Русскоязычные покупатели доходной недвижимости: аналитическое исследование Tranio (2016)

В начале 2016 года компания Tranio провела аналитическое исследование, посвящённое русскоязычным инвесторам, вкладывающим средства в доходную недвижимость за рубежом. Это пятое крупное исследование Tranio.

После девальвации рубля в 2014–2015 годах выходцы из России и других стран бывшего СССР стали примерно вдвое меньше покупать зарубежную недвижимость. Однако возросла доля покупателей, которые приобретают недвижимость не для собственного проживания, а с инвестиционной целью — прежде всего для сдачи в аренду.

В своём исследовании мы опирались на результаты двух онлайн-опросов. В первом опросе участвовало 561 агентство недвижимости из 37 стран, а во втором — 153 русскоязычных покупателя, которые недавно купили или собираются покупать доходную недвижимость за рубежом.

В первую очередь мы рассматривали страны, наиболее популярные среди русскоязычных инвесторов. В этом рейтинге популярность стран оценивается, исходя из доли запросов в «Яндексе», относящихся к покупке коммерческой недвижимости в 2015 году:

На вопрос: «Много ли клиентов из России и других стран бывшего СССР приобретают доходную недвижимость?» 54% риелторов ответили: «Количество таких клиентов заметно, но невелико по сравнению с количеством покупателей из других стран». Это самый популярный ответ в большинстве рассмотренных стран.

74% респондентов отметили, что количество сделок с русскоязычными покупателями снизилось после девальвации рубля в 2014–2015 годах. Вместе с тем растёт количество инвесторов в доходную недвижимость. В предыдущем опросе, проведённом Tranio в 2013 году, 56% риелторов отмечали, что русскоязычных покупателей коммерческих объектов мало или нет вовсе, а в опросе 2015 года такого мнения придерживались лишь 27% опрошенных. При этом доля тех, кто считает, что русскоязычных инвесторов много, увеличилась с 44 до 73%.

Доля русскоязычных инвесторов особенно выросла в тех странах, где раньше наши соотечественники преимущественно покупали курортное жильё для себя (например: Испания, Италия, Франция). В тех странах, которые традиционно были популярны среди инвесторов (например: Великобритания, Германия), их доля осталась на прежнем высоком уровне:

Среди русскоязычных инвесторов преобладают успешные предприниматели, имеющие активный бизнес в России или других странах бывшего СССР. Они стремятся вкладывать средства в недвижимость, приносящую не обязательно высокий, но стабильный доход в надёжной валюте. Основные мотивы инвесторов таковы:

• Диверсифицировать инвестиции и защитить их от отечественных политических и экономических рисков.
• Создать личный пенсионный фонд.
• Передать актив детям по наследству и обеспечить их финансовое благополучие.
• Получить вид на жительство в развитой зарубежной стране.

Как правило, инвесторы покупают жилые или коммерческие объекты для сдачи в аренду, и только немногие интересуются проектами девелопмента или редевелопмента. Большинство риелторов (65%) отметили, что не более 10% русскоязычных инвесторов вкладывают средства в такие проекты. По мнению Георгия Качмазова, управляющего партнёра Tranio, «основную прибыль нашим инвесторам приносит активный бизнес на родине. А за рубежом они ведут себя как рантье: предпочитают простой арендный доход. Они пока не хотят и не умеют заниматься проектами added value в Европе, хотя со временем их компетентность возрастает».

Исключения — Таиланд, Черногория и Чехия, где 89, 75 и 63% риелторов соответственно указали, что более 10% наших соотечественников занимаются девелопментом или редевелопментом.

«Россияне часто покупают доходную недвижимость в том же месте, где раньше приобретали жильё для себя,— говорит Георгий Качмазов.— Это вполне объяснимо: они хорошо знают особенности локации и ориентируются на местном рынке. Обычно они проводят время в своём зарубежном доме, и им удобнее управлять доходным объектом, если он находится неподалёку».

Самые популярные инвестиционные объекты — жилые квартиры и дома: 63% респондентов отметили, что этот тип недвижимости входит в тройку наиболее востребованных. Особенно выделяются Болгария, Венгрия и Португалия, где этот ответ выбрали 95, 89 и 86% соответственно. Наоборот, в Германии, Италии и Великобритании этот ответ не самый популярный (37, 36 и 27% соответственно).

Второй по популярности вариант — отели, его выбрали 34% риелторов. Отели особенно востребованы в Австрии (78%). Большинство респондентов (62% тех, кто указал отели) отметили, что русскоязычные инвесторы скорее самостоятельно управляют отелями, чем поручают их управляющей компании. Однако в разных странах наблюдается существенная разница: например, в Болгарии и Великобритании все 100% участников опроса ответили, что инвесторы пользуются услугами управляющих компаний, а в Германии и Австрии на этот вариант приходится по 71% ответов. Наоборот, в Италии и Турции все респонденты указали, что инвесторы сами управляют отелями.

