Ждать ли распродаж на рынках недвижимости Европы?

Своим мнением делится управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio Георгий Качмазов.

2020 год выдался напряжённым, одни сегменты рынка недвижимости сильно пострадали от карантинов, тогда как другие получили толчок к развитию. В этой колонке я расскажу, как изменились цены на европейскую недвижимость, чего ждать в ближайшие два года и во что сейчас вкладываются инвесторы. 

Фундаментальный фактор, влияющий на ситуацию в Европе — это дешёвые деньги. Европейские финансовые регуляторы спасают карантинное положение вливанием в экономику колоссального количества ликвидности. При этом политика дешёвых денег продолжается уже около 10 лет, ставки по депозитам часто нулевые или отрицательные, а бонды надёжных эмитентов давно не предполагают доходность выше 1-2%.

Доступность ипотеки заставляет жильё дорожать

В такой ситуации надёжные активы стабильны или продолжают дорожать. Наименее рискованным типом недвижимости являются обычные жилые квартиры. Спрос на жильё обеспечивают как крупнейшие институциональные инвесторы — фонды или инвестиционные компании, приобретающие квартиры сотнями и тысячами, так и частные клиенты, которые покупают объекты для себя или сдачи в аренду. 

В большинстве стран Европы цены на жильё стабильны или растут, например в  Великобритании, Германии, Нидерландах и Португалии. Спрос в первую очередь связан с ипотечными программами, по которым можно получить от 80% до 90% стоимости квартиры под 0,5-1,5% годовых, при этом оставшуюся сумму часто субсидирует государство.

Девелоперы отмечают тренд на жильё большей площади, связанный с переходом многих людей на удалённую работу. Покупатели стали больше интересоваться домами и квартирами с отдельными тихими комнатами или оборудованными кабинетами.

Арендные ставки офисов вернутся к уровню 2017-2018 годов

Снижение деловой активности из-за пандемии и карантина влияет на спрос на офисные помещения в первую очередь в тех странах и сегментах бизнеса, где сотрудников перевели на удалённую работу. В меньшей степени это коснулось гибких офисов и коворкингов, но и там загрузка снизилась. 

Как следствие, уменьшается и стоимость офисных метров. Пока никто не знает, какими будут справедливые цены на аренду офисов в ближайшие два года, но, исходя из актуальной ситуации, они, скорее всего, снизятся до отметок 2017-2018 года, что примерно на 15-20% ниже пиковых значений 2019-го. Больше всего пострадают устаревшие и периферийные объекты. 

Режим удалённой работы, скорее всего, сохранится в будущем году, и компании будут арендовать помещения меньшей площади. При этом, вероятно, 2021 год будет лучшим моментом для инвестиций в такие объекты: можно будет найти объекты по разумным ценам, особенно учитывая, что в 2019 году и начале 2020 рынок был перегрет. Не стоит ожидать распродаж и существенных скидок на качественные объекты в центральных локациях, но найти требующий активной и сложной работы объект в хорошей доступности до центра будет можно. 

Вероятно, он будет немного устаревшим и с проблемными арендаторами, однако такая инвестиция может быть интересна потенциалом роста капитализации, когда экономическая активность восстановится.

Будущее ретейла туманно

Большинство торговых помещений и ресторанов сильно проигрывает в пандемию. Так по данным Opentable, в Германии средняя загрузка ресторанов в 2020 году в среднем была на 35% меньше, чем в 2019, а в Великобритании — на 50%.

Европейские государства стараются поддерживать бизнесы, выделяют деньги в случае потери выручки, частично оплачивают зарплату, выдают беспроцентные кредиты. Многие арендаторы передоговариваются по ставкам аренды. Пока массовых банкротств не видно, хотя отдельные случаи происходят и у частных владельцев, и у больших сетевых компаний. Так, в уходящем году вынуждены были закрыться магазины британского бренда одежды Brooks Brothers, сеть ресторанов итальянской кухни Vapiano, рестораны Maredo.

Крупные супермаркеты и магазины в спальных районах пострадали меньше других торговых помещений, которые вряд ли вернутся к показателям выручки 2019-го в следующем году. С учётом бума онлайн-торговли у непродуктовых торговых помещений много вызовов. 

При этом большие сложности часто подразумевают большие возможности. Многие инвесторы и девелоперы задумываются о перспективах переделки торговых центров в другое назначение, например в жильё или склады у дома. Такие объекты часто располагаются в центре, поэтому пустыми они не останутся. Так, например британская сеть универмагов John Lewis решила заняться строительством доходных домов на площадях, которые находятся вблизи торговых объектов.

Частных клиентов могут заинтересовать небольшие помещения на пешеходных улицах, которые можно найти со скидкой. Однако, скорее всего, это будут объекты без арендатора, и их не получится купить в кредит. 

Склады: стоимость растёт, доходность падает

Складские помещения бурно дорожают во всех странах. Последние 5 лет цены на склады росли быстрее арендных ставок, а доходность, соответственно, снижалась. В 2020 году ещё большему количеству инвесторов удалось на практике убедиться, что даже взрослое поколение активно осваивает интернет и заказывает товары и продукты онлайн. 

Это вселило инвесторам уверенность в том, что склады станут ещё востребованнее у ретейлеров и других арендаторов. Складские помещения растут в цене быстрее других типов недвижимости. Если 5 лет назад на развитых рынках Европы качественные складские объекты приносили 7-9% доходности, то сегодня речь идёт про более скромные 4-6%, при этом ставки аренды за это время выросли в 1,5 раза. Соответственно, стоимость тех же самых активов примерно утроилась.

