«Отличная и малорискованная инвестиция»: клиенты Tranio рассказывают о покупке апартаментов в Австрийских Альпах

Семейная пара из Прибалтики Елена и Богдан покупают недвижимость на различных европейских курортах, чтобы собрать инвестиционный «портфель» и защитить свои накопления от экономических рисков. В интервью нашему сайту они рассказали о последнем приобретении — апартаментах в австрийском Капруне.

— Почему вы решили приобрести недвижимость за рубежом?

— Мы с семьёй больше десяти лет приезжаем в Австрийские Альпы на зимний отдых, причём предпочитаем жить не в отельных номерах, а в отдельных апартаментах. В какой-то момент мы задумались, что эти апартаменты принадлежат конкретному инвестору, который каждый год зарабатывает на сдаче жилья в аренду таким туристам, как мы. Так что целью нашей покупки стали инвестиции в собственное жильё для отдыха, которое окупалось бы через сдачу в аренду в то время, когда мы не пользуемся им сами.

— Это ваша первая инвестиция в недвижимость?

— Нет, это далеко не первая наша подобная покупка. Примерно пять лет назад мы начали формировать «портфель» доходной недвижимости, потому что инвестиции в объекты, расположенные в благополучных странах,— это и сбережение средств, и пассивный доход, для получения которого требуются минимальные усилия инвестора.

— В недвижимость в каких странах вы уже инвестировали и почему на этот раз выбрали Австрию?

— Мы приобрели объекты в Эстонии, Хорватии и Великобритании. Австрия — одна из самых благополучных и безопасных во всех отношениях стран Европы. Помимо этого, мы очень любим Австрийские Альпы, местную природу, кухню и культуру.

— Вы целенаправленно подыскивали объект «туристического» назначения или также рассматривали вариант городской квартиры?

— В нашем «портфеле» есть разные объекты, так как мы считаем, что важно диверсифицировать риски. Поэтому мы всегда рассматриваем все возможные варианты. На наш взгляд, апартаменты туристического назначения в Австрии и конкретно квартиры в Капруне — очень интересный инвестиционный продукт. Наконец, мы заядлые лыжники, и нам приятно не только получать доход от сдачи в аренду апартаментов в развитом туристическом регионе, но и самим пользоваться местной инфраструктурой, приезжать в Австрийские Альпы на зимний отдых и останавливаться при этом в собственном жилье.

— Какие курорты кроме Капруна вы рассматривали?

— Капрун — наш любимый горнолыжный курорт в Зальцбурге. К тому же, увидев объявление о продаже недвижимости в этом районе на сайте Tranio, мы сразу поняли, что апартаменты расположены в самом центре посёлка в непосредственной близости от подъёмника, так что загорелись идеей купить именно их. Тем не менее австрийские партнёры Tranio предложили ещё несколько вариантов, и мы посмотрели несколько объектов в Зальцбургском регионе: в Целль-ам-Зе, Брамберге и Нойкирхене,— а позже и в Тироле. Всё, что мы видели, было прекрасно, но проект в Капруне выделялся исключительным месторасположением. При принятии решения немаловажным фактором для нас стала и продолжительность сезона на курорте: так как поблизости находится ледник Кицштайнхорн, кататься на лыжах и сноуборде здесь можно практически круглый год. В то же время курорт предлагает много активностей и для любителей летнего отдыха: гольф, вело- и пешие походы и многое другое. Это обеспечивает постоянную заполняемость местного жилья.

— Сложно ли было найти подходящий объект? Каковы были ваши требования к проекту?

— Мы рассматривали только ликвидную недвижимость в отличных локациях и на признанных международных курортах. Наша занятость не позволяет нам постоянно следить за объектом самостоятельно, поэтому для нас было очень важно найти профессиональную управляющую компанию, взаимодействие с которой не требовало бы от нас лишних временных и финансовых затрат. Также проект должен был быть только новым, чтобы мы могли лет на двадцать забыть о ремонте и дополнительных инвестициях.

Такие проекты в Австрийских Альпах можно найти только на стадии строительства. Если в сданном объекте осталось несколько квартир, то следует придирчиво посмотреть, что с ними не так: часто при осмотре выясняется, что либо вид из окна не достаточно хорош, либо цена «кусается», либо дом находится на значительном расстоянии от инфраструктурных объектов. Так что, если вы хотите выбирать, то придётся покупать здание, которое вы сможете оценить только по планам и прайс-листам.

Объекты с таким расположением, как купленный нами в Капруне,— это большая редкость. Обычно все близкие к подъёмникам и городской инфраструктуре земельные участки застроены.

В итоге мы выбрали проект, который представляет собой типичный апарт-отель. Тут есть ресепшн, велнес-зона с сауной и паровой баней, подсобные помещения (подземный гараж и помещение для хранения лыж). На первом этаже расположен отличный ресторан, но он принадлежит застройщику и сдаётся в аренду отдельно от апартаментов. Это значит, что мы как инвесторы не получаем от него доход, но и не несём расходы, связанные с его содержанием.

