Самая надежная недвижимость — самая доходная

Высокая доходность у объектов недвижимости — показатель, который привлекает множество инвесторов. Однако высокая доходность не означает эффективность и надежность объекта. Руководитель интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.com Георгий Качмазов рассказывает о доходности, надежности и эффективности коммерческой недвижимости за рубежом.

В данный момент мы наблюдаем большой всплеск интереса клиентов к доходной недвижимости за рубежом. Это обусловлено политическими и экономическими проблемами в России. Клиенты пытаются сохранить и приумножить свой капитал с помощью инвестиций в зарубежную коммерческую недвижимость.

К сожалению, многие клиенты в погоне за прибылью часто готовы идти на риск и покупать неликвидные объекты. Их прельщают высокие ставки доходности, которые сулят им продавцы таких объектов. Это происходит потому, что клиенты думают в большей степени о доходности, а не о возможности сохранения средств. Некоторые даже пытаются сравнивать доходность своего основного бизнеса с доходностью от недвижимости. Это зачастую ведет к тому, что клиенты покупают неликвидные объекты, которые они потом не могут продать. Мы часто встречаем российских владельцев, желающих продать свою недвижимость по завышенной цене. Обычно такие попытки заканчиваются неудачей, и клиенту приходится продавать объект по существенно меньшей цене, чем ему бы хотелось.

Моя рекомендация для всех, кто интересуется покупкой доходной недвижимости — исходить не из дохода, а делать ставку на низкие риски. Покупайте оптимальные по планировке объекты в лучших районах выбранных локаций. Важно, чтобы недвижимость была в хорошем состоянии — новая или после недавнего капитального ремонта. Инвестируйте в наиболее развитые и грамотно регулируемые рынки, например, в Германию, Швейцарию или Австрию. Если рассматривать перспективу следующих 5–10 лет, то такая стратегия инвестиций практически всегда приведет вас к успеху.

Западные рынки недвижимости достаточно прозрачны и развиты. Никаких чудес практически не бывает. Вряд ли удаленный инвестор сможет купить какой-то необычный объект по сильно заниженной цене, так как подобные предложения обычно распространяются «среди своих» и требуют молниеносной реакции со стороны того, кто хочет вложить средства в недвижимость. Это практически невозможная задача для удаленного непрофессионального инвестора. Попытки краткосрочных спекуляций на рискованных активах практически всегда заканчиваются для непрофессиональных инвесторов плачевно, и рынок недвижимости в этом смысле не является исключением.

Исходя из моего опыта работы и наших исследований, на рынке зарубежной недвижимости наиболее доходной в итоге оказывается, как ни странно, наименее рискованная. Если смотреть на доходность не только как на арендные платежи, но и как сумму ренты и прирост стоимости самого объекта, то получается, что наиболее развитые рынки на продолжительных дистанциях растут стабильно и дают высокую норму доходности.

Сравним офисные рынки Москвы и Нью-Йорка. Ставка рентной доходности в российской столице, по данным CBRE,— 8,5%. Это хорошая, высокая доходность. В Нью-Йорке она почти в 2,5 раза ниже (3,5%). Значит ли это, что в московские офисы вкладывать выгоднее, чем в нью-йоркские? Вовсе нет. Всё становится на свои места, если принять во внимание рост продажных цен на офисные площади и перспективы повышения арендных ставок. Согласно информации JLL, в 2014 году стоимость покупки офисов в Москве понизилась на 29,8%, а в Нью-Йорке — повысилась на 22,8%. Таким образом, совокупная доходность в Нью-Йорке составила 26,3%, в Москве — −21,3%. При этом в 2014 году аренда офисов в Москве подешевела на 4,3%, в Нью-Йорке — подорожала на 3,7%. Более того, к 2019 году Knight Frank прогнозирует повышение арендных ставок нью-йоркских офисов на 28,2%. Таким образом, высокая ставка в Москве (8,5%) объясняется повышенными рисками, а вовсе не выгодными условиями инвестирования.

Нормальная доходность объекта в Европе, при условии инвестиций в «простой арендный бизнес» составляет около 5%, за вычетом всех налогов и расходов остается примерно 3,5–4% чистой прибыли. Ориентируйтесь на эти цифры, выбирайте качественные объекты в востребованных локациях, тогда вы всегда сможете быстро и с выгодой продать свою недвижимость.

Георгий Качмазов, Tranio.com