Высокорискованные и высокодоходные объекты недвижимости для инвестиций

Среди возможных объектов инвестирования зарубежная недвижимость считается консервативным активом, однако и в этом сегменте есть возможности высокодоходного, но при этом рискованного приложения капитала.

Доходность и риски инвестиций в недвижимость за рубежом, как правило, находятся в прямой зависимости: чем ниже риски, тем ниже доходность объекта и наоборот. Риски — это показатель, который с трудом поддаётся формализации, поэтому зачастую сравнить объекты недвижимости по потенциалу рискованности вложений в них сложно. Впрочем, можно сделать это, отталкиваясь от оценки доходности. Так, на сегодняшний день в Европе низкой считается доходность на уровне 2−3%, оптимальной — 4−7%, а высокой — 8−12%. Примерно на те же три уровня можно разделить и показатель рисков, связанный с инвестированием в недвижимость.

Помимо экономических или политических рисков, которые сопровождают инвестиционную деятельность на любых рынках, недвижимость имеет ряд особых факторов, присущих этому сегменту. К ним относятся, например, специфика объекта, его местоположение, продолжительность контракта с арендатором и ликвидность актива.

Специфические сегменты рынка

Как это работает

Долгие годы интерес инвесторов на рынке зарубежной недвижимости был сфокусирован на таком простом и низкорискованном направлении, как жилой сектор. Со временем это привело к конкуренции покупателей за наиболее ликвидные объекты и, как следствие, к снижению доходности последних, когда слишком много инвесторов хотели сдавать приобретённое жильё в аренду. После кризиса 2007−2008 годов к фактору конкуренции добавилась низкая стоимость заёмного капитала. В совокупности эти две тенденции привели к смещению интереса покупателей в сторону менее освоенного сегмента доходной недвижимости — домов престарелых, студенческих апартаментов, производственных и складских помещений,— а также «экзотических» для инвесторов коммерческих объектов вроде художественных галерей или кинотеатров. По данным CBRE, с 2012 по 2015 годы доля инвестиций в такие объекты недвижимости, как кинотеатры, боулинг-клубы, выставочные центры, тематические парки и т.п., в общем объеме инвестиций в доходную недвижимость Великобритании выросла с 5% до 14%.

Какую доходность можно получить

Показатель доходности подобных объектов колеблется в зависимости от их местоположения и в среднем составляет от 5% до 8%. Чтобы получать высокую доходность неизбежно придётся заниматься не только арендой объекта, но и связанным с ним бизнесом.

Возможные риски

Рискованность таких инвестиций очевидна: найти арендатора для однокомнатной квартиры, пусть даже на окраине Лондона, несравненно легче, чем для художественной галереи в районе Мейфэр. Помимо этого, специфическая недвижимость, к примеру, развлекательные или логистические объекты, связана с соответствующим типом бизнеса, который может быть менее понятен инвестору, чем традиционная аренда жилья или офиса.

Объекты в провинции и пригородах

Как это работает

В определённых условиях офисы и квартиры также могут обладать высокой доходностью, сопряжённой с высокими рисками. Обычно это связано с местоположением таких объектов. К примеру, в США в крупнейших городах с развитой экономикой офисы являются низкорискованным и низкодоходным активом. В центральных деловых районах Нью-Йорка их доходность составляет в среднем 3,3−3,8%, в Сан-Франциско — 3,0−4,0%, в Сиэтле — 4,5−5,5%. За пределами благополучных локаций доходность и риски растут.

Какую доходность можно получить

Самая высокая доходность офисов в США наблюдается в Детройте — в среднем 9,5−10,5%. Столь высокий уровень этого показателя связан с известными рисками ведения бизнеса в городе-банкроте. Схожий разброс наблюдается и на периферии экономически успешных локаций. К примеру, в пригороде уже упоминавшегося Нью-Йорка — Нью Джерси — средняя доходность офисной недвижимости достигает 7,0−7,5%.

