Сравнительный анализ инвестиционной привлекательности студенческого жилья Германии и Великобритании

Tranio проанализировал инвестиции в студенческое жильё Германии и Великобритании. Эти страны выбраны для сравнительного анализа как рынки с наибольшим объёмом инвестиций в такие проекты среди всех стран Европы.

Под студенческим жильём подразумеваются многоквартирные дома, специально построенные для сдачи в аренду большому количеству арендаторов и имеющие общественные пространства и сервисы прямо в здании (большие спортзалы, игровые комнаты, велосипедные парковки, прачечные). Сами квартиры для студентов небольшие, в них совмещены гостиная и кухня. Кровати в комнатах могут быть двухъярусными.

Ключевой вывод исследования — такие вложения оправданы в обеих странах, но в Германии меньшая доходность при меньших рисках. В Великобритании такие вложения лучше делать «здесь и сейчас» с близким горизонтом возврата средств, тогда как в Германии можно рассчитывать на длительный рост арендного спроса за счёт увеличения количества студентов в стране. В Великобритании можно ожидать лучшую доходность студенческого жилья, чем в Германии.

I. Рынки высшего образования и студенческого жилья в Великобритании и Германии

Британские и немецкие вузы — одни из самых востребованных в мире. По данным Colliers, в Великобритании общее количество студентов всех форм обучения на 2018 год составляло 2,55 млн человек, в Германии — 3,18 млн. Кроме того, обе страны лидируют в рейтингах лучших высших учебных заведений мира QS Top-200 Universities и Times Higher Education World University Rankings 2019. Стоит отметить, что по количеству вузов Германия вдвое превосходит Великобританию — 380 против 142.

Стоимость жизни и обучения в Великобритании выше, чем в Германии. Образование в Великобритании в основном платное, бесплатно можно обучаться за счёт специальных стипендий, но их количество сильно ограничено. Например, подобная программа есть в Университете Оксфорда, но лишь на 140 студентов в год. Также есть ограниченные программы для граждан Индии (индусов по национальности, преимущественно из штата Гоа). 

В Германии образование условно бесплатное, есть только семестровые денежные сборы, которые ниже, чем стоимость обучения в Великобритании. Есть в Германии и частные платные университеты, однако, по информации профильного портала Study In Germany, в них учатся всего 5,5% студентов. Можно предположить, что в Лондон направляются студенты из более состоятельных семей, тогда как в Германию и Берлин в частности — интеллигенция с менее высокими доходами.

II. Сравнительный анализ инвестиционной привлекательности студенческого жилья в Германии и Великобритании

Динамика инвестиций в студенческое жильё растёт, начиная с 2009 года. Как видно на диаграмме ниже, с 2012 года до 40% вложений приходятся на британские проекты. При этом объём инвестиций растёт неравномерно, что может быть связано с Brexit. Рост инвестиций наблюдается и в Германии. По подсчётам Colliers, за 2015−2018 годы ежегодный объём вложений в среднем составлял 637 млн евро.

На рынке студенческого жилья обеих стран есть дефицит предложения. По оценкам Savills, на 1,9 млн студентов дневной формы обучения в Великобритании приходятся только 625 тыс. койко-мест. В Германии показатели ещё ниже: на 1,6 млн студентов дневной формы обучения здесь всего 180 тыс. койко-мест.

В Лондоне конкуренция среди арендодателей выше, чем в Берлине. В британской столице вдвое больше студентов, чем в германской. Однако количество койко-мест студенческого жилья в Лондоне в пять раз превышает показатели Берлина.

Аренда студенческого жилья в Лондоне существенно дороже, чем в Берлине. Это говорит о том, что в Лондоне денежный поток от арендного бизнеса с одного койко-места может быть выше. Также такое соотношение ставок аренды имеет значение при выборе студенческого жилья как инвестиционной покупки.

В Великобритании выше средняя доходность студенческого жилья. Это связано с более высокими расходами студентов на оплату проживания. Традиционным преимуществом Германии для инвесторов считается надёжность и сохранность капитала, но не пиковые значения доходности. В то же время в Великобритании есть вероятность заработать больше, но нужно учитывать политические и экономические риски, прежде всего связанные с Brexit.

В Германии выше вероятность найти локацию для инвестиций в студенческое жильё c меньшим уровнем конкуренции, чем в Великобритании. Германия в 2,7 раза превосходит Великобританию по количеству высших учебных заведений, что может говорить о более широком выборе подходящей локации. Соответственно, выше вероятность, что в Германии удастся найти более оптимальное предложение по соотношению доходности объекта, уровня рисков и конкуренции.

В Германии больше студентов и их количество ежегодно растёт, тогда как в Великобритании показатели стабильны. Это может говорить о том, что в британское студенческое жильё интереснее инвестировать «здесь и сейчас», в Германии же можно рассчитывать на длительный тренд роста арендного спроса. Обеспеченность учащихся жильём не отражает величину потенциального спроса. Анализ данных по немецким городам «большой семерки» (Берлин, Гамбург, Штутгарт, Кёльн, Франкфурт, Мюнхен, Дюссельдорф) показал, что к 2018 году он составлял в среднем 51% от фактического количества существующих койко-мест.

Спрос на студенческое жильё среди инвесторов сохраняется даже в периоды экономических спадов. Эксперты Savills называют две ключевые причины этого. Во-первых, в кризис сложнее трудоустроиться, тем более студентам. Как следствие, они продлевают контракты на аренду жилья, продолжая искать работу. Во-вторых, при кризисах сокращения в компаниях чаще всего затрагивают молодых специалистов с меньшим опытом работы. В итоге они арендуют студенческое жильё и начинают заниматься дополнительным образованием.

Приложение

1. Доли стран в общемировом объёме инвестиций в студенческое жильё за 2018 год.

2. Количество студентов в странах Европы

3. Расчёт потенциального спроса по крупнейшим городам Германии (BIG-7) (2017 г.)