Рынок коммерческой недвижимости США растёт. Возможен ли новый 2008 год?

Благодаря политике дешёвого кредита за последнюю пятилетку коммерческая недвижимость США получила значительный приток инвестиций, который напомнил участникам рынка бум середины 2000-х, окончившийся полномасштабным кризисом 2007–2009 годов.

Первые признаки восстановления рынка наметились ещё в 2010, но стремительный рост цен и объёма сделок произошёл в последние три года. Крупные компании, страховые и пенсионные фонды, а также зарубежные инвесторы направили значительные средства в коммерческую недвижимость США. Возрождение интереса к этому сегменту рынка связано не только со стабилизацией американской экономики, но и политикой Федеральной резервной системы, направленной на удешевление кредита и облегчение условий его предоставления.

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости США можно наблюдать следующие тенденции:

• рынок коммерческой недвижимости США ещё не достиг пика: несмотря на рост цен и объёма сделок, сохраняется потенциал роста этих показателей в отдельных секторах;
• базовая ставка ФРС остается на рекордно низком уровне (0,25%), а значит, рост цен на недвижимость продолжится, при этом ипотека не подорожает;
• инвестиционный капитал, аккумулированный властями США, а также крупными международными инвесторами, пока поглощает существующее предложение на рынке;
• в ближайшие годы можно ожидать роста строительной активности при сохранении тенденции к росту цен и доходности;
• спрос на коммерческую недвижимость носит преимущественно спекулятивный характер, несколько оторванный от реального экономического роста.

Политика дешёвого кредита

Смягчение условий предоставления кредитов и относительно низкая средняя ставка (5%) стимулировали инвесторов брать кредиты на покупку коммерческой недвижимости. С 2011 года суммарный объём таких кредитов вырос с 1,4 трлн до 1,7 трлн долл. США, достигнув, таким образом, пикового значения 2008 года.

Помимо этого, в течение 2015 года в ФРС не раз обсуждали возможность повышения базовой ставки, которая вот уже восемь лет находится на рекордно низком уровне 0,25%. На последнем заседании, прошедшем 17 сентября, Совет управляющих объявил о решении не повышать ставку, что повлечёт продолжение роста цен на недвижимость при той же стоимости ипотеки.

Оживление деловой активности уже отразилось на росте доходности коммерческой недвижимости, поэтому неудивительно, что инвесторы перенаправили доступный кредит именно в этот сегмент рынка — более доходный, чем облигации госказначейства США, и менее рискованный, чем фондовая биржа. Так, средняя ставка доходности коммерческой недвижимости Нью-Йорка уже достигла 5,7%, тогда как десятилетние обязательства Минфина США приносят только 2,2%.

В то же время в отличие от 2000-х сегодня банки проводят более обстоятельный due diligence заёмщиков, прежде чем выдать кредит, поэтому едва ли можно ожидать обвала «плохих» кредитов в ближайшие годы.

Инвестиционный бум

Наличие дешёвого и доступного кредита привело к росту объёма сделок на рынке коммерческой недвижимости. Этот показатель вырос в первой половине 2015 года на 36% по сравнению с серединой 2014 и достиг 232 млрд долл. Начиная с 2010 года наблюдается устойчивый рост инвестиций во все типы коммерческой недвижимости США. При сохранении нынешних темпов прироста объёма сделок можно ожидать достижения предкризисного пика в ближайшие два года.

По прогнозу компании JLL, специализирующейся на коммерческой недвижимости, в 2015 году объём инвестиций в коммерческую недвижимость США составит 435 млрд долл., или 90% от пика 2007 года. Капиталовложения в торговые и промышленные объекты уже превысили уровень 2007 года, однако офисная и гостиничная недвижимость пока не достигли предкризисного пика. Тем не менее, цены на объекты в этих сегментах растут быстрее других: на 29% подорожали гостиницы и на 15,3% — офисы, которые являются одним из ключевых секторов рынка.

Ценовое ралли

Вслед за ростом капиталовложений в коммерческую недвижимость в 2010 году, начался и рост цен. Ко II кварталу 2015 цены увеличились на 78% по сравнению с показателями на конец 2010 года. Средняя стоимость коммерческой недвижимости превысила докризисный пиковый уровень 2007 года на 6%.

Бóльшая часть продаж приходится на высоколиквидные объекты в деловых районах американских городов, в первую очередь в Нью-Йорке.

Это подтверждается динамикой цен на офисы: если в центральных деловых районах городов цены уже превысили докризисный уровень на 39%, то в пригородах аналогичному показателю ещё предстоит прибавить 10%, чтобы побить докризисный рекорд.

Похожая ситуация наблюдается и во втором по объёму секторе коммерческой недвижимости — торговой. Цены на торговые площади также пока не превысили пик 2007 года — для этого объекты здесь должны подорожать ещё на 8%.

Таким образом, несмотря на рост цен и ажиотажный спрос в отдельных секторах рынка коммерческой недвижимости, в целом на рынке сохраняется потенциал ценового роста. ФРС пристально следит за развитием ситуации: в своём докладе, адресованном Конгрессу, аналитики американского регулятора отметили, что стремительный рост цен на коммерческую недвижимость ведёт к завышению оценочной стоимости объектов.

Низкие темпы строительства

Нынешний этап рыночного цикла происходит в отсутствие сильного переизбытка новостроек, какой наблюдался в 2007 году. При этом доля невостребованных площадей после кризисного скачка снова начала снижаться.

Перед 2007 годом было введено в строй много новой коммерческой недвижимости, которая осталась невостребованной в связи с кризисом. Теперь в связи с восстановлением спроса и ростом цен эти объекты находят новых покупателей, т.е. новая волна спроса абсорбирует старые объёмы предложения.

Несмотря на скромные темпы строительства, спрос на коммерческую недвижимость по-прежнему превышает предложение, о чем свидетельствует рост арендных ставок на офисы всех типов. Самый значительный рост ставок приходится на объекты премиум-класса в центральных деловых районах американских городов, где стоимость аренды выросла на 22,7% с 2010 года.

Новый пузырь?

Пока говорить о существовании пузыря на рынке коммерческой недвижимости США рано. В то же время, существует несколько предпосылок для его появления.

Рост арендных ставок в сочетании с ростом цен будет стимулировать инвесторов вкладываться в строительство и приобретение новых объектов с целью их дальнейшей перепродажи, поэтому можно ожидать увеличения рынка коммерческой недвижимости. В свою очередь, это может привести к превышению предложения над спросом, что спровоцирует взрыв пузыря.

Необходимо отметить, что во многом нынешний инвестиционный спрос на коммерческую недвижимость носит спекулятивный характер. Это подтверждается резким ростом кредитования рынка при относительно скромных, по сравнению с докризисными, темпах роста американской экономики. Если до кризиса она росла в среднем на 3% в год, то последние пять лет — только на 2,2%.

Ещё одним признаком спекулятивности является высокий спрос на долговые обязательства по ипотечным кредитам, выданным под коммерческую недвижимость. В 2015 году общая стоимость таких ценных бумаг достигла посткризисного рекорда — 110 млрд долл., превысив стоимость 2014 года на 17%.

Зачастую самыми активными покупателями коммерческой недвижимости являются те же крупнейшие инвестиционные фонды и компании, которые являются и самыми активными продавцами. Таким образом, игроки на повышение раздувают рост цен на рынке, участвуя в дорогостоящих сделках. К таким компаниям относятся Blackstone, Goldman Sachs, Starwood Capital, North Star Realty Finance и другие.

Иван Чепижко, «Транио»