PropTech: цифровая революция на рынке недвижимости

Стремительно развивающиеся цифровые технологии, неуклонно проникающие во все сферы нашей жизни, не обошли стороной и рынок недвижимости, где всё чаще упоминается термин PropTech.

PropTech (от англ. Property Technologies - технологии в недвижимости) - явление многогранное. Оно объединяет все современные инновационные технологии и прикладные решения в области создания недвижимости и управления ею (сделки, связанные с недвижимостью, инвестиционный анализ, строительство и дизайн, девелопмент, содержание недвижимости и т.д.).

Стартапы в области PropTech развиваются в двух основных направлениях: предлагают инструменты, способные помочь профессионалам в сфере недвижимости улучшить свои сервисы или повысить продуктивность, либо стремятся профессионалов заменить.

Так что же несёт с собой PropTech и какое влияние он способен оказать на один из самых, казалось бы, стабильных рынков?

Как встречают PropTech на рынке недвижимости?

Обратимся к цифрам. Результаты опроса компании KPMG, проведённого летом 2018 года среди ведущих игроков рынка недвижимости, показали следующее: 97% опрошенных считают, что цифровые и технологические инновации в любом случае окажут влияние на их бизнес, при этом 60% убеждены, что влияние это будет значительным. 78% респондентов отметили, что такое влияние уже возросло в течение прошедших 12 месяцев.

Большинство участников опроса (73%) оценивают PropTech положительно, рассматривая этот тренд как новую возможность для развития их бизнеса, однако 25% видят в нём и своеобразную угрозу. Признавая неизбежность инноваций и их общую позитивную направленность, 56% респондентов сознаются, что пока не могут говорить о “цифровой зрелости” своих компаний. Лишь 7% опрошенных убеждены, что в этой области находятся на передовом рубеже.

30% участников опроса отметили, что уже инвестируют или планируют инвестировать в PropTech стартапы, а 66% указали, что пока не имеют ни чёткого представления о перспективах использования цифровых и технологических инноваций, ни соответствующих стратегий.

Интересно, как за год изменились представления участников опроса о том, какие именно достижения PropTech окажут влияние на деятельность их компаний и на рынок недвижимости в целом. Так, большинство участников опроса KPMG 2017 года  (53%) предположили, что в ближайшие три года их компании вероятнее всего воспользуются инновациями PropTech в области “больших данных” (от англ. Big Data - структурированных и неструктурированных данных, отличающихся выдающимися объёмами и разнообразием, обрабатываемых определенными программными инструментами) и аналитики.

Говоря о том, какие тренды PropTech в следующие пять лет окажут наибольшее влияние на рынок недвижимости в целом, 44% респондентова также выделили big data, 16% отметили возможности интернета вещей (от англ.  Internet of Things, IoT - единая сеть, объектов, связанных между собой через сеть Интернет, способных собирать данные и обмениваться ими. К таким объектам могут относиться бытовая техника, автомобили и т.д.), а 15% - развитие искусственного интеллекта.

Опрос 2018 года показал, что в краткосрочной перспективе большего влияния как на рынок недвижимости в целом, так и на собственные компании респонденты ожидают от автоматизации (30 и 31% соответственно). На втором месте (у 27% в обоих случаях) оказались “большие данные”. Третье место разделили искусственный интеллект и интернет вещей. В долгосрочной же перспективе наибольшего влияния ждут от технологий искусственного интеллекта (32 и 28%).

Отметим, что игроки рынка недвижимости пока не видят действительно серьёзного потенциала таких инноваций, как блокчейн, автономные транспортные средства (включая дроны или самоуправляемые машины), технологии 3D печати, виртуальной или дополненной реальности, 5G.

Готовы ли инвесторы поддерживать PropTech?

Статистика свидетельствует, что в решении проблемы инвестирования PropTech проектов 2017 год стал поворотным. Начиная с 2016 года, стартапы в этой области стали получать ощутимую поддержку венчурных фондов. Так, например, только в США объём соответствующих инвестиций увеличился с 44,7 млн долл. в 2012 году до 6,5 млрд долл. в 2017-м.

Исследования рынка, проведённые компанией RE:Tech, показали, что в 2017-м фонды инвестировали в PropTech около 12,6 млрд долл., поддержав таким образом 347 сделок. Мировой объём инвестиций в данную область рынка при этом увеличился на 92%. В 2018 году рассматриваемая тенденция продолжилась.

Новые возможности, открывающиеся перед рынком недвижимости, благодаря инновационным технологиям, оценили и крупные инвесторы: именно в PropTech неоднократно инвестировал SoftBank; Amazon вложил деньги в компанию, занимающуюся модульным домостроением; Sequoia Capital оказал поддержку Airbnb и WeWork’s.

Эксперты отмечают, что больший интерес у инвесторов вызывают уже действующие игроки на рынке недвижимости, использующие технологии, нежели технологические компании, готовые предложить новые решения и продукты для этой сферы.

Какие изменения несут новые технологии на рынок недвижимости?

Несмотря на то, что рынок недвижимости традиционно довольно консервативен, многие эксперты сходятся во мнении: в ближайшие годы под воздействием растущего спроса на инновации он неминуемо изменится до неузнаваемости. Множество проектов нацелены на то, чтобы помочь покупателю найти дом своей мечты без участия посредников или организовать счастливую встречу арендодателя и арендатора.

