Почему немцы арендуют квартиры, а не покупают

В Германии больше половины населения снимает жильё. По прогнозу Trading Economics тенденция арендовать жилую недвижимость продолжится. Аналитики международного брокера недвижимости Tranio рассказывают почему немцы предпочитают снимать жилье, а не покупать.

Арендовать жильё дешевле, чем покупать

Сейчас в Германии цена аренды недвижимости по отношению к цене покупки низкая. Это подтверждает индекс price-to-rent: приобретённые квартиры окупятся за счёт аренды в Берлине за 28–30 лет, в Гамбурге за 24–29 лет, в Мюнхене за 37–39 лет. Процент по ипотеке увеличивает время окупаемости квартир.

Государство замораживает цены на аренду

По данным Wohnungsboerse в 2019 году средняя стоимость аренды квадратного метра в Берлине — 11,63–14,98 евро. Глава немецкой ассоциации арендаторов Лукас Зибенкоттен считает, что цены будут расти. Поэтому в 2020 году в Германии планируют принять закон о заморозке арендной платы на пять лет, чтобы остановить рост цен.

Государство защищает арендаторов

С долгосрочным договором у арендатора больше прав, чем у собственника. Если собственник хочет расторгнуть договор аренды, он не может выселить арендатора. Ему придётся дождаться окончания договора или доказывать в суде, что недвижимость нужна ему для собственного проживания.

Если собственник продаёт недвижимость, он не может выселить арендатора. Поэтому в Германии продают недвижимость уже с арендатором.

Собственник не может повысить стоимость аренды в любой момент и на какую угодно сумму: лимиты и периодичность повышения прописаны в законе. Собственник может попросить увеличить арендную плату до ставки, обычной для муниципалитета. По закону это можно сделать, если стоимость проживания до этого не менялась 15 месяцев. Но все равно повышение не может быть выше, чем на 20%. 

В районах с ограниченным рынком жилья собственник может повысить стоимость аренды только на 15% (Берлин, часть Баварии, Гамбург, часть Бранденбурга, часть Нижней Саксонии). Несмотря на то, что в этих районах повышенный спрос на аренду, собственник не может брать плату, которая превышает 10% от обычной стоимости для этой местности.

Собственник может проверять квартиру только с разрешения арендатора. Собственник не имеет права открыть квартиру своим ключом. За это ему грозит судебный иск.

Купить квартиру в центре крупного города сложно

Благоприятная для арендаторов жилищная политика страны сложилась во второй половине двадцатого века. После Второй мировой войны Германия хорошо балансировала между государственными и частными инвестициями в недвижимость, пишет Quartz. Правительство ФРГ поддерживало программы строительства домов, доступных населению по оснащению и арендной плате. Так правительство обеспечило обедневшее население жильём.

Это привело к интересной особенности: в центрах крупных городов много старых домов. Они до сих пор проходят в поземельной книге как одна единица собственности, а не как несколько десятков квартир. Поэтому в таком доме нельзя купить отдельную квартиру. Можно купить только целый дом или долю дома. За счёт этих домов в Германии сохраняется значительное количество арендаторов.

Немцы, которые инвестируют в недвижимость, любят владеть объектами целиком. Поэтому они инвестируют в эти старые дома. С точки зрения инвестора: доходный дом на десять квартир целиком гораздо лучше, чем десять отдельных квартир в одном доме при прочих равных.

Немцы любят переезжать

Немцы мобильны: каждый год девять миллионов немцев меняет место жительства. На востоке Германии в среднем немец переезжает четыре раза за жизнь, на западе — 4,8 раз.

Немцы не привязаны к городу, где у них есть недвижимость. Они легко переезжают в другой город ради более интересной работы. Многие немцы сдают свои квартиры в аренду, а сами снимают квартиры в других районах или городах.