Ещё один востребованный тип недвижимости — доходные дома (их отметили 16% опрошенных), особенно в Чехии, США и Германии (57, 43 и 42% соответственно).

На другие типы инвестиционной недвижимости приходится малая доля ответов, хотя их популярность заметна в отдельных странах:

Средняя стоимость жилой доходной недвижимости составляет 200 тыс. евро, коммерческой недвижимости — 1,2 млн евро, хотя бюджеты существенно различаются в зависимости от страны и типа недвижимости. Опрос покупателей показывает, что сделки заключаются на сумму в среднем в 1,7 раза дороже бюджета, на который покупатели ориентировались изначально.

Между обращением клиента и закрытием сделки в среднем проходит 4–5 месяцев, хотя сроки существенно различаются в разных странах:

Инвесторы придерживаются завышенных ожиданий доходности. Из опроса риелторов следует, что от жилой недвижимости в среднем ожидают доходность 5,7% годовых, от коммерческой — 6,9%. Однако опрос покупателей показывает, что реальная доходность жилых объектов оказывается в среднем 4,3%, а коммерческих — 5,6%.

Впрочем, ожидания доходности наших соотечественников со временем приближаются к реальным показателям. Опрос 2013 года показывал, что тогда покупатели жилой недвижимости в среднем рассчитывали на доходность 6–7% годовых, а коммерческой — на 8–9%.

Вопрос «Многие ли покупатели берут кредит на покупку коммерческой недвижимости?» также демонстрирует существенно разные результаты в разных странах. Во Франции, Великобритании и Австрии доля таких покупателей особенно велика (43, 50 и 57% соответственно). С другой стороны, во многих странах (например, в Таиланде, Греции и Венгрии) русскоязычному покупателю практически невозможно получить ипотеку, и с этим связана большая доля ответов «Таких клиентов мало или совсем нет».

В тех случаях, когда русскоязычные инвесторы берут кредит, доля заёмных средств от стоимости объекта в среднем составляет 40–50% и практически не различается в разных странах.

Если в 2013 году только 10% риелторов отмечали, что бóльшая часть покупателей коммерческих объектов оформляет кредит, то в 2015 году такие ответы составляют 27%. По мнению Георгия Качмазова, растущий интерес к ипотеке объясняется тем, что «с одной стороны, после кризиса у инвесторов стало меньше собственных денег. Но, с другой стороны, инвесторы становятся компетентнее и лучше понимают, что грамотно оформленный кредит помогает оптимизировать налогообложение и повышает доходность инвестиций. Кроме того, сейчас заёмные деньги стоят дёшево — это тоже плюс в пользу ипотеки».

Мы обнаружили, что оформление кредита в среднем увеличивает срок сделки на 33 дня, хотя в разных странах по-разному: например, в Испании сделки с участием кредита закрываются в среднем на 21 день дольше, а в Австрии — на 48 дней.

Средства на покупку недвижимости чаще всего поступают из России, как отмечают 73% риелторов. Однако другие варианты выделяются в отдельных странах:

Больше половины покупателей (52%) указали, что не собираются в будущем продавать недвижимость, а планируют оставить её себе и впоследствии передать по наследству. Из тех, кто намерен продать объект, 55% рассчитывают сделать это примерно через 10 лет после покупки, 35% — через 5 лет и только 3% — через 3 года.

Между тем, по данным опроса 2013 года, 40% инвесторов, планирующих продать свою доходную жилую недвижимость, собирались сделать это в течение 2–3 лет. Таким образом, если раньше инвесторы больше стремились к спекулятивному извлечению прибыли, то сейчас их больше интересует сохранение капитала. Георгий Качмазов отмечает, что «эта тенденция тесно связана с тем, что инвесторы снижают требования к доходности в пользу снижения рисков и надёжности в долгосрочной перспективе».

Отвечая на вопрос: «Каковы главные трудности работы с российскими покупателями недвжимости?», большинство риелторов (52%) отметили завышенные ожидания доходности, а на втором месте — нерасторопность (36%). Распределение ответов на этот вопрос показано в таблице:

Покупатели отмечают, что самая большая проблема — найти подходящий объект: этот вариант указали 64% участников опроса. На втором месте ответ: «Структурировать сделку, оптимизировать налогообложение» (18%).

По прогнозам Георгия Качмазова, в 2016 году количество русскоязычных покупателей жилой недвижимости за рубежом сократится ещё на 20–30%. При этом на 30–40% увеличится число наших соотечественников, желающих продать своё жильё за рубежом в связи с высокой стоимостью содержания. Но вместе с тем на 20–30% вырастет количество русскоязычных покупателей доходной недвижимости.