Почему выгодно вкладываться в студенческое жильё Европы
Основная проблема русскоязычных инвесторов — поиск оптимального (с точки зрения рисков и доходности) объекта для вложений. Нежилая коммерческая недвижимость обычно недоступна обычным инвесторам
Минимальный, с точки зрения потерь, путь для инвестиций — студенческие апартаменты, своеобразная «золотая середина» рынка недвижимости. Хороший вариант с точки зрения баланса риск/доходность. Правда пока лишь 5% русскоязычных инвесторов рассматривают вложения в этот тип недвижимости, в то время как за рубежом он уже давно считается одним из самых прибыльных и перспективных.
В чем выгода
С 2012 года зарубежные инвесторы ежегодно вкладывают в студенческие апартаменты не менее $6 млрд — и это считая только крупные сделки (дороже $7,5 млн.). Чем привлекателен такой инструмент?
Высокий спрос означает, что риски при инвестициях в студенческие апартаменты ниже, чем при вложениях в нежилую недвижимость. Так, на арендаторов офисов сильно влияет экономическая ситуация, а студенты нуждаются в жилье всегда, даже во время кризиса.
Еще один плюс — пассивное управление. Для владельцев бизнеса в России зарубежная недвижимость — инструмент сбережения средств, а не основной источник дохода, и у них нет времени на самостоятельное управление. При инвестициях в студенческие апартаменты менеджмент осуществляется управляющей компанией, которой обычно является девелопер, построивший общежитие, и инвестору не нужно думать о решении различных проблем (поиск арендаторов, ремонт и пр.). Стоимость услуг управляющей компании — около 10% от арендного дохода.
Участие в соинвестировании строительства комплексов апартаментов в Европе для частных инвесторов подразумевает пассивные вложения (менеджментом занимается управляющая компания), при этом покупатели получают доход не только от аренды, но и от редевелопмента.
Подводные камни
Однако, как и при инвестициях в любой другой тип недвижимости, у вложений в студенческие апартаменты есть свои риски. Например, студенческие апартаменты сложно (или, скорее, невозможно) перепрофилировать, поскольку они расположены в специализированных комплексах рядом с университетами, и в них могут жить только учащиеся. Сами инвесторы не могут использовать апартаменты для своего проживания, равно как и поселить в них
Ликвидность студенческих апартаментов ниже, чем ликвидность обычных квартир, однако выше, чем нежилых объектов.
Важно понимать, что студенческие апартаменты в общежитиях — это не то же самое, что обычные жилые квартиры в многоквартирных зданиях. Часто застройщики пользуются неопытностью инвесторов и рекламируют студии в многоквартирных домах в районах рядом с университетами как студенческие апартаменты. Разница в том, что в документах должно быть оговорено, что объект можно использовать только как студенческое общежитие и жить в здании могут только студенты университета.
Как было упомянуто выше, доходность студенческих апартаментов составляет
Где покупать
Покупать студенческие апартаменты выгодно в Великобритании, Германии и Франции. Эти рынки надежны и отличаются высоким спросом со стороны местных и иностранных студентов (доля последних составляет
При выборе города нужно обращать внимание на наличие «магнита» — расположенного поблизости популярного вуза, а также на отсутствие избыточного предложения на местном рынке аренды, где студенческим апартаментам может составить конкуренцию большое число частных квартир, а на доходности отрицательно скажется низкий уровень арендных ставок.
Также важна демографическая ситуация — насколько растет и будет расти число студентов в городе. Если число учащихся не меняется или сокращается, но при этом строятся новые общежития и комплексы, то заполняемость будет низкой, апартаменты будут пустовать и инвестиции не принесут прибыли. Например, в Германии число студентов растет почти повсеместно, но есть города, такие как Йена и Грайфсвальд, где число учащихся за пять лет сократилось
В Великобритании для инвестиций в студенческие апартаменты перспективны крупные университетские центры с недостаточным предложением жилья, такие как Бристоль, Лондон, Оксфорд и Эдинбург, а также Манчестер. В Германии потенциал есть у городов Баварии (Вюрцбург, Нюрнберг, Пассау), а также Гейдельберг
Лайфхак для инвесторов — в числе первых узнать, где и когда будет открыт факультет или новый университет, и купить рядом апартаменты.
Например, в конце 2017 года начнется строительство кампуса в Кардиффе, и благодаря проекту местный университет привлечет 2 000 студентов со всего мира. А к 2019 в северном пригороде Парижа откроется крупнейший в Европе кампус факультетов социальных наук, в котором будут работать и учиться преподаватели и студенты из нескольких университетов.
С распространением
Материал подготовлен специально для Forbes
Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- Золотая виза ОАЭ: что даёт, как получить в Дубае в 2024 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2024 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2024 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2024 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2024 году
Покупка недвижимости в Барселоне, Испания
Стоимость недвижимости в Алгарве