Строительство в Германии: разбираем риски

Как заработать на недвижимости в Европе? Самый очевидный вариант — сдать её в аренду: например, местным жителям, туристам или студентам. Но аналитики говорят о новой общеевропейской тенденции — снижении доходности арендного бизнеса (по подсчётам компании PwC она упала с 6% в 2009 году до 4% в 2017).

Стремясь к повышению доходности, покупатели начинают присматриваться к проектам добавленной стоимости — строительству и реконструкции недвижимости за рубежом. Результаты аналитического исследования международного брокера недвижимости Tranio показывают, что каждый десятый русскоговорящий инвестор в недвижимость интересуется проектами строительства за рубежом.

Проекты добавленной стоимости приносят инвесторам 8–15% годовых, но при этом считаются более рискованными среди других типов инвестиций. О том, как обезопасить себя, вкладываясь в строительство в самой стабильной экономике Европы рассказывает старший менеджер проектов Tranio в Германии Екатерина Разникова.

Почему Германия?

Риски девелоперских проектов одинаковы во всех странах: банки могут отказывать в финансировании, государственные органы – затягивать выдачу необходимых разрешений, дорожают строительные материалы, новые объекты недвижимости распродаются не так быстро, как планировалось, и т.д. Однако инвестиционный климат во всех государствах различный. Особенно привлекателен он в Германии. И дело не только в мощи и стабильности её экономики (рост немецкого ВВП ускорился с 0,4% в 2013 до 4,2% в 2018 году, а безработица за этот период сократилась с 5,8 до 3,4%).

О любых изменениях в немецком законодательстве становится известно заблаговременно, права инвесторов защищены законом, а все процессы, касающиеся покупки, содержания и продажи недвижимости строго регламентированы.

В большинстве случаев клиенты Tranio, интересующиеся проектами добавленной стоимости и предполагающие уложиться в бюджет от 1 до 5 млн евро, рассматривают строительство жилых домов на 10–20 квартир.

Почему мы чаще всего советуем им Германию? Дело в том, что бóльшая часть рисков, связанных со строительством жилых домов, нивелируется немецким законодательством. А компетентные технические консультанты, юристы и налоговые специалисты помогут избежать подводных камней, которые могут встретиться на пути инвестора.

Минимизируем риски!

1. Отказ в финансировании

Прежде всего, стоит отметить, что не все банки в Германии работают с кредитованием иностранных клиентов (это связано с проведением ряда дополнительных процедур, усложняющих банкам работу по подготовке и проведению сделок). У тех же банков, кто готов сотрудничать с иностранными инвесторами (Sparkasse, Volksbank и др.), могут существенно различаться требования к потенциальным заёмщикам.

Причины, по которым банки отказывают в предоставлении финансирования, бывают самыми разными, но особенно распространены следующие:

• отсутствие у заёмщика кредитной истории в Германии (если заёмщик – вновь созданное GmbH (ООО), зарегистрированное на территории Германии);
• малоизвестная команда проекта (при оценке проекта банк пристально анализирует опыт его участников в реализации схожих проектов);
• неполноценный комплект документов (так, например, если компания, реализующая девелоперский проект, оформлена на инвестора, он должен получить ряд лицензий в соответствии с немецким законодательством);
• проблемы с прохождением процедур compliance и KYC (Know Your Client). В соответствии с законодательством банки проверяют данные об обратившихся к ним юридическим лицам, изучают легальность их бизнеса в целом и проекта, в обеспечение которого планируется предоставление кредита. Деятельность банков при этом направлена, помимо прочего, на противодействие отмыванию денег, финансированию терроризма и уклонению от уплаты налогов. Потенциальный заёмщик должен предоставить документы, подтверждающие источники происхождения денежных средств, привлекаемых в проект.

Задача хорошего консультанта – обеспечить успешное решение всех проблем, с которыми может столкнуться его клиент.

2. Риск неполучения разрешения на строительство

Начать строительство в Германии можно, имея два основных документа, —градостроительный план и разрешение на строительство (baugenehmigung).

Градостроительный план (bebauungsplan) содержит всю информацию, касающуюся застройки земельного участка (его площадь, коэффициент плотности застройки, разрешённые для строительства на нём типы объектов и т.д.). Большинство участков продаются с градостроительным планом!

Разрешение на строительство, опираясь на данные, прописанные в градостроительном плане, подготавливает архитектор.

Если оформление разрешения обычно занимает от трёх до шести месяцев (чем крупнее город, тем больше времени занимает соответствующий процесс), то на получение градостроительного плана (в случае его отсутствия) может потребоваться гораздо больше времени (в некоторых случаях процедура может затянуться на несколько лет)! Именно поэтому участки без градостроительного плана продаются значительно дешевле.

Тем не менее, использование участков, требующих разработки bebauungsplan, позволяет в итоге больше заработать. Можно сказать, что именно такие сделки с недвижимостью являются наиболее прибыльными, однако, делая соответствующий выбор, нужно понимать, что обозначить точные сроки проекта при этом будет достаточно сложно.

Чтобы предоставить инвестору дополнительные гарантии, в ряде случаев мы стараемся договориться с собственником участка о том, что инвестор оплатит выбранный участок только по факту получения разрешения на строительство.

3. Риск превышения сметы, задержки сроков

Частые проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы в недвижимость, — превышение сметы и задержка сроков при строительстве. В Германии соответствующие риски снижаются, благодаря специальным нормам, предусмотренным законодательством. Так, особым правилам подчиняется процедура составления архитектором сметы, регулируется и стоимость каждого этапа его работы. Составляя смету, архитектор опирается на DIN 276 — документ, разработанный Немецким институтом по стандартизации.

