В Китае падают цены на жилье и сокращаются продажи

В континентальном Китае сократился объем продаж. Это вызвано рядом причин: сказались правительственные меры регулирования рынка, долговой кризис в Европе и США, а также сезонный спад активности, связанный с китайским Новым годом.

Предложение в крупных городах осталось на высоком уровне, однако застройщикам не хватает капитала. Если продажи будут падать во II квартале, и банки не смягчат условия кредитования, давление на строительные компании возрастет. Тогда им придется снизить цены, чтобы повысить спрос, или же продать проекты другим фирмам, чтобы покрыть долги. Предприятия малого и среднего бизнеса могут оказаться под угрозой слияния или закрытия.

Гонконг

В IV квартале 2011 года продажи элитного жилья в Гонконге стоимостью от 10 млн гонконгских долларов (1,28 млн долларов США) выросли на 18,9% по сравнению с предыдущим кварталом. В течение горячего сезона активность на рынке оставалась высокой. В среднем жилье премиум-класса в Гонконге стоит 28 953 доллара/м². Крупнейшими сделками стали продажи дома за 38,7 млн (68 457 долларов/м²) и квартиры за 14,2 млн долларов (60 624 доллара/м²).

На фоне неопределенности, царящей на глобальных рынках, падает спрос на офисы класса А. Тем не менее, в Гонконге ожидаются новые проекты. Например, во II квартале откроется здание Hysan Place, которое будет включать 26 000 м² офисных площадей класса А.

Рынок торговой недвижимости процветает, поскольку спрос со стороны ритейлеров остается высоким. В 2012 году будут завершены несколько крупных проектов. Аренда торговых площадей в Гонконге стоит дороже всего — в среднем 705,7 долларов/м² в месяц.

Гуанчжоу

В I квартале на рынке элитной Гуанчжоу тоже спа́ла активность. Несмотря на то, что предложение выросло на 13,4% в квартальном исчислении, спрос остался слабым, и продажи упали на 39,3%. Цены снизились на 0,4% до 4 773 доллара/м². Аренда подорожала в среднем на 2%.

В Гуанчжоу были отчасти смягчены условия покупки. После китайского Нового года некоторые банки снизили процентную ставку для первичных покупателей до 85% от исходного ссудного процента. Эксперты считают, что это будет хорошим стимулом для рынка жилья.

Фонд жилья уже достиг 14 млн м². Во II квартале будут запущены несколько новых проектов. Если объемы продаж останутся прежними, понадобится еще три года, чтобы рынок смог поглотить все нераспроданные объекты. Аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Гуанчжоу упадут на 10%, но элитное жилье так стремительно дешеветь не будет.

Что касается офисного рынка, то спрос на такой тип недвижимости снижается: во II квартале были сданы в аренду объекты класса А общей площадью 55 000 м², что на 17% меньше, чем в предыдущие три месяца.

На рынке торговой недвижимости объемы продаж в I квартале упали на 50%. Это связано в первую очередь с низким сезоном. Открылись два крупных торговых центра — Gate 5 Mall и Fashion Tianhe Commercial Square общей площадью 150 000 м².

Пекин

В течение I квартала предварительные продажи начались только в двух проектах, и элитный рынок Пекина получил 96 новых единиц жилья. Всего было продано 416 квартир и домов премиум-класса, что на 36% меньше, чем в предыдущем квартале. Более того, это рекордно низкий уровень со времен финансового кризиса 2008 года. Цены в квартальном исчислении упали на 1,2%.

На рынке аренды доля пустующих площадей выросла на 0,5% до 13,5%. Стоимость аренды элитной недвижимости снизилась в квартальном исчислении на 1,6% до 22,8 долларов/м² в месяц.

Эксперты прогнозируют, что во II квартале возрастут объемы продаж и повысится предложение. Ограничения на покупку в китайской столице тоже вряд ли ослабятся. Прежде чем получить право на покупку недвижимости в Пекине, иностранцы обязаны в течение пяти лет платить подоходный налог в Китае и делать отчисления в фонды социального страхования.

По мнению аналитиков, в 2012 году объемы продаж и предложение останутся на низком уровне, и цены продолжат падать. Арендные ставки останутся стабильными во время горячего сезона.

Доля пустующих офисных площадей сократилась на 0,7% до 3,5%. Эксперты прогнозируют, что их процент будет еще ниже ввиду ограниченного предложения. В I квартале были сданы в аренду офисы класса А общей площадью 133 588 м².

В первом квартале в Пекине было открыто несколько торговых центров общей площадью 340 000 м². Доля пустующих объектов выросла на 0,4% до 9%.

Шанхай

В I квартале 2012 года шанхайский рынок элитного жилья оставался вялым. Средняя цена упала до 7 714 долларов/м². Однако некоторые застройщики сумели обогатиться, снизив цены.

В то же время, рынок аренды элитной недвижимости был активным. В среднем жилье можно было снять за 27,1 доллар/м² в месяц, что на 3,5% дороже, чем в предыдущем квартале. Доля арендованных площадей составила 88,5%.

В марте власти Шанхая сделали поправку о том, что термин «местное семейное домохозяйство» исключает семьи, которые имели вид на жительство в течение трех лет. Это значит, что эти лица не могут приобрести второй объект недвижимости. Ограничения на покупку, скорее всего, будут и дальше сдерживать спрос. Эксперты считают, что цены на элитную недвижимость продолжат падать.

Офисный рынок характеризуется сильным спросом. Доля пустующих площадей невелика — 6,7%. Было заключено несколько крупных сделок по аренде офисов площадью более 10 000 м².

Торговый рынок Шанхая стремительно завоевывают элитные международные бренды. Например, в последние месяцы два магазина открыл Gucci. Появляются новые торговые центры, но их размеры относительно невелики.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

По материалам Knight Frank