В Латвии растут цены на жилье

Экономика Латвии пережила одну из худших рецессий в Европейском Союзе, но теперь впервые за девять кварталов непрерывного снижения ВВП страны пошел вверх. По данным Центрального бюро статистики Латвии, рост экономики в III квартале 2010 составил 2,7% в годовом исчислении.

Восстановление экономики началось после того, как правительство Латвии осуществило внутреннюю девальвацию, снизив зарплаты и пенсии. Кроме того, был сокращен бюджет, и повысились налоги.

Рост цен

На фоне экономического роста повышаются цены на объекты жилой недвижимости в Латвии, особенно в Риге.

C 2004 по 2007 годы цены увеличивались более чем в два раза. По данным Национального бюро статистики, средняя цена на жилье в Латвии выросла на 311% (228% с учетом инфляции): со 148 латов/м² (210 евро) в 2004 году до 862 латов/м² (529 евро) в 2007. В Риге средняя цена выросла на 267% (193% с учетом инфляции): с 229 до 841 лата/м² (с 325 до 1 193 евро/м²).

Во всех регионах Латвии зафиксировано значительное повышение цен. С 2004 по 2007 годы в Видземе, Курземе и Земгале средняя цена на недвижимость выросла на 300% (220% с учетом инфляции). В Латгалии, регионе на юго-западе Латвии, цены выросли на 211% .

Согласно данным компании Arco, ведущего агентства недвижимости стран Балтии, цены на жилье в Латвии начали падать во второй половине 2007 года. Средняя цена квартиры в Риге выросла на 35% в 2005 году и на 62% в 2006, но в 2007 цены упали на 2,85%.

В декабре 2008 средняя цена на стандартные квартиры в Риге упала на 41% (с учетом инфляции) по отношению к предыдущему году. В сентябре 2009 цена снизилась на 74,5% по сравнению с 2007 годом, составив 487 евро/м².

В период с января по октябрь 2010 цена на однокомнатную квартиру повысилась на 33% и составила 662 евро/м². Цены на квартиры из четырех и более комнат выросли на 21%, достигнув 572 евро/м². Согласно отчёту Arco, средняя цена на квартиру в Риге в сентябре 2010 повысилась на 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Однако рынок аренды в Латвии все еще испытывает последствия кризиса. В IV квартале 2009 стоимость аренды квартир в Риге снизилась на 35–40% по отношению к III кварталу, в Старой Риге — на 12–30%.

Почему растут цены?

Многие недоумевают, почему в Латвии растут цены: в 2009 году латышская экономика сократилась на 18%, а безработица в стране достигла самого высокого в Европе уровня —19,4%.

Большую роль сыграли спекуляции с недвижимостью. Согласно данным исследования, доля спекулятивных сделок во время бума на недвижимость составила от 15 до 30%.

Повышение цен объясняется также тем, что правительство настроено оптимистично. Ожидается, что рост экономики в 2011 году составит 3,5%.

Еще одна причина резкого повышения цен на недвижимость — избыток предложения. Это означает, что в течение следующих лет рынок строительства останется вялым.

До того, как Латвия вышла из СССР, ежегодно сдавалось в эксплуатацию более 10 000 квартир. В период с 1995 по 1999 годы количество завершенных проектов сократилось до 2 000, а в 2000–2003 годы — до 1 000.

Оживление на рынке жилищного строительства началось лишь в 2004 году. Количество завершенных проектов достигло 9 319 единиц жилья в 2007, но затем их число стало сокращаться, составив 8 084 объекта в 2008 году, а в 2009 году — 4 160.

Некоторые объекты, строительство которых началось в 2006–2007 годах, по-прежнему не завершены. Сегодня строится мало зданий. Несмотря на это, избыток предложения на рынке недвижимости продолжает увеличиваться.

Иностранные покупатели, преимущественно из России, скупают земельные участки и незавершенные объекты. По сравнению с пиковыми показателями 2007 года цены на жилье упали на треть, поэтому покупка недвижимости в Латвии считается выгодной. С конца 2009 года объем сделок стабильно растет.

Ипотека стала менее доступной

В последние годы увеличилась активность на рынке ипотечного кредитования. Этому способствуют низкие процентные ставки и поддержка со стороны иностранных банков. В период с 2004 по 2006 годы объем выданных кредитов вырос на 90% в годовом исчислении. Несмотря на то, что уже в 2007 году стали проявляться первые признаки грядущего кризиса, ежегодно рынок ипотеки рос в среднем на 44%. Доля ипотечного кредита в ВВП в 2000 году составила 2%, а в 2007 году — 33,75%.

В начале 2007 года каждый третий житель Латвии уже испытывал трудности с выплатой кредита. Ситуация резко ухудшилась, когда мировая инфляция затронула экономику страны, и правительство приняло меры, чтобы ограничить приток спекулятивных инвестиций. В 2007 году правительство Латвии ужесточило условия кредитования: размер первоначального взноса составил 10%. Кроме того, были введены дополнительные налоги на спекулятивные транзакции. В сочетании с растущими процентными ставками, правительственные меры охладили рынок Латвии. Количество транзакций на рынке недвижимости сократилось на 65% в 2008 году, достигнув самого низкого уровня за семь лет.

Несмотря на то, что Латвия является членом Европейского Союза с 2004 года, переход на евро планируется лишь в 2014 году. В 2004 году в латах было выдано более 40% кредитов, в 2006 — 27%, в 2007 — 18%. С 2008 года 80–90% кредитов предоставляется в евро. В основном кредиты выдаются с переменными процентными ставками.

По материалам Alfarealty Israel