Почему нужно инвестировать в проекты добавленной стоимости Барселоны в 2017–2018 годах

Оправившись после кризиса, экономика Испании возвращает утраченные позиции: если в 2009 темпы роста ВВП упали до рекордно низкого уровня в −3,57%, то с 2012 показатель демонстрирует уверенный рост, достигнув 3,2% в 2016.

Каталония — самый развитый регион Испании, ВВП Каталонии составляет 20% от ВВП всей страны. Уровень безработицы в Барселоне стабильно ниже среднего показателя по стране: в 2016 разрыв составил 3,7%.

Однако, несмотря на позитивные сигналы, трудно с уверенностью говорить о долгосрочной стабильности испанской, а значит, и каталонской экономики. Уровень безработицы в Испании и Барселоне остаётся сравнительно высоким, а доходы населения, несмотря на рост, по-прежнему ниже, чем в большинстве стран Европы: например, средняя зарплата в Германии выше на 86%, во Франции — на 47%.

В этих условиях, по мнению экспертов Tranio, рынок Барселоны выгоден для краткосрочных инвестиций в проекты добавленной стоимости с целью заработать на текущем росте цен. Вы покупаете жилой, офисный или гостиничный объект в плохом состоянии, делаете ремонт или меняете его назначение, за счёт чего повышается стоимость недвижимости, и через 1–2 года продаёте объект по более высокой цене. Если потолок доходности при арендном бизнесе составляет 5–7% годовых, то на редевелопменте можно заработать 12–20% на вложенный капитал за вычетом расходов на управляющую компанию и местные налоги.

Проекты добавленной стоимости представляют больше рисков для инвесторов, чем простой арендный бизнес. Один из главных — снижение стоимости недвижимости по ходу реализации. Однако ряд факторов указывает на то, что цены на недвижимость в Барселоне будут расти как минимум ещё несколько лет:

Низкие ставки по ипотеке

Ключевая причина роста рынка всей Испании и Барселоны в частности — низкие ставки по ипотеке.

Ставки по ипотечным кредитам в ЕС формируются на основе Euribor — межбанковской ставки предложения. С июня 2014 ставка непрерывно снижается и в октябре того же года впервые достигла отрицательного значения, тогда как во время кризиса 2008 года превышала 4%.

Нерезидентам испанские банки предоставляют кредиты в размере до 60% от стоимости объекта в среднем под 2,5% годовых, а для резидентов условия ещё выгоднее: можно получить заём до 80% всего под 1,5%.

Потенциал роста цен

По состоянию на I квартал 2017 цены на недвижимость в Испании на 42% ниже пикового значения 2007 года. За 10 лет средняя стоимость квадратного метра в стране опустилась с 2 862 до 1 664 евро. Однако в 2015 году цены прекратили падение и начали постепенно восстанавливаться — почти на 3% к началу 2017 года.

Согласно информации сайта Idealista, в Барселоне с максимума I квартала 2007 года (4 732 евро/м²) до минимума III квартала 2013 года (2 957 евро/м²) цены упали на 37%, после чего выросли на 39% до 4 123 евро/м² к I кварталу 2017.

Недвижимость в Барселоне дороже, чем в среднем по Испании: в 2017 году стоимость квадратного метра в Барселоне оказалась в 2,5 раза выше среднего показателя по стране. Более того, метр дорожает быстрее: в I квартале 2017 цены на недвижимость в Барселоне выросли на 6% по сравнению со средним показателем 2016 — это в 6 раз больше, чем в среднем по Испании. Однако цены ещё не достигли предкризисного максимума, поэтому потенциал роста сохраняется.

Увеличение доходности и стоимости аренды

По данным Idealista, в IV квартале 2016 средняя стоимость аренды жилья в Барселоне составила 17,9 евро/м² в месяц, что на 19% выше докризисного уровня (конец 2007) и на 57% выше «дна» 2013 года.

