Запасная квартира: где и как купить недорогую зарубежную недвижимость

Инвестиции в зарубежную недвижимость для россиян давно перестали быть экзотикой. Оценив выгоду покупки квадратных метров за границей, наши соотечественники расхватывают дешевые дома и квартиры словно горячие пирожки. Только в 2013 году, по оценкам специалистов, россияне вложили в зарубежную недвижимость порядка 2 146 млрд долларов. Это неудивительно: уровень цен в столице таков, что однокомнатная квартира в Подмосковье в новостройке без коммуникаций сопоставима по стоимости с небольшой квартирой в одной из европейских столиц.

Кроме того, зарубежную недвижимость зачастую воспринимают как некую страховку на случай жизненных неурядиц. Запасное жилье до поры до времени можно сдавать в аренду, но, если потребуется, лишние метры можно и продать. А если возникнет необходимость переезда в другую страну на постоянной основе, наличие недвижимости может ускорить процесс оформления вида на жительство. Но купить недвижимость за рубежом – полдела. Важно, чтобы квадратные метры приносили максимальный доход при минимуме затрат сил и времени с вашей стороны. Для этого необходимо знать специфику местного рынка жилья и особенности законодательства. ГдеЭтотДом.РУ опросил экспертов, чтобы узнать, где выгоднее всего покупать недвижимость и как ей грамотно распорядиться.

Болгария, Турция, Таиланд – варианты стран для покупки недорогого жилья

Ситуация, когда нужно грамотно инвестировать некую сумму денег, встречается довольно часто. Покупка зарубежной недвижимости в этом плане является достаточно удобным способом вложения – при грамотном распоряжении заграничная квартира может приносить стабильную прибыль или стать бесплатным местом отдыха на период отпуска. По словам эксперта интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru Юлии Кожевниковой, наибольшее количество предложений категории «эконом» можно найти в Болгарии, Таиланде и Турции. «В этих странах купить жилье можно по цене от 40 тыс. до 100 тыс. евро. А за 40–100 тыс. евро в Болгарии и Турции можно купить апартаменты в жилом комплексе у моря» — рассказывает Ю. Кожевникова. На рынке недвижимости этих стран представлен широкий ассортимент недорого курортного жилья. А вот элитных объектов не слишком много – они здесь не пользуются спросом.

Главной особенностью жилого рынка Таиланда является обширный выбор дешевых новостроек. Недорогие первичные квартиры довольно популярны у россиян. По статистике, средняя сумма сделки в 2013 году составляла 50-80 тыс. евро. В Таиланде можно найти и объекты премиум-класса: в районе пляжа Карон на юго-западном побережье острова Пхукет можно приобрести виллу по цене свыше 1 млн евро.

Популярная Европа — как купить квартиру в Германии, Италии, Испании

Неугасающей популярностью у российских частных инвесторов пользуются страны Старого Света. «Наиболее привлекательными странами для российских инвесторов до сих пор остаются Англия, Германия, Швейцария» — отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Однако цены на недвижимость здесь нельзя назвать доступными. Исключением является Германия — в Берлине не составит труда подобрать вариант на любой вкус и кошелек. Так, квартиру-студию площадью 15 м² в престижном столичном районе можно приобрести за 100 тыс. евро.

Одним из наиболее востребованных направлений среди российских покупателей зарубежной недвижимости по-прежнему остается Италия. Правда, эта страна больше подходит ценителям курортной атмосферы и живописной архитектуры, а не инвесторам в чистом виде. Наши соотечественники предпочитают покупать жилье в таких местечках, как Тоскана, Лигурия, Венето и Ломбардия. Выгодным вариантом может стать недвижимость в окрестностях итальянских озер — Гарда, Комо, Маджоре и др. Цены здесь, на первый взгляд, довольно высоки — от 2,5 до 8 тысяч евро/м². Однако курортная недвижимость в Италии достаточно популярна и ликвидна — ее всегда можно без хлопот продать или сдать в аренду.

Также при выборе страны для инвестиций в недвижимость стоит обратить внимание на Испанию. По мнению Юлии Кожевниковой, многие специалисты советуют покупать квадратные метры в этой стране, т.к. считается, что цены уже достигли дна и вот-вот начнут расти.

Определившись со страной, где вы собираетесь приобрести недвижимость, не забудьте изучить особенности регионального законодательства. В некоторых странах иностранные граждане могут купить дом и квартиру, только зарегистрировавшись в качестве юридического лица. Такая практика, по словам Елены Юргеневой, директора департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank Russia & CIS, распространена в Словении, Черногории (земля), Швейцарии, Хорватии, Болгарии (земля), Латвии, Литве, Эстонии. «Cтоит помнить, что в каждой стране существует свое отношение к фирмам, созданным только для приобретения недвижимости, вполне возможно, что ежегодное ее содержание и уплата налогов сделают ваше приобретение невыгодным и убыточным»,— предостерегает эксперт.