— Вы упомянули управляющую компанию. Расскажите, пожалуйста, поподробнее об её участии в вашем проекте. Сколько она получает за свои услуги и какие расходы ложатся на плечи собственника?

— В нашем проекте и застройщик, и управляющая компания — это одна фирма, что очень хорошо для объекта, так как застройщик понимает нужды управляющей компании и изначально разрабатывает проект, удобный для отельного управления.

Компания из Целль-ам-Зе, о которой идёт речь, построила и успешно управляет уже десятком апарт-отелей в регионе. Мы с партнёрами Tranio специально посетили некоторые из них, чтобы представлять себе, как будет выглядеть и функционировать наш проект. Объекты, которые мы видели, оставили хорошее впечатление.

Наша управляющая компания предоставляет отчёт о доходах и расходах раз в квартал. За управление мы платим комиссию в размере 20–29% от дохода (процент зависит от того, как туристы бронируют номера: через специальные системы или напрямую на сайте отеля). Мы получаем только чистый доход от аренды за вычетом коммунальных платежей по собственной квартире в проекте, а также доли коммунальных платежей по всему зданию.

— Какие варианты получения дохода предлагал застройщик: фиксированный или «плавающий»? На какой уровень доходности вы рассчитывали изначально и на какую вышли в итоге?

— В нашем проекте работает система «пул» (pool), когда все доходы от сдачи в аренду всех апартаментов складываются, затем вычитаются затраты по всему комплексу, а прибыль делится между инвесторами пропорционально сумме вложений.

Продавая нам квартиру в комплексе, застройщик составил для нас расчёт доходности на десять лет вперёд, основанный на уже действующих подобных проектах в регионе. Согласно этому прогнозу, мы будем получать доходность в размере 4,5 – 5,5% в год. Проверить расчёты мы сможем года через три, когда отель «раскрутится» и будет работать на полную мощность, но в целом такая доходность при пассивном управлении нас вполне устраивает. Уровень доходности соответствует уровню риска.

— Как проходила сделка? Не было ли проблем с открытием счета, оформлением сделки и собственности?

— Мы впервые приобретали недвижимость в Австрии и были очень удивлены, насколько процесс покупки и оформления здесь отличается от других европейских стран. Нас поразило, что спрос на инвестиционные туристические апартаменты на горнолыжных курортах Зальцбурга настолько превышает предложение. Отель, в котором мы приобрели апартаменты не только не был построен, но даже участок, на котором должна была начаться стройка, был занят старым, ещё не снесённым зданием, а приобретение участка застройщиком не было окончательно оформлено в кадастре.

Тем не менее застройщик опубликовал планы будущего отеля и цены на апартаменты в нём и начал продажи в ноябре 2014 года. В январе 2015-го оставалось не более четверти свободных апартаментов. Накануне приезда мы выбрали два похожих по планировке и цене апартамента, чтобы на месте решить, какой из них нам подойдёт. Когда через неделю мы приехали на осмотр, оказалось, что один из этих двух апартаментов уже продан, а второй буквально в этот же день продаётся английскому инвестору, который пока не подписал предложение, но вот-вот сделает это. В ситуации, когда покупателей больше, чем объектов, нужно принимать решение и действовать быстро. Кто первый подписывает предложение о покупке, тому и достаётся объект. Все вопросы, связанные с получением ипотеки, выяснением налоговых последствий, выбором схемы покупки, покупатель должен решить до того, как едет на просмотр.

Мы заранее обсудили эти моменты нашими консультантами из Tranio, а с помощью австрийских партнёров компании получили три предложения от местных банков по кредитованию нашего проекта. Выбрали наиболее выгодный для нас вариант, быстро собрали все необходимые документы, в частности предоставили банку отчёты по доходам нашей компании, от лица которой заключалась сделка. Банк получил приобретаемый нами апартамент в качестве залога и дал половину средств на покупку под 2% годовых на 20 лет.

— После получения кредита самое сложное осталось позади?

— Нет, дальше нам пришлось буквально бороться за «наш» апартамент. Спасибо партнёрам Tranio, они сопроводили на встречу в офис застройщика, помогли разобраться с документами, и мы успели подписать предложение о покупке первыми. Собственно, сам договор купли-продажи был составлен юристами и подписан собственниками только через полгода, к июлю 2015-го, тогда же началась стройка. Но к этому времени были проданы практически все квартиры в проекте (насколько нам известно, осталось лишь два дорогих пентхауса).

Со стороны может показаться, что мы рисковали: подписывать предложение о покупке, которое является обязывающим документом, не видя даже макета договора купли-продажи и задолго до начала строительства... Но мы видели, что другие опытные инвесторы не боятся подписывать документы на этом этапе и что, если будем ждать, попросту упустим высоколиквидный объект.

