Кондо-отель (апарт-отель)

Кондо-отели, представляющие собой смесь кондоминиума и отеля, популярны во многих странах. Недавно гостиницы такого типа стали появляться и в России.

Существует много видов гостиниц, различающихся качеством, ассортиментом услуг и привлекательностью для туристов. В последние годы появляется все больше смешанных типов — например, отелей-казино, апарт-отелей, кондо-отелей.

Что такое кондо-отель?

Кондо-отель (апарт-отель) — это особый формат, объединяющий преимущества отеля и кондоминиума. Обычно это гостиничный комплекс класса «5 звезд» (до 1 500 номеров) с гостиничной инфраструктурой, включающей рестораны, бары, спа-клубы, салоны красоты, бассейны, конференц-зоны. Подобно гостиницам, кондо-отель управляется оператором, однако принадлежит не только управляющей компании, но и частным лицам. Инвесторы приобретают не пакеты акций, а отдельные юниты — студии или квартиры из нескольких комнат с кухней, которые можно использовать в качестве временного жилья или сдавать в аренду. Кондо-отель управляется квалифицированными менеджерами под единым сетевым брендом — таким, как, например, Four Seasons или Pierre et Vacances, а также Hyatt, Hilton, Le Méridien и другими.

Первые кондо-отели появились в Майами в середине прошлого века. Их концепция наиболее интересна для зимних и летних курортов, в местах с большим наплывом туристов, которые заинтересованы в долгосрочной аренде жилья. Также кондо-отели возводят в крупных городах, куда бизнесмены регулярно приезжают в командировки. Этот формат популярен в США, Канаде, Мексике, Панаме, Коста-Рике, на Багамах, Ямайке, а также в Арабских Эмиратах. В Европе такие объекты встречаются реже.

Европейские кондо-отели, в основном, находятся в крупных городах, таких как Лондон или Париж, а также в курортных зонах (Лазурный Берег, побережье Испании). Большую часть инвесторов, заинтересованных в получении дохода от европейских кондо-отелей, составляют предприниматели, имеющие опыт капиталовложений в торговую недвижимость.

Взаимодействие оператора и жильцов

Схема взаимодействия гостиничного оператора и владельцев юнитов отражена в договоре на управление. В нем зафиксированы права и обязанности сторон, а также порядок распределения прибыли от аренды помещений. Типовой договор на управление заключается на срок от 5 до 20 лет с возможностью продления. Владельцы юнитов получают 40–70% прибыли, оплачивая налог на недвижимость, страховку и ремонт апартаментов. Также они несут частичные издержки по охране всего гостиничного комплекса. Обычно жилые единицы кондо-отелей продаются с мебелью, но владельцы юнитов должны оплачивать смену обстановки каждые пять лет. Оператор получает 30–60% прибыли и обязуется обеспечивать безопасность, привлекать клиентов и резервировать апартаменты, снабжать продовольствием, вести хозяйство, предоставлять услуги консьержей и гостиничных работников. Оператор управляет не только жилыми апартаментами, но и другими составными частями комплекса — ресторанами, фитнес-центрами, ночными клубами.

Кроме договора на управление, гостиничный оператор заключает договоры по условиям сдачи в аренду юнитов с каждым владельцем собственности. Договор купли-продажи по каждой единице жилья также оформляется отдельно.

Инфраструктура

Инфраструктура кондо-отеля зависит от ряда факторов: местоположения, целевой аудитории и класса гостиничного объекта.

Объем услуг отчасти зависит от расположения объекта. Так, в кондо-отелях, которые находятся на горнолыжных курортах, требуются дополнительные услуги по уборке снега. А кондо-отели на берегу моря в силу погодных условий нуждаются в регулярном техническом обслуживании.

Гостиничный комплекс должен соответствовать пожеланиям клиентов. Если кондо-отель находится в бизнес-центре, то целесообразно будет включить в комплекс общественные места для проведения мероприятий — например, оборудованные конференц-залы. На территории кондо-отелей, которые находятся в курортных зонах, обычно расположены спа-салоны, аква-парки, бассейны, ночные клубы и другие объекты.

Цены

Цена на апартаменты в кондо-отеле варьируется от 200 тысяч до 2 миллионов долларов. Стоимость кондо-единицы зависит от расположения гостиничного комплекса, этажности, качества услуг, а также от гостиничного оператора.

