Ошибки покупателей элитной недвижимости в Лондоне

Те, кто приобретают зарубежную недвижимость впервые, нередко совершают промахи, приводящие к потере денег и времени. Из-за дороговизны объектов на лондонском рынке премиум-класса ставки особенно высоки. Эксперты Tranio.Ru составили список рекомендаций, как избежать самых распространенных ошибок покупателей жилья в британской столице.

Не действуйте без помощи агентов

В Лондоне почти невозможно купить недвижимость без участия риелтора, поскольку даже объекты, рекламируемые в Интернете, продаются агентствами. В редких случаях, когда покупатель, не зная тонкостей лондонского рынка, всё же решает связаться напрямую с собственником, он чаще всего заключает невыгодную сделку: есть риск переплатить сверх рыночной цены, купить неликвидный объект, а в худшем случае — стать жертвой мошенников.

Особенно опасно покупать без агентов лондонское жилье на условиях краткосрочного лизгольда. Даже те, кто сперва решают действовать самостоятельно, всё равно в итоге обращаются к риелторам.

«Один клиент купил огромный дом в Белгравии за 5 млн фунтов стерлингов. До конца договора аренды оставалось семь лет. Клиент, не посоветовавшись со специалистами, подумал, что сможет выкупить фригольд за 5–7 млн. Но когда он пришел к фригольдеру (арендодателю), тот запросил 15 млн. После долгих месяцев споров клиент обратился к нам за советом. Проведя детальный анализ рынка и переговоры, мы смогли договориться с фригольдером на 11 млн»,— говорит Роман Григорьев, руководитель LonGrad.

Независимо от того, какой тип жилья вы собираетесь приобрести, стоит обратиться к риелторам.

Не обращайтесь к непрофессиональным риелторам

Некоторые покупатели безответственно подходят к выбору агентства недвижимости, не интересуются историей сделок и не читают отзывы.

«Клиенты обращаются к первому попавшемуся русскоговорящему агенту и считают, что если он живет в Лондоне, то знает рынок недвижимости. Не факт! Большинство русскоговорящих агентов в Лондоне ничего не понимают в недвижимости, поскольку пришли в эту индустрию из других сфер. Они занимаются продажей и покупкой не больше пары лет и советы, которые они дают клиентам, оставляют желать лучшего»,— говорит Роман Григорьев.

Стоит обращаться только в компании с большим опытом и хорошей репутацией, лучше по советам тех, кто уже приобрел недвижимость. Покупателю рекомендуется стать клиентом каждого агентства недвижимости в интересующем районе. В центральном Лондоне более 200 риелторских контор. Если вы работаете лишь с 10 или менее агентствами, шансы совершить выгодную сделку невелики.

Не отказывайтесь от услуг «агента покупателя»

Лондонские риелторы делятся на две основные группы. К первой относятся те, кто продает объекты из собственной базы. Они действуют в интересах продавцов, поэтому не берут комиссию с покупателей.

«Агентства недвижимости заинтересованы продать жилье как можно дороже, поэтому никогда не дают покупателю достоверную информацию как об объекте, так и о районе, улице, комплексе и доме»,— говорит Оксана Салфали, исполнительный директор компании London Relocation Consultancy.

Ко второй группе принадлежат так называемые «агенты покупателя» — консультанты, которые не имеют собственной базы предложений, но занимаются поиском домов и квартир по критериям, выдвинутым клиентом. Некоторые покупатели, стремясь к ложной экономии, отказываются от услуг таких консультантов и теряют возможность заключить сделку на более выгодных условиях.

«Покупатели пытаются сэкономить 2% на комиссии консультантов и обращаются к агентам, которые не берут комиссию. В итоге клиенты переплачивают в разы больше, так как агенты, которые берут комиссию с продавца, отстаивают интересы только продавца, а не покупателя»,— говорит Роман Григорьев.

Лучше всего нанять независимого агента, который работает исключительно в интересах покупателя.

Не гонитесь за скидками

Неразумно приобретать недвижимость только потому, что она продается с большой скидкой. Скидки — это приманка для покупателей. Недвижимость может быть переоценена на 50%, дисконт может составлять 20%, а вы всё равно заплатите лишние 30%. Например, один покупатель вознамерился приобрести дом за 6 млн фунтов стерлингов со скидкой 25%. Однако рыночная цена объекта составляла 4,5 млн, поэтому в итоге покупатель заплатил на 1 млн больше.

«Часто у клиентов бывают неверные ценовые ожидания, а также представления о соотношении цены и качества. Нет понимания того, что лондонский рынок в высшей степени международный, а спрос чаще всего превышает предложение»,— говорит Нелли Труфан, руководитель русского отдела компании Savills в Лондоне.

Когда покупатели сами настаивают на необоснованном снижении цены, они рискуют попасть в «черный список».

«Такие люди обижаются, когда продавцы или агенты не принимают их предложение о покупке недвижимости с 40%-й скидкой, потому что именно с такой скидкой они купили квартиру в Испании или Дубае пять лет назад. Этих покупателей записывают в перечень „несерьёзных“ (time wasters), и, наверное, не стоит объяснять, что они не будут в числе первых, кому сообщат о появлении на рынке интересного варианта»,— говорит Дмитрий Закиров, партнер LonGrad.

Не игнорируйте ограничения на владение жильем

Стоит обращать внимание не только на красивый фасад и внутреннее убранство: бывают такие неприятные мелочи и ограничения, из-за которых будет некомфортно жить в доме. Например, некоторые улицы в Челси находятся прямо под траекторией полета самолетов из аэропорта Хитроу, и шум мешает спать. К тому же в некоторых домах, имеющих историческую ценность, запрещено устанавливать кондиционеры и двойные стеклопакеты.

Не затягивайте время

Если покупатель заключил предварительный договор, но никак не может уладить свои дела и затягивает заключение сделки, велика вероятность, что он потеряет право претендовать на покупку недвижимости. 15–25% сделок проваливаются между этапами обмена контрактами (Exchange of contracts) и подписанием окончательного договора купли-продажи (Completion).

«В практике Knight Frank бывали ситуации, когда на один объект претендовали два или даже более клиентов, между которыми шел торг. Поэтому, чтобы не упустить достойный объект, следует действовать быстро»,— говорит Марина Кузьмина, руководитель проектов отдела зарубежной недвижимости Knight Frank.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru