Tranio: 5 главных трендов международного рынка недвижимости

Чем живёт мировой рынок недвижимости? Какие перемены ждут его в будущем? Международный брокер недвижимости Tranio представляет обзор главных трендов, на которые инвесторы могут ориентироваться уже сегодня.

Германия — «безопасная гавань»

Германия остаётся одной из самых популярных стран у международных инвесторов. По данным ООН, приток прямых иностранных инвестиций в экономику Германии в 2017 году составил 34,7 млрд долл. — в два раза больше, чем в 2016-м. Общая стоимость иностранных активов на территории Германии в 2017 году была оценена в 931,3 млрд долл. — на 18% больше, чем в 2016-м. За последние 20 лет этот показатель вырос в три раза.

Рынок недвижимости Германии имеет репутацию «безопасной гавани»: квадратный метр дорожает здесь на протяжении последних десяти лет. По данным консалтинговой компании PwC, в III квартале 2017 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость Германии побил новый рекорд, достигнув 39,5 млрд евро — это на 20% больше, чем было инвестировано в этот период годом ранее. Большая часть покупателей — местные инвесторы (55%), за ними следуют покупатели из Европы (22%), Северной Америки (12,5%) и Азии (9%).

Основные драйверы спроса для инвесторов в немецкую недвижимость:

• дешёвое финансирование: иностранные покупатели недвижимости могут получить ипотеку в немецком банке под 1,5–2% годовых, которая покроет до 70% стоимости объекта;
• защищённость покупателя и продавца: все процессы, касающиеся покупки, содержания и продажи объекта, строго регламентированы;
• стабильная экономика: последние пять лет немецкий ВВП стабильно растёт, во II квартале 2018-го с учётом инфляции рост составил 2,3%; уровень безработицы в Германии равен 3,6% против среднего показателя в Еврозоне 8,4%.
• увеличение численности населения в крупных городах: с 2011 по 2018 годы количество жителей Берлина выросло на 10%, Гамбурга — на 7%, Мюнхена — на 8%, Франкфурта — на 12%.

Высокий спрос на немецкую недвижимость стимулирует рост цен и снижение арендной доходности. В поисках более высокой доходности зарубежные инвесторы двигаются в сторону проектов добавленной стоимости или рассматривают небольшие города, где квадратный метр стоит дешевле, чем на уже нагретых рынках

Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio

Возрождение Греции

Согласно данным Банка Греции, приток прямых иностранных инвестиций в Грецию в 2017 году составил 3,6 млрд евро — почти на треть больше, чем в 2016-м, и в три раза больше, чем в 2015 году. Объём частных инвестиций в греческую недвижимость также достиг рекордной величины: в 2017-м общая стоимость сделок с иностранными инвесторами составила 328 млн евро — в два раза больше, чем в 2016-м, и в 2,5 раза больше, чем в 2015 году.

Четыре причины объясняют интерес зарубежных инвесторов к греческой недвижимости:

• золотая виза: Греция предлагает ВНЖ в обмен на покупку недвижимости стоимостью от 250 тыс. евро — это самая недорогая программа в ЕС;
• низкие цены: пока квадратный метр в Греции стоит дешевле, чем в других европейских столицах. Сейчас рынок находится в нижней точке цикла, но начинает расти: Банк Греции фиксирует рост цен на жилую недвижимость второй квартал подряд;
• рекордный поток туристов: в 2017 году, по данным Банка Греции, страну посетили больше 30 млн путешественников из-за рубежа;
• позитивные изменения в экономике: греческий ВВП растёт пятый квартал подряд, в августе Греция успешно завершила третью программу макрофинансовой помощи. Международное рейтинговое агентство Fitch повысило долгосрочный рейтинг Греции в иностранной валюте сразу на две ступени: с В до BB-.

За счёт пока ещё низких цен на недвижимость и высокого спроса инвесторы в Греции получают более высокую доходность на вложенный капитал. Так, чистая доходность от краткосрочной аренды в Афинах составляет 5–7% годовых против 3% в большинстве европейских столиц. Но основной потенциал — это прирост стоимости недвижимости: на горизонте ближайших 2–3 лет он должен составить не менее 20–30% к цене покупки

Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio

Мальта и Кипр — на пике спроса из-за паспортных программ

Мальта и Кипр уже на протяжении нескольких лет выдают зарубежным инвесторам паспорта в обмен на инвестиции. Обязательное условие — наличие местной недвижимости, на Кипре — стоимостью от 500 тыс. евро (или от 2 млн — тогда необходимость инвестировать в другие активы отпадает), на Мальте — от 350 тыс. евро, или инвестор может арендовать объект по цене от 16 тыс. евро в год в течение 5 лет. Паспортные программы пользуются популярностью у состоятельных иностранцев: с момента запуска программы Мальта выдала главным заявителям больше 550 паспортов, а Кипр, по данным The Guardian, — больше 1000 только в 2017 году. 

Посткризисное падение цен на недвижимость на Кипре прекратилось одновременно с запуском программы в 2014 году. По информации The Telegraph, в 2017-м стоимость квартир на Кипре выросла на 7,4%. Особенный рост эксперты отмечают в премиальном и ультра-премиальном секторах. Согласно данным исследования PwC, объём сделок в 2017 году, по сравнению с 2016-м, вырос на 24%, а треть сделок с недвижимостью приходится на иностранных покупателей.

