишь недавно ставшие безвизовыми для россиян,— новинка для нашего рынка. Туристов манят на эти берега обилие пятизвездочных отелей, SPA-центров высокого уровня и элитная недвижимость. «Тёркс и Кайкос — одно из самых быстрорастущих туристических направлений,— замечает Фолусо Лэйджоби, управляющая консалтинговой компании The Source Ltd.— Туристический поток увеличивается на 11,3% в год. Не последнюю роль играют природные достопримечательности: архипелаг обрамляет третий в мире по величине барьерный риф, защищающий острова от цунами и морских хищников, а также привлекающий любителей океанической рыбалки и дайверов».

Наиболее востребованные «визовые» острова для россиян — цветущая Сент-Люсия, пустынная Аруба, французско-голландский Сен-Мартен, а также облюбованные американцами Багамы и Бермуды. Кстати, Багамы с шумным тусовочным Фрипортом считаются мировым центром игорного и развлекательного бизнеса.

Готовьте миллионы!

Прогуливаясь по бесконечным карибским пляжам, можно встретить представителей самых разных национальностей, причем не только туристов.

Первыми острова освоили гости из Америки и Канады, поэтому их здесь больше всего. Далее идут бразильцы и европейцы (немцы, итальянцы, французы). Собственников карибской недвижимости из России пока не так много, но их число растет, а количество запросов измеряется тысячами. «Интерес к приобретению недвижимости на Карибах подогревают крупные проекты под громкими брендами: Ritz Carlton, Four Seasons, Amanresorts, предлагающие не только исключительный отельный сервис, но и продажу резиденций под своим управлением. Именно такие объекты сейчас спрашивают большинство наших клиентов»,— отмечает Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank.

Для американцев Карибские острова играют роль дальних дач или второго дома. Что же ищут на другом конце света россияне и европейцы? Молодым семьям нужен летний дом для отдыха зимой. Пожилые пары выбирают место для длительного отдыха на пенсии. И, наконец, предприниматели и владельцы бизнеса ищут место для отдыха, где они бы могли отключиться от текущих дел и провести время со своей семьей. Причем, как правило, такие покупатели уже имеют дом для отдыха где-нибудь в Европе.

«Эти категории покупателей выбирают дорогие объекты в престижных регионах и желательно с развитой инфраструктурой,— поясняет Елена Юргенева.— Стоимость дома редко бывает ниже 2–3 млн долларов, а в среднем составляет примерно 5–10 млн. Например, в сравнительно недорогой Доминикане за 7–10 млн долларов можно приобрести виллу площадью 500–700 м² в одном из немногочисленных престижных жилых комплексов с огромной территорией, яхт-мариной, ресторанами и так далее. Если говорить об апартаментах, то их стоимость в элитных комплексах варьируется от 0,5 до 2–3 млн долларов».

Как говорит Инго Рекхорн, директор по маркетингу курорта и жилого комплекса Amanyara под управлением Amanresorts, рынок недвижимости острова Провидешиалс (архипелаг Тёркс и Кайкос) предлагает апартаменты в обычных домах по  цене от 200–300 тыс. долларов, в элитных комплексах под управлением отельных операторов — от 500–600 тыс., а шикарные особняки площадью 700–1 500 м² с 5–10 спальнями — по 7–15 млн».

Если говорить о более дорогих Барбадосе, Сен-Бартсе, Багамских островах, то бюджет на покупку дома своей мечты лучше увеличить до 20–25 млн долларов. Хотя можно приобрести и небольшой домик в традиционном стиле за 2–3 млн.

Обратная сторона сказки

Карибские государства в большинстве своем небогаты. И многие райские острова четко делятся на развитые туристические зоны, в которых «прячутся» элитные объекты недвижимости, и «остальные территории» с бедным населением. Граница эта проходит как раз за забором, окружающим курорт. Поэтому и туристам, и потенциальным покупателям туристические и риэлторские агентства рекомендуют рассматривать для отдыха и проживания лишь «цивилизованные» районы.