В азиатских странах юниты в кондо-отелях стоят сравнительно недорого. В крупных городах Европы и США цены значительно выше. Например, в гостиничном комплексе Trump Soho в Нью-Йорке апартаменты площадью от 38 м² стоят минимум 1,2 миллиона долларов. Единица жилья площадью от 200 м² в кондо-отеле Du Parc Kempinski Private Residences недалеко от швейцарского курортного города Монтре стоит от 3,5 миллионов евро.

Преимущества и недостатки

Изначально кондо-отели были задуманы, чтобы минимизировать риски ведения гостиничного бизнеса, связанные с сезонными колебаниями спроса.

Многие покупатели недвижимости предпочитают апартаменты в кондо-отеле обычным квартирам в жилых домах, особенно если жилье не предназначено для постоянного проживания. Во время отпуска или деловой поездки не нужно думать, как и где лучше снять жилье, а в остальное время, когда апартаменты не используются, их можно сдавать в аренду и получать прибыль. При этом владельцы юнитов не испытывают трудностей с арендаторами, поскольку гостиничный оператор берет на себя все заботы по поиску клиентов.

Для частного инвестора приобретение жилья в кондо-отелях является гарантированным низкорискованным вложением средств. Гостиничные комплексы такого формата отличаются высоким качеством и пользуются большим спросом. Часто все апартаменты распродаются еще до окончания строительства объекта. Гостиничная сеть, которой принадлежит кондо-отель, контролирует соблюдение всех норм при строительстве, а также следит, чтобы все необходимые документы были заверены юридическими и финансовыми организациями.

Для компании-застройщика проекты по строительству кондо-отелей также представляют большой интерес. По сравнению с обычными гостиницами, срок окупаемости которых варьируется от 3 до 7 лет, строительство кондо-отелей быстро окупается за счет продажи апартаментов. Считается, что этот срок составляет 1,5–2 года. Однако нужно учесть, что окупаемость гостиницы зависит от местоположения, туристической или деловой активности в регионе, а также от эффективной деятельности управляющей компании.

Во многих странах приобретение апартаментов в кондо-отеле приравнивается к покупке коммерческой недвижимости. Владельцы юнитов получают ряд преимуществ в виде налоговых льгот. Например, отличительной особенностью инвестирования в гостиничную недвижимость во Франции является схема обратной аренды (lease-back). Благодаря ей собственники при покупке жилых апартаментов имеют право на возврат НДС в размере 19,6%. Причем возврат исчисляется не только от стоимости самих апартаментов, но и от стоимости мебели и парковочного места. Еще одно преимущество для инвестора — получение так называемого паспорта инвестора или резидентской визы.

Впрочем, есть и недостатки. На владельцев юнитов налагаются ограничения по срокам проживания в гостиничном комплексе. В договоре на управление указывается количество дней, в течение которых владелец апартаментов может проживать в кондо-отеле. Обычно этот срок составляет примерно 4 недели в год. В остальное время апартаменты сдаются в аренду. Необходимо также известить оператора о прибытии в кондо-отель за 30, 60 или 90 дней, в зависимости от сезона.

Другая проблема связана с тем, что на рынке недвижимости отмечается недостаток предложения гостиничных комплексов такого формата. Число строящихся кондо-отелей в Европе по-прежнему невелико, к тому же апартаменты быстро раскупаются.

Кондо-отели в России

В России кондо-отели не так популярны, как за границей. Но в последние годы они стали появляться в Подмосковье, Ленинградской и Калининградской областях, а также на побережье Черного моря.

Первым кондо-отелем в России считается клубный отель «Катерина-Альпик», который находится в курортном поселке Красная Поляна недалеко от Сочи. В гостиничный комплекс входят девять жилых корпусов, в которых размещено 116 апартаментов площадью от 50 до 265 м². На территории отеля «Катерина-Альпик» расположены фитнес-центр с бассейном, пять конференц-залов, детская игровая площадка, подземные и наземные автостоянки, а также искусственные водоемы.

Также в Анапе недавно построен кондо-отель «Золотая Бухта». Ожидается, что подобные объекты будут пользоваться спросом у туристов, и это привлечет в Краснодарский край больше инвестиций.

В целом, в России пока нет достаточного спроса на апартаменты в кондо-отелях. Такие факторы, как нехватка управленческого опыта и наличие пробелов в законодательстве, препятствуют распространению формата. Для покупателей существенным недостатком является то, что нельзя автоматически получить прописку, купив жилую единицу в кондо-отеле.