Бюджетирование расходов на приобретение и владение собственностью в Испании

Один из первых вопросов, который встает перед потенциальным покупателем недвижимости в Испании — это определение реальной стоимости покупки — не только указанной в объявлении цены недвижимости, но и всех дополнительных расходов, которые возникнут в результате ее приобретения.

Очень важно иметь четкое понимание реальной итоговой стоимости сделки, но не менее важно изначально определиться с текущими расходами по содержанию виллы или апартаментов в Испании.

Какие бы надежды вы ни возлагали на квалификацию ваших юристов, корректное бюджетирование — это всегда ваша личная ответственность. Вы должны обладать всей необходимой информацией для калькулирования реальной цены недвижимости в Испании и уметь грамотно ею пользоваться — как минимум, для проверки данных, представляемых вам нанятыми специалистами.

Реальная цена покупки недвижимости в Испании. Из чего она складывается?

Существует ряд основных расходов и налогов, которые обязательны к оплате в случае покупки любой испанской недвижимости. В зависимости от того, покупаете ли вы новострой от застройщика или вторичную недвижимость у частного владельца, вам придется платить налог на добавленную стоимость НДС (IVA) и государственные пошлины (AJD) или налог на передачу собственности (ITP).

Ниже мы более подробно расскажем об этих двух случаях, включая информацию о дополнительных расходах и налогах, которые возникают в любой ситуации.

Новое жилье от застройщика

IVA & Actos Juridicos Documentados (AJD)

Эти налоги взымаются, в случае, если недвижимость продается впервые и продавцом является застройщик. IVA(аналог российского НДС) составляет 8% от стоимости покупки в случае сделки с жилой недвижимостью (вилла, апартаменты и др.) и 18% в случае покупки незастроенного участка земли или коммерческой недвижимости.

AJD (аналог российских государственных пошлин, гербовый сбор) составляет 1% от стоимости недвижимости, но в некоторых регионах указом местных властей может быть повышен. Для уверенности всегда проверяйте последние данные, публикуемые местными властями. Оба эти налога платятся покупателем и начисляются в момент осуществления платежа. Т. е. если до совершения сделки покупатель кладет на банковский депозит аванс, на эту сумму сразу же начисляется НДС.

В данном случае налог на передачу недвижимости (ITP) не оплачивается.

Покупка вторичной недвижимости

ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Этот налог взымается, в случае, если недвижимость продается как минимум второй раз. ITP (налог на передачу собственности) в большинстве регионов Испании составляет 7% от стоимости покупаемой недвижимости, однако в некоторых регионах, таких как Каталония (Catalonia), он составляет 8%. Этот налог, так же как IVA и AJD, оплачивается покупателем недвижимости, однако его взымание происходит только после заключения сделки. Авансовые депозиты облагаются налогом вместе с основной суммой.

В этом случае IVA не оплачивается, а гербовый сбор (AJD) уже включен в ставку ITP.

Будьте внимательны! Если продавец недвижимости не является резидентом Испании (не имеет вида на жительство), покупатель должен удержать 3% от стоимости сделки и оплатить их в налоговых органах. Если этого не сделано, собственность будет рассматриваться как актив, падающий на прирост капитала продавца, что автоматически повлечет за собой его задолженность перед налоговыми органами.

Подобная ситуация может в определенных случаях возникнуть и в случае покупки у застройщика, но вероятность такого варианта минимальна.