Те же рекомендации касаются инвесторов, обративших взоры в поисках прибыли и различных льгот на Карибский регион. «На инвестиционную привлекательность влияет прежде всего расположение объекта,— говорит Катерина Катопис.— Туристическая популярность района в разы повышает доход от аренды».

Есть «чистые» инвесторы, которым неважно, куда вкладывать деньги — важно, чтобы регион был надежным и стабильным, а инвестиции приносили максимальный доход. Такие клиенты покупают не глядя (точнее, глядя только на цифры, а не на саму недвижимость). Однако большинство покупателей желают получить сразу всё. «В первую очередь, наших клиентов интересуют долгосрочные инвестиции, на 5–10 лет и более,— говорит Елена Юргенева.— Также важна возможность круглогодичного отдыха. И третий критерий — доход от аренды. В договорах гарантированной ренты обычно фигурируют ставки на уровне 4–8%, в зависимости от острова и объекта недвижимости. Суммы не самые высокие, но с учетом всех прочих факторов вполне приемлемые».

Налоговые «бонусы»

Часто такие названия, как Белиз, Сент-Китс и Невис, Тёркс и Кайкос, Каймановы острова ассоциируются не только с пляжами и виллами в колониальном стиле, но и с заманчивыми словами «оффшор» или «безналоговая юрисдикция». Именно поэтому многие обращают свой взгляд на карибский регион, где зачастую не надо платить налоги на недвижимость, регистрацию компаний, подоходный налог и т. д.

«На островах существует широкая линейка финансовых продуктов. Здесь легко создать юридическую компанию, открыть оффшорный счет, траст и т. д.— отмечает Фолусо Лэйджоби.— К закону о банковской тайне на Тёркс и Кайкосе относятся с особым пиететом, что создает благоприятные условия для размещения денежных сумм и проведения банковских операций».

Экономика региона держится на трех «карибских китах»: это туристическая, банковская и строительная сферы. Большая часть местного и приезжего населения заняты именно в этих областях. Предприниматели открывают местные турагентства, дайвинг- или яхт-клубы, фитнес-центры, ресторанчики, кафе и магазины в туристических зонах. Другие находят работу гидами, переводчиками, риелторами и т. д. Так, Наташа К. из Санкт-Петербурга несколько лет назад открыла свой фитнес-центр на острове Провидешиалс (Тёркс и Кайкос) и успешно ведет бизнес, время от времени оказывая еще и переводческие услуги. Другой российский бизнесмен держит небольшой ресторан вблизи популярной у российских туристов Пунта-Каны.

Однако, как замечает Екатерина Мавренкова, управляющий партнер международной консалтинговой компании Henley & Partners AG, фирмы, зарегистрированные на Карибских островах, как правило, используются транснациональными корпорациями и физическими лицами для оптимизации налогообложения, а не для ведения реального бизнеса.

Что касается приобретения недвижимости, то с точки зрения налогообложения выгоднее всего покупать в Панаме, на Сент-Китсе и Невисе, в голландской части острова Сен-Мартен, на Тёрксе и Кайкосе, Кайманах и Бермудах. «На этих островах вообще отсутствует налог на недвижимость,— говорит Екатерина Мавренкова.— На Сент-Китсе и Невисе есть только минимальный налог на землю, а в Панаме налог на недвижимость с иностранцев начинает взиматься лишь спустя 20 лет после приобретения. В Доминиканской Республике дома, апартаменты и участки, стоимость которых составляет более 5 млн песо (примерно 130 тыс. долларов) ежегодно облагаются 1-процентным налогом на недвижимость». «На некоторые объекты в Доминикане распространяется льготная схема налогообложения,— добавляет Катерина Катопис,— по которой в течение 10 лет покупатель не платит ни налог на недвижимость, ни на прибыль, ни на имущество».

Что касается перспектив, многие островные государства нуждаются в иностранных деньгах для развития национальных экономик, и поэтому вряд ли будут ужесточать свои налоговые законодательства, чтобы не отпугнуть инвесторов,— считает Екатерина Мавренкова.— Но «прятать» от налогов доходы, полученные в Европе или в Америке, на всех Карибских островах с течением времени будет все сложнее. Многие из стран региона активно сотрудничают с международными организациями и уже сейчас подписывают межгосударственные соглашения об обмене информацией в налоговой сфере».