Сейчас мы понимаем, что особых рисков в приобретении объекта на этапе строительства в Австрии нет. Во-первых, мы не вносили предоплату, поэтому, если бы сделка сорвалась по вине продавца, то мы потеряли бы только наше время. Качество строительства в Австрии — высокое: оплата строящегося объекта происходят по частям, а за выполнением этапов работ следит трастовый управляющий — присяжное официальное лицо.

В итоге наш отель был построен и сдан в эксплуатацию точно в срок, и в начале декабря 2016 года мы приняли наши новые апартаменты в самом центре Капруна. Застройщик устроил большой праздник и пригласил всех инвесторов на курорт на два дня, чтобы те пожили в собственных апартаментах и проверили качество работ. Мы нашли некоторые незначительные недостатки в оснащении, которые были занесены в протокол и практически немедленно устранены. Сегодня наши апартаменты уже сдаются туристам, а мы жалеем лишь о том, что не приобрели в этом комплексе больше объектов.

— А можно ли было оформить недвижимость негражданину ЕС без австрийского ВНЖ?

— Мы не можем точно ответить на этот вопрос, так как оформляли покупку на компанию, зарегистрированную в ЕС, более половины которой принадлежит учредителю—гражданину ЕС. В этом случае оформление проходит так же, как и для граждан Австрии.

— Есть ли какие-то льготы при покупке таких апартаментов (возвращение НДС, «вторая прописка»)?

— Финансовые органы Австрии признали нашу схему сдачи в аренду профессиональной (в отличие от любительской, когда большое количество дней в году инвестор использует жильё самостоятельно или расходы за 20 лет превышают доходы от аренды). Поэтому мы смогли воспользоваться налоговым преимуществом и вернуть НДС (20% от стоимости апартамента, гаражного места и меблировки).

Получить в этих апартаментах «вторую прописку» мы не можем, так как кадастровым статусом объекта является не «вторая резиденция», а «туристическое назначение».

— Расскажите подробнее о своих апартаментах. Какова их площадь, отделка, меблировка, вид из окон?

— В нашем апартаменте три комнаты, одна из которых — просторная кухня-гостиная, две другие — спальни (всего в квартире шесть спальных мест). Также тут есть две ванных комнаты, причём в одном из санузлов есть сауна, что немаловажно для зимнего отдыха, и большая терраса. Общая площадь апартамента составляет примерно 83 м².

У апартамента два входа, так что можно разделить его на двухкомнатный и отдельный двухместный номер с собственным санузлом. Поскольку мы покупали апартамент ещё на первых этапах строительства, то смогли согласовать с архитектором и внести в планировку все желаемые изменения. Меблировку мы также выбирали сами. Из окон, выходящих на юг и восток, видны типичные для региона домики Капруна и окружающие посёлок горы.

— Сколько недель в году вы планируете проводить в своих апартаментах? Есть ли у вас как у инвестора какие-либо ограничения?

— В нашем договоре аренды нет ограничений на собственное проживание, но такие ограничения накладываются финансовыми органами. Если собственник использует туристическую недвижимость более пяти недель в году, то он переходит из разряда профессиональных арендодателей в любители, а это означает невозможность получить преимущества по возврату НДС.

Мы можем забронировать для себя проживание в собственном апартаменте сроком до двух недель за полгода до приезда или за 14 дней, если на выбранные нами даты нет бронирования со стороны туристов. Причём за этот период мы не получаем доход от аренды и должны оплатить стоимость сервиса (уборка и т. п.).

— Планируете ли вы в будущем вновь инвестировать в австрийскую недвижимость?

— Мы выбрали для себя стратегию, при которой собираемся не «класть все яйца в одну корзину», а диверсифицировать накопления, вкладывая капитал в новые объекты, расположенные в самых разных, но неизменно популярных у туристов локациях.

Эта стратегия кажется нам более разумной, чем вкладывать все средства в один старый, требующий реновации отель, тратить свое время на управление и решение проблем в незнакомой бизнес-среде, нести риски отдельно взятой локации и так далее.

В нашем личном «отеле», собранном из апартаментов в разных городах и странах, одни объекты будут лучше сдаваться зимой, другие — летом. Наша цель — собрать в «портфель» до 50 спальных мест в апартаментах на разных курортах и только в новых проектах под управлением успешных профессионалов.

Мы убедились, что туристическая недвижимость в Австрийских Альпах — это не только приятное место для проведения отпуска с семьёй, но и отличная и малорискованная инвестиция. Горы, озера, термальные источники — в Австрии есть много прекрасных мест, где можно приобрести такую недвижимость и ежегодно получать 3–5% дохода при минимальном личном вмешательстве.

Дополнительный бонус в Австрии — это удовольствие проводить каникулы в собственных апартаментах на лучших курортах этой страны. Такой нам видится наша заслуженная пенсия.

Редакция Tranio