Проект реконструкции «Пантелеймонас»: финансовые результаты и доход инвестора

В декабре 2021 года мы продали последние квартиры в своём первом крупном проекте реконструкции в Афинах. За 26 месяцев невостребованные офисы превратились в новые инвестиционные квартиры. Греческий филиал Tranio вложил собственные средства и заём инвестора, чтобы выкупить здание, сменить назначение и сделать ремонт: отремонтировать фасады и кровлю, заменить инженерные системы и лифт, перепланировать помещения и благоустроить новое жильё для сдачи в аренду. Доходность инвестора составила 13,8% годовых.

Жильё из офисов с маржой 32%

Это был наш первый проект реконструкции в масштабах здания, до него в Афинах мы ремонтировали только отдельные квартиры. В конце 2019 года нас заинтересовало простаивающее офисное здание 80-х годов с обветшалым ремонтом в центре города рядом с храмом Святого Пантелеймона.

Семиэтажное здание общей площадью 489 м² изначально было разделено на 6 кадастровых номеров по этажам. Мы проконсультировались с местным юристом и поняли, что можем изменить назначение здания на жилое и перепланировать помещения под квартиры. Наиболее прибыльной стратегией было получить кадастровые паспорта на каждую квартиру и продать по отдельности. 

На случай, если бы возникли трудности с получением новых кадастровых номеров, мы предусмотрели продажу здания целиком или квадратными метрами по существующим границам внутри здания как готовый арендный бизнес. В любом случае консервативная оценка без налоговых вычетов показывала проектную прибыль около 30%.

Здание в центре Афин по цене двушки в Берлине

В декабре 2019 года удалось договориться о покупке здания со скидкой 25% за 300 тыс. евро, тогда как его кадастровая стоимость составляла 412 тыс. евро. Tranio подписали договор купли-продажи и внесли предоплату, вложив в проект собственный капитал 56 тыс. евро. Через месяц к сделке подключился постоянный клиент Tranio инвестор Михаил, он вложил в акционерный капитал проектной компании 500 тыс. евро.

Расходы на покупку недвижимости в Греции обычно рассчитываются по фиксированным процентным ставкам из кадастровой стоимости или цены в договоре. 15 из 41 тыс. евро общих расходов ушли брокеру, как удвоенный гонорар за удачные переговоры с продавцом о скидке.

Расходы на покупку

Доходность инвестора составила 13,8% годовых

В 2021 году средняя доходность займов в европейские девелоперские проекты с похожими условиями в среднем составляла 10-12% годовых. Поскольку Михаил предоставил капитал не в виде займа, а как акционерный капитал, то есть взял на себя повышенные риски, его доходность в проекте увеличилась. Михаил инвестировал в проект под 13,8% годовых на 24 месяца с возможностью продлить срок инвестиции на 6 месяцев.

Доход Tranio как управляющего партнёра складывался из двух частей: 

1. Гонорар 65 тыс. евро за успех проекта (success fee) выплачивался после продажи всех квартир и завершения ремонта здания.
2. Оставшаяся часть прибыли проекта после выплаты процентов инвестору.

Финансовые результаты и очередь распределения прибыли

Реконструкция обошлась в 338 тысяч евро

В Греции у нас уже был проверенный на ремонтах квартир подрядчик: в нескольких небольших проектах он ни разу не превысил сроки или смету и предоставлял гарантии на работу. Поскольку опыта реконструкции зданий целиком у нас не было, согласование сметы длилось около месяца. 

Это время было необходимо, чтобы изучить местный рынок стройматериалов и определиться с перечнем работ от бетонирования террас и внутреннего дворика до замены окон и возведения новых стен. Подрядчик знал о наших намерениях развивать проекты добавленной стоимости в Афинах и был заинтересован в сотрудничестве, поэтому предоставил скидку 10% на работу. Срок работ по плану составлял 6 месяцев.

На следующий день после подписания контракта на строительные работы в Греции объявили локдаун. Чтобы укрепить партнёрские отношения, подрядчик не прекратил строительство, когда все стройки в городе остановились. В периоды ослабления ограничений работы и снабжение планировались буквально по минутам, в результате слаженных действий строители вместо простоя опередили сроки по контракту на месяц. 

Понадобился ещё месяц, чтобы прибраться и оборудовать квартиры «под ключ»: установить мебель, оснастить бытовой техникой и вещами повседневного обихода. 

В июне 2021 квартиры были практически готовы к проживанию, оставалось доделать домофоны и подключить счётчики электроэнергии.

Покупатели квартир получили ВНЖ Греции по программе «Золотая виза»

Утверждённый проект строительства делил здание на 11 жилых квартир: по одной-две на этаже. Мы продавали квартиры пакетами, собирая их таким образом, чтобы общая сумма была равна или чуть превышала 250 тысяч евро, и покупатели могли получить греческий ВНЖ по программе «Золотых виз».

Первые две продажи состоялись сразу после начала ремонтных работ в ноябре 2020 года. Благодаря ранним продажам по сниженной цене мы не вкладывали больше собственных средств в бюджет проекта и вернули часть капитала инвестору досрочно.

Поскольку кадастровые номера на квартиры ещё не были получены, в первых договорах указывали количество купленных квадратных метров и планы будущих квартир. Несмотря на нерегулярную работу государственных учреждений во время пандемии, все кадастровые номера удалось получить к марту 2021 года.

Доходность от аренды составит 3-4,5% годовых

Сложно поверить, но отремонтировать целое четырёхэтажное здание в разгар пандемии оказалось проще, чем зарегистрировать счётчики электричества на собственников-иностранцев в ресурсоснабжающих организациях. С этим бюрократическим вопросом собственникам помогли справиться юрист и менеджеры греческого офиса Tranio. Заселять арендаторов начали в январе 2022 года.

Наша работа в здании продолжится теперь в роли управляющих. Поскольку собственникам удобен автономный арендный бизнес, мы займёмся поиском арендаторов и взаимодействием с ними, оплатой коммунальных услуг и содержанием недвижимости в надлежащем состоянии.

В 2022 году мы предлагаем собственникам гарантированную доходность 3% годовых на долгосрочной аренде независимо от заполняемости квартир. Тем собственникам, которые готовы разделить с нами риск простоя, мы прогнозируем доходность 4-4,5% годовых.

Поблизости фактически нет конкурирующих предложений: большинство зданий требуют капитального ремонта. В то же время страна выходит из кризиса, горожане хотят жить в качественном жилье, приезжают иностранные специалисты и студенты, растёт количество рабочих мест и вместе с тем увеличивается спрос на новое жильё. Когда ремонт был закончен, мы разместили пробное объявление об аренде, чтобы оценить спрос. Местные жители приходили на просмотры как на экскурсию: квартиру со свежим ремонтом в округе найти можно, а новый подъезд, лифт и чистые фасады — это редкость. 

Спрос на греческую недвижимость растёт

После запуска проекта «Пантелеймонас» мы продолжаем развивать проекты добавленной стоимости и инвестировать в недвижимость Афин. Пандемия и локдаун притормозили рост цен на греческую недвижимость, и сейчас есть время купить её относительно недорого. 

Подъём экономики и рынка недвижимости в Греции притягивают интерес инвесторов и увеличивают спрос: за последний год цены в новостройках Афин выросли на 8,4%. Согласно отчету PwC c глобальными трендами в сфере недвижимости на 2022 год, аналитики и инвесторы предсказывают в Афинах наибольший рост цен на недвижимость и ставок аренды среди европейских рынков. 

Автор: Алеся Разинкевич