Карибы и кризис

Аналитики центрального офиса Knight Frank в Лондоне отмечают, что на «топовых» направлениях (например, на Барбадосе) произошло падение цен с пиковых отметок примерно на 20%, а на менее популярных островах (например, Антигуа) снижение было 30-процентным. Однако эксклюзивных объектов на первой линии падение цен практически не коснулось. В результате произошло некоторое смещение интереса с популярных направлений (Барбадос, Сент-Бартс, Мустик, Британские Виргинские Острова) в сторону малоизвестных островков, находящихся на периферии Карибского бассейна. Однако со второй половины 2010 г. покупатели вернулись на основные рынки. Сегодня спрос опять фокусируется на островах-фаворитах с проверенной репутацией и развитой инфраструктурой.

Также в результате кризисных перипетий были заморожены некоторые новостройки. «Спрос сместился в сторону уже построенных объектов,— отмечает Инго Рекхорн.— Вторичный рынок с большим количеством предложений вышел на первый план. Но кризис научил людей считать деньги. И сегодня большинство подготовленных покупателей запрашивают уже не просто вторичное жилье, а готовые комплексы вилл или апартаментов с инфраструктурой и менеджментом».

Перспективы дальнейшего развития Карибского рынка недвижимости специалисты оценивают позитивно. «Количество эксклюзивных объектов ограничено, и цены на них будут расти,— считает Инго Рекхорн.— Растущий интерес покупателей из Южной Америки будет двигать цены вверх».

Что касается россиян, то вряд ли мы сможем «догнать и перегнать» Соединенные Штаты Америки, Канаду и государства Южной Америки. Все-таки 10–12-часовой перелет — мощный сдерживающий фактор. Однако дальние расстояния не помешали нашим согражданам регулярно прилетать в Майами и покупать там недвижимость. Так что российское присутствие на Карибских островах будет увеличиваться. Некоторые смелые аналитики даже предсказывают в ближайшие пару-тройку лет туристический бум на карибских направлениях, за которым последует развитие инфраструктуры и введение прямых рейсов, что через 3–4 года повлечет за собой бум в сфере недвижимости.

Поговорим об этом в 2014 году.

Кстати

По данным Туристической Организации Карибского региона (CTO), в 2010 г. на Карибах побывали более 23 млн туристов, что на 5% больше, чем годом ранее. Зато средний бюджет поездки также увеличился почти на 20%, что составило более 5 600 долларов.

Еще кстати

Правительства некоторых Карибских островов используют и другую приманку для привлечения инвесторов — возможность оформления ВНЖ и беспрепятственного въезда на территорию ЕС и Великобритании, а также льготные условия получения канадской и американской визы. Парадоксально, но факт: приобретая недвижимости за десятки тыс. километров от Европы или Великобритании, проще получить безвизовый въезд в эти страны, чем покупая жилье в самом ЕС.

Русские на Карибах: первые ласточки

Российский бизнесмен Виктор А., посетив раз, а потом и второй, Доминиканскую Республику, впечатлился до такой степени, что решил переехать туда на ПМЖ, а также прихватить с собой жену и трех маленьких детей. Решение в семье приняли быстро. Но подготовка к переезду заняла почти год. Время ушло на оформление массы документов, продажу двух квартир в Москве и дома в Подмосковье, выбор и покупку роскошной виллы в одном из люксовых комплексов Пунта-Кана — Бич-Резорт. Потом 12 часов перелета — и здравствуй, вечное лето!

С того момента прошло уже около трех лет. Виктор и его семья прекрасно освоились и вполне счастливы, играют в гольф, ходят на яхте по окрестным островкам. Виктор управляет своим бизнесом в Москве дистанционно, его жена занимается домом и детьми, которые учатся в школе при комплексе.

По материалам REMAX Lorrach