Исходя из моего опыта работы с зарубежной недвижимостью, инвестиции в склады скорее актуальны для крупных частных и институциональных инвесторов. Приобрести качественный объект в Европе дешевле, чем за 7-10 миллионов евро будет сложно. 

Отели — главные пострадавшие от карантинных ограничений

Весной 2020го государства поддержали отельеров через выплаты зарплат, арендные каникулы и другого рода субсидии. Затем наступило лето, карантинные ограничения начали отменять, и заполняемость отелей выросла органически, хотя и не достигла докарантинных значений. 

Если средняя заполняемость отелей в Германии в 2019 г. составляла около 80%, то летом и до второй волны коронавируса она упала до 30-40%. Осенью, с приходом второй волны коронавируса, отельеры потеряли около 70% сезонной выручки, обычно связанной с деловыми поездками, выставками и конференциями. Исходя из статистики количества зараженных и потенциала снятия ограничений, можно предположить, что до лета 2021 отели вряд ли получат хоть какую-то загрузку. Более того, даже осень следующего года остаётся под большим вопросом.  До трети отельных проектов могут обанкротиться в ближайшие несколько кварталов.

Если верить, что после изобретения вакцины мир вернется к прежним объемам туристических и деловых потоков, то сейчас складывается лучшее за последнее десятилетие время для инвестиций в отельный сегмент.  

По моему мнению, в таких развитых странах, как Германия, дисконты на центральные объекты будут минимальными, потому что рынок «залит» деньгами. Поэтому мы в Tranio рассчитываем приобрести что-то в локациях сегментов В и С. На начало декабря 2020 мы видим интересные предложения, но дисконт составляет 10-20% от цен 2019 года в зависимости от качества локации и объекта. 

Также мы c партнёрами активно изучаем возможности в Италии и Испании, где банки-владельцы залогов чувствуют себя не так уверенно как в Германии, и уже рассматриваем предложения от банков в центре Рима и Милана с дисконтом около 30% от цены 2019 года. 

Микроапартаменты перейдут на средне- и долгосрочную аренду

Активно развивающийся последнее десятилетие сегмент общежитий — микроапартаменты, коливинги и апартаменты для студентов — делится на два формата: краткосрочную (посуточную) и среднесрочную (помесячно и более) аренду. Сильнее всего во время пандемии пострадал формат посуточной аренды, потому что загрузка была низкой. 

В будущем всё больше таких объектов будут переходить на среднесрочную и долгосрочную аренду, а гостиницы двинутся в сторону формата апарт-отелей. Наличие кухни в номерах-студиях позволяет апарт-отелям заменить полноценный дом и делает их более привлекательными, снижая риски недозагрузки.

Спрос на аренду маленьких квартир в жилых районах крупных и средних городов вряд ли снизится, поэтому такие проекты по-прежнему пользуются большим интересом у инвесторов. Но сегмент боардингхаусов, ориентированных на бизнес-путешественников, подвержен стрессу. Банки хуже финансируют такие проекты, потому что не уверены, насколько корпоративные клиенты будут готовы платить за командировки своих работников в ближайшие два года.

Растут перспективы инвестиций в дома престарелых

Пока турбулентность на рынке бьёт по классическим типам коммерческой недвижимости, такой относительно новый, но перспективный класс объектов, как дома престарелых, уверенно держится на плаву. Ставки не падают, арендаторы достаточно состоятельны, чтобы вовремя платить аренду, либо государство доплачивает аренду за них, поэтому несмотря на коронавирус, арендные потоки стабильны. В среднем доходность домов престарелых в Европе составляет 4-5%. Перспективы достаточно оптимистичны, потому что европейское население стареет и потребность в домах престарелых будет только увеличиваться в ближайшие десятилетия. Например, во многих локациях Германии на места в домах престарелых уже сейчас существуют очереди.

Гибридные арендные контракты станут популярнее

Пандемия показала, что во многих странах фиксированные договора аренды не защищают арендодателей, поэтому рынок будет двигаться в сторону договоров управления и гибридных контрактов. Гибридный договор совмещает признаки арендного договора и договора об управлении и предполагает минимальный арендный платеж плюс процент от оборота или прибыли арендатора. 

Тем не менее, фиксированная часть аренды еще очень долго будет притягательной для банков, институциональных покупателей и владельцев, которые не хотят вникать в нюансы бизнеса арендатора. Но в будущем собственникам придется лучше разбираться в бизнесах арендаторов, чтобы оценивать риски инвестиций в тот или иной объект недвижимости. 

Девелоперы делают ставки на жильё, дома престарелых и склады

В южных странах Европы, где ликвидность капитала меньше, банки беднее, а государства предоставляли меньше мер поддержки бизнеса, следует ожидать больше банкротств, изъятия объектов и распродаж по сниженным ценам. В более развитых северных странах скидки даже на те объекты, доходность которых сильно упала, будут ниже, однако и восстановление произойдет быстрее. 

Снижение доходов населения, сокращение пассажирских перевозок и возможностей переезжать и путешествовать ударило по гостиничному сектору. Однако базовые потребности людей сохранились, поэтому жильё сегодня чувствует себя лучше всех. Также люди стали меньше ходить в рестораны и кафе и больше покупать в магазинах, что дало толчок онлайн-торговле и складской недвижимости.

Наиболее активно девелоперы сегодня строят жильё, дома престарелых и склады. Офисы, отели и ретейл страдают от ухудшения бизнеса своих арендаторов и, соответственно, их ликвидность снижается.

Автор: Георгий Качмазов

Материал подготовлен для РБК