С IV квартала 2015 по IV квартал 2016 цены на жильё в Барселоне выросли на 14%, аренда — на 17%. Динамика аренды опережает рост цен на покупку жилья, поэтому доходность от долгосрочной аренды имеет тенденцию к росту. Данные сайта Idealista показывают: в 2007 году недвижимость приносила в среднем 3,9% годовых, в 2016 — 5,5%.

Спрос выше предложения

До 2012 года объёмы строительства превосходили динамику продаж новостроек. Но с тех пор наблюдается обратная тенденция. В 2014 году разрыв достиг максимального значения: число сделок с новостройками превышало объемы строительства на 111%, но уже в 2016 разница сократилась до 1%.

Оба показателя после резкого спада в 2013 показывают положительную динамику. Количество сделок с новостройками в период с 2013 по 2016 увеличилось в 2,1 раза, а объемы строительства — в 1,9 раза.

Согласно данным CBRE, Барселоне требуется 7,9 тыс. единиц нового жилья в год, а возводится менее 2 тыс. Таким образом, спрос на новостройки значительно выше предложения. По подсчётам компании Sociedad de Tasación, занимающейся оценкой на рынке недвижимости, предложение нового жилья в городе может иссякнуть уже к осени 2017 года. Тем более земли под застройку не хватает: Барселона ограничена морем на юге, горами на севере, а с востока и запада к ней примыкают плотно застроенные посёлки.

Рост численности населения и его расходов

Численность населения Барселоны постепенно восстанавливается после спада в 2014 году. К 2016 число горожан выросло на 0,4% и достигло 1,608 млн человек, в то время как численность населения Испании прекратила рост в 2012 году.

Расходы жителей Барселоны растут с 2013 года, к 2015 увеличившись на 5,4% до 22,88 млрд евро. По данным Городского совета Барселоны на 2015 год, расходы домашних хозяйств здесь на 14% выше среднего показателя по стране.

Уровень безработицы, достигнув пикового значения в 23,7% в 2013 году, постепенно снижается — в 2016 этот показатель опустился до 14,4%.

Рост числа туристов

Столица Каталонии входит в десятку самых посещаемых городов Европы по версии некоммерческой организации European City Marketing. По данным сайтов Statista и Barcelona de Turisme, Барселону ежегодно посещают 8–9 млн туристов, и с каждым годом число гостей города растёт.

По информации Городского совета Барселоны, 80% туристов в городе — иностранцы, и лишь 20% — испанцы из других регионов страны.

Барселона привлекает туристов развитой инфраструктурой развлечений. Здесь больше 50 музеев, 22 мишленовских ресторана и 28 пляжей, отмеченных знаком качества «Голубой флаг».

Перспективы развития рынка недвижимости Барселоны

В 2017 году главными тенденциями на рынке недвижимости Барселоны станут:

• рост цен на покупку и аренду жилья: по прогнозу PwC, в 2017 году цены на жильё в городе повысятся на 3,6%, аренда — на 3,7%;
• рост доходности: поскольку стоимость аренды по-прежнему будет расти быстрее цен, доходность недвижимости повысится;
• увеличение спроса: ставки по ипотечным кредитам останутся низкими, поэтому продажи продолжат расти;
• дефицит новостроек: на рынке первичной недвижимости предложение не успевает покрывать растущий спрос, поэтому интерес инвесторов будет смещаться в сторону проектов девелопмента и редевелопмента.

Инвестиции в арендную недвижимость подходят тем, кто планирует переехать в Барселону или отправить туда учиться детей. Получая доход от аренды в валюте, в которой инвестор будет нести расходы, он минимизирует последствия инфляционных рисков.

Для тех, кто хочет получить бóльшую доходность от инвестиций в недвижимость Каталонии, мы рекомендуем рассмотреть сценарий покупки объектов в небольших городах вокруг Барселоны, как, например, Бадалона и Оспиталет: в них можно найти больше недооцененных объектов по выгодной цене.

Материал подготовлен для Forbes Russia