Тайская и иностранная квоты в кондоминиумах Таиланда: что должен знать покупатель

На рынке недвижимости Паттайи и Бангкока девелоперы, агенты и юристы регулярно используют два ключевых термина — тайская квота и иностранная квота. Эти определения введены законодательством о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522 (1979)) и определяют, на чьё имя может быть зарегистрирован юнит, и может ли иностранец оформить его в формате полной собственности (freehold). Чтобы понимать свои реальные возможности при покупке квартиры в этих регионах Таиланда, важно разобраться, что означают эти квоты и чем они отличаются на практике.

Различие тайской и иностранной квоты

Тайская и иностранная квоты определяют, на чьё имя может быть зарегистрирован юнит в кондоминиуме. Иностранная квота — это до 49% площади здания, которую можно оформить в полную собственность (freehold) на иностранцев. Тайская квота охватывает оставшиеся 51% и более, и такие юниты могут быть зарегистрированы только на тайских граждан или тайские компании. При этом тип права собственности одинаков — freehold; различие заключается только в том, кто имеет право быть собственником юнита в рамках каждой квоты.

Преимущества тайской квоты

1. Экономия на входе. Тайская квота обычно стоит дешевле — на старте продаж цены ниже примерно на 10–15%. Для покупателей это возможность войти в комплекс по минимальной стоимости и получить ту же недвижимость, что и по иностранной квоте, но с более выгодным ценником.
2. Более комфортные условия рассрочки. Девелоперы дают более длинные рассрочки и меньшие ежемесячные платежи именно по тайской квоте. Это снижает финансовую нагрузку, позволяет распределить платежи на большее количество лет и оставить крупную выплату уже на ключах.
3. Понятная схема перепродажи. При переуступке или перепродаже меняется только директор юридического лица, на которое оформлена квота.
4. Решение для тех, кому «не хватает бюджета». Тайская квота остаётся отличным вариантом, если иностранная квота в комплексе уже распродана или если хочется купить именно эту квартиру, но бюджет ограничен. Это способ попасть в проект, в который иначе войти было бы сложно.
5. Конфиденциальность владения. Владение по тайской квоте не декларируется в стране рождения и проживания. Это означает, что факт покупки не фиксируется в системах и остаётся полностью конфиденциальным для владельца.
6. Гибкость в способах оплаты. По иностранной квоте оплата должна идти строго из-за рубежа, что усложняет процесс. В тайской квоте оплату можно внести любым удобным способом — включая наличные — что делает процесс быстрее и проще.

Преимущества иностранной квоты

1. Лучшая ликвидность при перепродаже. Иностранная квота проще продаётся на открытом рынке, потому что её могут купить иностранцы из любой страны без ограничений. Высокий спрос делает такие объекты более ликвидными и ускоряет процесс продажи.
2. Шире круг потенциальных покупателей. Приобретённая по иностранной квоте недвижимость подходит всем международным покупателям, и именно она чаще всего рассматривается зарубежными клиентами как стандартный и привычный формат владения.
3. Прозрачность владения. Иностранная квота оформляется напрямую на покупателя, без юридических конструкций, что делает процесс понятным, простым и прозрачным при сделках, проверках и последующей продаже.
4. Удобство для покупателя-иностранца. Большинство международных клиентов привыкли работать именно с иностранной квотой, поэтому такие объекты быстрее находят спрос и зачастую продаются без необходимости снижать цену или объяснять особенности владения.

Покупка недвижимости в Паттайе и Бангкоке по тайской квоте

Даже если иностранная квота в проекте уже заполнена, это не всегда означает, что иностранец не может купить апартаменты. В некоторых случаях объект всё ещё доступен для приобретения по тайской квоте, просто оформляется он на других условиях.

Покупка в долгосрочное право пользование у девелопера

Покупка в долгосрочное право пользование по тайской квоте — это законный способ владения юнитом, когда иностранная квота недоступна. В этом случае собственником остаётся девелопер или тайский владелец, а иностранец получает право пользования на 30 лет (иногда с опцией продления, но без гарантии). Такой формат позволяет проживать в апартаментах, сдавать их в аренду и даже перепродавать оставшийся срок права пользования.

Долгосрочная субаренда или аренда с выкупом

Некоторые девелоперы в Паттайе предлагают альтернативные форматы владения, такие как долгосрочная субаренда или аренда с выкупом. В модели субаренды иностранец получает длительное право пользования через структуру девелопера обычно на срок до 30 лет. В формате аренды с выкупом действует договор, по которому жильё сначала арендуется, а затем может быть выкуплено или перейти в пользу арендатора на оговорённых условиях. Формально это всё ещё аренда, но такой вариант развития событий даёт более широкие возможности по пользованию и распоряжению юнитом, чем стандартное долгосрочное право пользования.

Покупка в иностранной квоте у частного продавца

Ещё один вариант купить квартиру, даже если иностранная квота в проекте уже заполнена, — приобрести юнит у частного владельца, который продаёт объект, оформленный именно в рамках иностранной квоты. В таком случае новый покупатель-иностранец может зарегистрировать квартиру на своё имя в формате полной собственности, потому что право внутри квоты переходит вместе с юнитом. Это фактически единственный способ получить иностранную квоту в полностью распроданном проекте.

Перевод юнита из тайской квоты в иностранную

Иногда девелопер может по согласованию с Земельным департаментом перераспределить квоты и перевести конкретный юнит из тайской квоты в иностранную. Такое возможно только в том случае, если в проекте ещё не исчерпан предел в 49% иностранной площади. Если лимит не достигнут, покупатель может дождаться подходящего момента, когда откроется «окно», и оформить юнит на своё имя в формате полной собственности.

Стоимость сопровождения недвижимости по тайской квоте

Обслуживание недвижимости по тайской квоте требует ведения юридического лица, на которое оформлен объект. Владелец ежегодно оплачивает услуги тайского бухгалтера и административное обслуживание компании. Стоимость таких услуг обычно составляет от 10 000 до 20 000 бат в год, чаще всего — в диапазоне 10–15 тысяч бат. Эти расходы обязательны и должны закладываться в бюджет владения недвижимостью по тайской квоте.

Налоги при перепродаже недвижимости

При перепродаже недвижимости в Таиланде набор налогов для обеих квот — иностранной и тайской — почти полностью совпадает: это регистрационный сбор при переходе права собственности 2%, специальный налог на бизнес-операции 3,3% при владении менее 5 лет или гербовый сбор 0,5% при владении более 5 лет, а также удержанный подоходный налог в среднем 1–3% от стоимости сделки.

Хотите понять, какой формат владения вам доступен? Напишите нам — разберём вашу ситуацию и предложим реальные варианты покупки.

Оставить заявку