Как показал опрос, проводившийся аналитиками HSBC, 37% респондентов - покупателей недвижимости чувствовали себя некомфортно (испытывали стресс) в ходе вынужденного общения со множеством людей, вовлечённых в сделку (агентов по недвижимости, адвокатов, продавцов и т.д.). 29% опрошенных сочли излишне изматывающими переговоры о цене, 28% - решение налоговых вопросов, а 24% - оформление необходимых юридических документов.

Современные технологии и онлайн-платформы предоставят пользователям возможность совершать сделки самостоятельно. Приобретение и продажа недвижимости будут значительно упрощены. Сегодня среди наиболее известных PropTech стартапов, взявших на себя функции риэлтеров, можно выделить американские Redfin, Zillow, OpenDoor, Trulia. В Великобритании популярность набирает сервис Tepilo, в Китае - Homelink. В своей работе компании используют анализ big data, что позволяет формировать предложения, соответствующие запросам клиента.

Развитие таких проектов отразится на работе агентов по недвижимости, которые, скорее всего, станут выступать лишь в роли консультантов и/или провайдеров технологических платформ.

Согласно исследованиям HSBC, большинство потребителей пока не готовы доверять чат-ботам или роботам-консультантам в вопросах ипотечного кредитования (так поступить решились бы лишь 11% респондентов). Эксперты полагают, что это, в свою очередь, оставляет простор для технологических решений, позволяющих получать удалённые консультации через онлайн-чаты или видеообщение. Кроме того, стремительно повышается качество сервиса, предоставляемого чат-ботами, а их недостатки становятся всё менее очевидными.

Используя аналитику данных и искусственный интеллект, владельцы недвижимости смогут получать исчерпывающую информацию о спросе на те или иные объекты, а также прогнозы и рекомендации. Именно так действует стартап Skyline AI, предлагающий услуги инвестиционного советника. Программа самостоятельно определяет наиболее выгодные для вложений активы, подсказывает, когда лучше провести капремонт или повысить аренду. 

Серьёзно повлиять на процессы приобретения недвижимости (особенно зарубежной) сможет развитие технологий виртуальной реальности (VR), с помощью которых предварительный осмотр активов недвижимости можно производить удалённо. Виртуальная реальность даёт возможность досконально изучить предварительные планировки и дизайн помещений до того, как будут проведены работы по ремонту, и при необходимости внести коррективы.

Использование VR-технологий позволяет проводить виртуальные туры по зданиям, причем осматривать объект можно как с монитора компьютера в 2D-формате, так и с помощью специальных VR-очков в режиме 3D. Кроме того, клиенту обычно предоставляют подробные панорамные фотографии и возможность следить за объектом (в том числе, строящимся) в режиме реального времени через веб-камеры с обзором 360°. Одними из признанных лидеров в области создания VR являются EyeSpy360 (Великобритания) и  Matterport (США).

В ходе опроса, проводившегося онлайн-брокером Redfin (США) в 2017 году, 33% респондентов рассказали, что приняли решение о покупке дома без фактического посещения объекта, воспользовавшись возможностями, которые предоставляют цифровые технологии (в 2016 году так действовали всего 19% опрошенных).

Влияние PropTech не ограничивается вмешательством в процессы совершения сделок купли-продажи или аренды недвижимости. Современные технологии позволяют автоматизировать работу по управлению объектами недвижимости. Подобные программы помогают, например, отслеживать сроки договоров аренды, управлять счетами, вести учет имущества, оплачивать налоги, выставлять объекты для аренды на сайты объявлений, а также мониторить доходы и расходы. Сегодня сферу управления недвижимостью уверенно покоряет SMS Assist.

PropTech-сервисы, предлагающие решения на основе интернета вещей и искусственного интеллекта, позволяют минимизировать затраты, связанные с обслуживанием недвижимости, - помогают контролировать энергопотребление, своевременно выявлять неисправности и дефекты оборудования и т.д.

Например, стартап Enertiv из Нью-Йорка обещает своим клиентам до 5% экономии операционных затрат за счет решений, в основе которых лежит машинное обучение, большие данные и IoT. Компания обеспечивает здания различными датчиками, которые непрерывно передают информацию о его состоянии. При этом система сама определяет неисправность, либо выявляет оборудование, которое находится на грани отказа и информирует об этом. Кроме того, система позволяет арендодателям в режиме реального времени отслеживать заполняемость объектов.

Многие PropTech компании работают, объединяя несколько технологических решений. Так, например, Opendoor приобретает недвижимость через интернет,  напрямую у домовладельцев, по цене, установленной алгоритмом на основе Big Data. Усовершенствовав жилье, они выводят его обратно на рынок. Используя большие данные, интернет вещей, дигитализацию, компания значительно упрощает процесс покупки – установленные в зданиях и помещениях электронные замки позволяют проводить просмотры недвижимости в любое удобное для покупателя время, без предварительной записи. В присутствии агента при этом нет необходимости. Код замка можно получить через специальное приложение.

Влияние PropTech на рынок недвижимости будет неизбежно расти под воздействием спроса на инновации. Приобрести жилой или коммерческий объект в любой точке мира станет также просто, как купить ценные бумаги, а управлять объектами будут виртуальные помощники.

Успешность традиционных игроков рынка вскоре будет зависеть от того, как быстро они смогут приспособиться к происходящим изменениям.