Снижение цен на Мальте также прекратилось в один год с запуском программы, в 2013 году. Как показал опрос PwC, проведённый в январе 2018-го, паспортная программа Мальты — один из основных драйверов спроса на недвижимость. По данным Национального статистического ведомства, в годовом исчислении в I квартале 2018-го стоимость недвижимости на Мальте выросла на 5%, а количество сделок в I квартале 2017-го по сравнению с началом 2016-го — на 11%. Как показывает статистика, в 9 случаях из 10 участники паспортной программы Мальты предпочитают аренду покупке. А если покупают, то средняя стоимость объектов, как правило, в два раза превышает минимальный порог. Города Сент-Джулианс и Слима — самые популярные локации среди участников программы. Здесь же цены на недвижимость растут сильнее всего — так считают 46% агентов недвижимости, опрошенных PwC.

Мы наблюдаем резкое увеличение интереса к паспортной программе Кипра в III квартале этого года: количество закрытых сделок увеличилось аж в два раза. Возможно, это связано с недавним заявлением кипрских властей: они сообщили об ужесточении проверки подаваемых документов и намерении ограничить количество выдаваемых паспортов до 700 в год. 

Марина Филичкина Руководитель отдела продаж Tranio

Интерес к проектам добавленной стоимости

Снижение доходности — общеевропейский тренд на рынке недвижимости: по подсчётам экспертов PwC, этот показатель уменьшился с 6% в 2009-м до 4% в 2017 году. Как рассказывает один из инвесторов аналитикам PwC, сегодня доходность 3% считается довольно оптимистичным сценарием: «Такие цифры инвесторы видят в Париже, Берлине, центральном Лондоне. Эти города немного перегреты, поэтому нужно быть очень напористым, чтобы приобрести там актив».

Чтобы достигнуть желаемых показателей доходности, инвесторы готовы идти на бо́льшие риски — это подтверждают 80% респондентов PwC. Проекты добавленной стоимости — реконструкция и строительство зданий — приносят 8–12% годовых. Две трети инвесторов, опрошенных PwC, считают именно редевелопмент лучшим способом приобрести первоклассные активы: в большинстве случаев это означает сравнительно низкорисковые стратегии, основанные на умелом управлении активами и небольшой реконструкции объектов. В то же время всё больше инвесторов с интересом рассматривают проекты девелопмента, где они получают возможность заработать больше.

На немецком рынке качественные доходные объекты быстро продаются местным покупателям. Поэтому иностранцы всё чаще рассматривают проекты добавленной стоимости: инвесторы с бюджетом до 1 млн евро предоставляют девелоперам мезонинные кредиты под фиксированный процент, с капиталом от 1 млн — выступают в качестве долевых партнёров и получают прибыль от реализации проектов.

Екатерина Разникова Менеджер проектов Tranio в Германии

Доходная недвижимость будущего: склады, микроапартаменты, коворкинги и дома престарелых

Микроапартаменты

Доступность жилья — самая важная социальная проблема, которая повлияет на рынок недвижимости в ближайшей перспективе. Один из способов её решения в крупных городах — микроапартаменты, квартиры площадью 17–35 м², которые за счёт маленького метража стоят дешевле. Инвесторы, как правило, покупают микроапартаменты для сдачи в аренду студентам, командированным работникам, молодым специалистам и туристам. Популярности этого типа недвижимости также способствует рост количества домохозяйств из одного человека и увеличение числа студентов. По данным международного агентства недвижимости Savills, в 2016-м объём сделок в секторе студенческого жилья Германии превысил сумму всех сделок, заключённых в период с 2009 по 2015 годы.  

Логистическая недвижимость

Логистическая недвижимость возглавила список самых перспективных типов коммерческих объектов по мнению участников опроса PwC. Инвесторы отмечают агрессивный рост цен и снижение доходности, но спрос не падает из-за крайне ограниченного предложения на рынке. Особенно позитивный прогноз — для складов на окраинах городов, которые находятся в пределах «последней мили»: в них будут храниться товары, заказанные через интернет, перед непосредственной доставкой клиентам. 

Коворкинги

Рост популярности коворкингов — отражение нового тренда на рынке: позиционирования недвижимости как услуги, а жильцов — как клиентов. Как отмечается в исследовании PwC, взаимодействие между арендаторами и владельцами недвижимости становится всё более важным: «Доля коворкингов, небольших компаний, бизнес-инкубаторов растёт. Всё важнее становится требование к гибкости пространства, возможность его разбить». По данным портала Statista, число коворкингов выросло с 3-х в 2005-м до 15,5 тыс. в 2017 году, а в 2018-м, по прогнозам, их число вырастет до 18,9 тыс.

Дома престарелых

Согласно данным ООН, если в 2017 году число людей старше 60 составило 962 млн, то к 2050-му оно вырастет до 2,1 млрд, а к 2100-му — до 3,1 млрд. При этом коэффициент рождаемости сокращается: если 50 лет назад, по данным Всемирного банка, он был равен 5 (на одну женщину приходилось в среднем 5 детей), то в 2016 — 2,4. Дома престарелых и медицинские комплексы — типы недвижимости, которые выиграют в результате этих демографических изменений сильнее всего. По данным Statista, если в 2013 году каждый пятый инвестор оценивал инвестиционный потенциал домов престарелых как «очень хороший», то в 2017-м — уже каждый третий.

Автор: Анна Данишек

Материал подготовлен для Spear's Russia