Возможные риски

В депрессивных локациях, а также на окраинах крупных городов высоки риски потерять арендатора и больше его не найти. Обычно это связано с тем, что спрос на аренду недвижимости в таких местах ниже, чем в центре успешных городов. Инвестор может попробовать предугадать, станет ли определённая локация перспективной с точки зрения приобретения недвижимости. Например, открытие новой станции метро, строительство спортивного комплекса или образовательного учреждения могут существенно повысить ликвидность местной недвижимости. К сожалению, такой анализ потребует затрат.

Краткосрочная аренда квартир

Как это работает

Консервативные инвесторы часто предпочитают долгосрочные отношения с арендатором или управляющей компанией, потому что они не стремятся получить сиюминутную выгоду, а настроены на долгосрочное сохранение и приумножение вложенных в недвижимость средств. Такая схема применяется владельцами инвестиционных квартир в Европе, доходность которых составляет около 2−3%. Тем не менее, если сдавать квартиру в краткосрочную аренду, её доходность можно существенно повысить, впрочем, как и риски.

Какую доходность можно получить

«В Будапеште доходность квартир, сдаваемых в долгосрочную аренду, составляет 3,5%,— говорит Владислав Бойченко, консультант по инвестициям Tranio.— Если же сдавать аналогичный объект туристам на короткий срок (от суток до недели), то можно добиться чистой доходности от 7% до 10%. Это обусловлено тем, что ставка краткосрочной аренды выше».

Возможные риски

В то же время выше и риски — поиск арендатора на короткий срок сопряжён со сложностями, и в случае простоя квартиры выручка снижается. Чтобы максимально нивелировать риски, инвестор может обратиться за помощью к профессиональной управляющей компании. Её услуги будут стоить 20−25% от общей арендной выручки, однако эти затраты окупятся за счёт достижения лучшего показателя заполняемости. При профессиональном управлении и грамотной оценке объекта заполняемость может достигать 90% в высокий сезон аренды и опускаться не более чем до 60% в низкий.

Низколиквидные объекты

Как это работает

Риски также связаны с относительно низкой ликвидностью некоторых высокодоходных объектов. Речь здесь идёт в основном о наименее массовом сегменте коммерческой недвижимости — логистическом секторе: автозаправках, парковках и складских помещениях.

Какую доходность можно получить

Цены и спрос на высокодоходные объекты часто волатильны, так как такие объекты более подвержены влиянию экономической конъюнктуры, чем «массовые» активы вроде жилья или коммерции. К примеру, по данным CBRE, в России можно найти самые доходные логистические объекты (12,75%).

Возможные риски

Тем не менее за столь высокой доходностью скрываются не менее высокие риски, которые уже проявили себя в ходе текущего кризиса. В 2015 году оборот розничной торговли в России сократился на 10%, а вместе с ним и объёмы грузоперевозок — на 5%. Доля пустующих складов увеличилась до 10% от их общего числа, тогда как до кризиса этот показатель не превышал 2%. Инвестору скорее всего придётся иметь дело с отраслевым монополистом, который занимается управлением сетью подобных объектов, а значит, вероятность выгодного торга низка.

В сложившейся ситуации инвестор может искусственно повысить ликвидность актива, перепрофилировав его в более востребованный, но затраты на переоборудование некоторых специфических видов недвижимости порой выше, чем убытки в результате простоя или сдачи в аренду по заниженной ставке.

Долгосрочные перспективы

Таким образом, чтобы получать высокую доходность от недвижимости, инвестору неизбежно приходится принимать на себя высокие риски. Нивелировать их невозможно без дополнительных финансовых или временных затрат.

Несмотря на изменения на рынке, недвижимость остаётся долгосрочной инвестицией, и с этой точки зрения у высокодоходных объектов всех упомянутых в нашем обзоре типов есть один существенный недостаток: по сравнению с низкодоходной недвижимостью высокодоходная дорожает медленнее. С учётом более высоких рисков общая доходность объектов, изначально приносящих меньшую прибыль, может оказаться выше.

Таким образом, вложения в недвижимость с высокими доходностью и рисками едва ли могут стать базовыми инвестициями, особенно в портфеле малого инвестора. Для таких покупателей оптимальным решением будет вложение в жилую или торговую недвижимость со средним или относительно низким уровнем доходности.

Иван Чепижко, Tranio