Стоимость работ в расчёте на квадратный метр создаваемой недвижимости фиксируется в договоре инвестора с девелопером. В нём же стороны определяют, кто и в каком объёме возьмет на себя ответственность за непредвиденные расходы. Практика свидетельствует о том, что инвестору не всегда выгоден полный принципиальный отказ от несения дополнительных расходов, поскольку именно инвестор заинтересован в том, чтобы строительство не затягивалось.

Акт федерального законодательства Германии (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, HOAI) предусматривает девять этапов работы архитектора, а также фиксирует порядок ее оплаты на каждом из них.

Рассмотрим эти этапы подробнее.

1. Базовая оценка составляет 2% от общей стоимости услуг архитектора. На данном этапе архитектор должен сравнить пожелания девелопера с типом участка и существующими строительными нормами и связаться с местной администрацией.

2. Предварительный план (7%): архитектор подготавливает эскиз и предварительный план проекта, составляет смету.

3. Проектирование (15%): архитектор разрабатывает финальный вариант проекта со всеми необходимыми чертежами и эскизами.

4. Получение разрешений (3%): доработка, согласование и утверждение плана с учётом требований, которые необходимо выполнить, чтобы получить разрешение на строительство.

5. Строительный проект (25%): архитектор разрабатывает план выполнения работ, подготавливает техническую документацию для подрядчиков.

6. Проведение тендера на строительство (10%): архитектор составляет список работ, описывает их объём, организует проведение тендера.

7. Участие в сдаче подряда (4%): архитектор оценивает результаты тендера, участвует в переговорах с подрядчиками, помогает при закупке строительных материалов.

8. Надзор за ходом работ (32%): архитектор контролирует ход строительства, соблюдение всех технических норм, составляет протоколы проверок, гарантийные документы.

9. Разработка документации и устранение недостатков (2%): архитектор готовит исполнительную документацию и гарантии обслуживания объекта.

При желании инвестор всегда может прибегнуть к услугам независимого эксперта, который проверит адекватность расчётов девелопера и то, насколько они соответствуют рынку.

Законодательство Германии предусматривает, что гарантию по обслуживанию здания в течение первых пяти лет предоставляют жильцам застройщик или страховая компания. С инвестора ответственность за состояние здания снимается сразу после продажи объекта.

Обязанности по контролю за устранением любых обнаруженных недостатков возлагается на девелопера или специализированную страховую компанию.

4. Риск нереализации квартир

Современная Германия — рынок продавца. Квартиры и дома в крупных городах обычно продаются всего за несколько недель. По оценкам Deutsche Bank, на сегодняшний день дефицит жилых единиц (отдельных квартир) в Германии составляет около 1 млн. В крупных городах в период с 2009 по 2017 цены выросли на 80%, в небольших населённых пунктах — на 50–60%.

Несмотря на то, что объёмы строительства растут (в 2016 году было завершено строительство 280 тыс. жилых единиц, в 2017 — 305 тыс.), спрос по-прежнему значительно опережает предложение: по разным оценкам, Германии требуется появление от 350 до 400 тыс. новых жилых единиц в год.

Чтобы максимально снизить риск нереализации объекта, инвестору следует ориентироваться на местных покупателей — немцев, которые покупают квартиры для себя или в качестве активов, чтобы не хранить деньги в банках, предлагающие слишком низкие процентные ставки. Такие покупатели быстрее принимают решение о приобретении недвижимости, им проще получить кредит (банки покрывают до 90% стоимости объектов под 1–1,5% годовых).

Жители крупных городов выбирают объекты недвижимости, расположенные ближе к окраинам: там квадратный метр стоит дешевле. Так, в Берлине инвесторам, которые в перспективе рассчитывают на местных покупателей, стоит рассмотреть округа Панков, Штеглиц-Целендорфе, Темпельхоф–Шёнеберг и Нойкёльн, в Мюнхене — Швабинг, Перлах, Трудеринг.

5. Риск, связанный с неудачным выбором девелопера

Задумываясь о выборе девелопера, инвестор должен понимать, что крупнейшие немецкие девелоперы в принципе не стремятся к привлечению инвестиций: наличие достаточного объёма собственных средств, дешёвое банковское финансирование и развитый рынок форвардных сделок позволяют им обходиться без заёмного капитала.

Консультируя своих клиентов, Tranio предлагает варианты сотрудничества с проверенными локальными командами: они хорошо знают свой регион, имеют богатый опыт взаимодействия с местными муниципалитетами (что упрощает процедуры получения разрешений, согласования по проектам и т.д.), отлично ориентируются в социально-демографической ситуации и могут прогнозировать спрос на созданное жильё на местном рынке, поддерживают связи с брокерами, которые могут помочь с реализацией объектов. Команда Tranio совместно с девелопером и инвестором участвует в реализации проекта на протяжении всего процесса девелопмента – помогает девелоперу анализировать площадку, предлагает её инвестору, занимается организацией купли-продажи участка, помогает с привлечением банковского финансирования, контролирует документооборот и взаимодействие участников проекта (девелопера, банка, юристов, внешних технических экспертов, брокера, реализующего квартиры на выходе из проекта).

Сегодня, во время строительного бума в Германии, когда строители, пользуясь ситуацией, когда спрос превышает предложение, значительно завышают цены на свою работу, именно локальные девелоперы могут успешно подыскивать подрядчиков, привлечение которых будет максимально экономически оправданным.

Анализируя риски потенциального девелоперского проекта в Германии, инвестор может быть уверен в стабильности экономической ситуации в стране и благоприятном инвестиционном климате, гарантированном на законодательном уровне. Однако необходимо оставаться предусмотрительным, выбирая надёжных партнёров — опытных консультантов с хорошей репутацией, которые не обещают золотые горы, но действуют осторожно, разумно и консервативно!

Материал подготовлен для Cre.ru