Недвижимость в Крыму: сложности и перспективы

Ажиотаж вокруг вхождения Крыма в состав России вызвал повышенный интерес к черноморской недвижимости. По словам местных риелторов, после политических событий прошедшего месяца цены на земельные участки, дачи, коттеджи и квартиры взлетели на 30–40%. Наибольшим спросом у россиян пользуются частные дома на побережье стоимостью 1,5-2 млн руб. Дальнейшие колебания цен будут напрямую зависеть от российских вложений в развитие крымской инфраструктуры. По мнению экспертов, если на полуостров пойдет инвестиционный поток, то жилье в Крыму будет стоить на 20% дороже, чем в Краснодарском крае.

Однако тех, кто решит вложить средства в перспективную курортную недвижимость Крыма, подстерегают сложности с ее юридическим оформлением. В связи с масштабной перерегистрацией прав собственности на полуострове для последующего внесения обновленных данных в Росреестр, оформление договоров купли-продажи замерло. Пока длится переходный период, большинство сделок совершается путем заключения предварительного соглашения, в котором фиксируется цена недвижимости на момент его подписания. После этого покупатель передает продавцу задаток. Самой распространенной формой оплаты является помещение средств в банковскую ячейку, которую арендуют на длительный период.

Учитывая зыбкость подобной схемы, с покупкой недвижимости в Крыму все же лучше повременить: в связи с неразберихой в Росреестре участились случаи мошенничества, когда объекты недвижимости продаются по подложным документам.

Аренда зарубежной недвижимости – сдаем правильно

Став владельцем квартиры или дома за границей, нужно решить, как им грамотно распорядиться. Сдача жилье в аренду должна не только покрывать расходы по его содержанию, но и приносить владельцу прибыль. «Если нет возможности постоянно жить рядом с арендной недвижимостью, нужно воспользоваться услугами управляющей компании. Именно с помощью УК можно сэкономить время, но доход от аренды будет меньше: такие организации берут в среднем около 10% от арендного дохода в качестве оплаты за свои услуги»,— считает Юлия Кожевникова.

Сдавая квартиру самостоятельно, можно рассчитывать на более высокий доход. Но здесь придется действовать на свой страх и риск: подыскивать нанимателей, заключать договор, вникать в юридические нюансы и особенности местного налогообложения. С учетом языкового барьера и удаленности объекта аренды решить все эти вопросы без помощи профессионалов практически нереально. Мария Литинецкая советует воспользоваться специальными инвестиционными предложениями. Обычно схема выглядит так: агентство предлагает приобрести квартиру и вместе с тем заключить договор, по которому эта же компания обязуется сдать ее в аренду и гарантирует собственнику стабильный доход (в среднем от 3 до 7% годовых до налогообложения).

Покупая квартиру исключительно для арендного бизнеса, следует учесть сезонный фактор. Для краткосрочной аренды идеально подходят Кипр, ОАЭ, Греция, Турция, Мальта. В «горячие» летние месяцы такая недвижимость может принести солидный доход. Если же хотите получать стабильную прибыль, выбирайте крупные европейские города: Берлин, Лондон, Париж, Рим, Мадрид.

В целом же на рынке курортной недвижимости сложилась весьма благоприятная для совершения инвестиционных сделок ситуация. «В связи с финансовыми сложностями и существенным снижением цен (в некоторых странах южной Европы на 30-40 % по сравнению с 2008 г.) сейчас существуют прекрасные возможности приобрести достойное жилье с существенной скидкой. Ведь в таких странах как Испания, Греция, Италия, Кипр сейчас сформировался рынок покупателя — на продажу выставлено большое количество привлекательных объектов по низким ценам, и можно в индивидуальном порядке добиться еще большего дисконта»,— считает Е. Юргенева.

Таймшер и долевая собственность как альтернатива дешевой квартиры за рубежом

Зарубежная недвижимость — это не только выгодная инвестиция, но и возможность иметь собственный райский уголок для отдыха. В этом случае на первый план выходят личные предпочтения. Однако приобрести домик на Лазурном берегу не каждому по карману. Тем, кто не хочет довольствоваться более дешевыми вариантами, стоит рассмотреть схемы таймшера и долевой покупки жилья.

Таймшер — это форма владения собственностью, при которой один объект недвижимости сдается в аренду нескольким лицам. Такая схема весьма популярна для курортной недвижимости. Как правило, владелец таймшера получает возможность пользоваться апартаментами раз в год в течение заранее выбранной недели. Стоимость услуги зависит от сезона. Недели принято делить на:

• красные (период отпусков);

• белые (межсезонье);

• синие (затишье).

Но возможен и плавающий таймшер. В этом случае владелец может планировать отпуск на разное время, но сроки нужно согласовывать с компанией, которая осуществляет управление недвижимостью.

Схема долевого владения наиболее удобна при покупке элитных объектов недвижимости. Каждый собственник может пользоваться не частью площади, а целым объектом, но ограниченное время — от нескольких недель до нескольких месяцев. Всеми вопросами по содержанию жилья занимается управляющая компания. Она же заведует амортизационным фондом, куда владельцы долей вносят деньги на текущие расходы. Однако такая схема не слишком популярна у россиян. По мнению Марии Литинецкой, далеко не всем по вкусу устраивать из зарубежной недвижимости своеобразную коммунальную квартиру и пользоваться ей в соответствии с графиком. Кроме того, некоторые компании вводят различные ограничения на распоряжение долями: дорогостоящие элитные объекты часто запрещают сдавать в аренду.

По материалам ГдеЭтотДом.РУ